나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102185 [2] 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서울교육대학교' 남측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 “지하철 3호선 남부터미널역”이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상2층 건물로서,(2022.09.01 사용승인)
외벽 : 외장 석재붙임 마감 등
창호 : 알루미늄 창호 등임.

이용상태

기호(가) : 공부상 휴게음식점으로 이용중임.
기호(나~라) : 공부상 다세대주택으로 이용중임.
(후첨 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 서측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종전용주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102185 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 목포수산업협동조합 (제공된 정보상 '목OOOOOOOO'으로 표기되어 있으나, 등기부상 채권자가 해당 기관으로 추정됨)

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1603-71, 서초동베스트원주건축물 1동 1층 101호

건물 용도: 다세대주택 (건축물대장상 주용도는 제1종근린생활시설, 기타 용도는 다세대주택으로 표기됨)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 지하 2층/지상 2층 (2022년 9월 1일 사용승인)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 1,200,000,000원

토지 면적: 34.46㎡ (약 10.43평)

건물 면적: 50.21㎡ (약 15.20평)

1.4. 매각 조건

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 서초구 서초동에 위치하며, '서울교육대학교' 남측 인근 지역입니다. 주변은 교육 기관, 주거 단지, 상업 시설이 혼합되어 발달한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 다수 위치합니다. 또한 지하철 3호선 남부터미널역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 역세권 입지입니다.

2.3. 건축물 정보

건물명은 '서초동베스트원'이며, 2022년 9월 1일 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 철근콘크리트구조로 이루어져 있으며, 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 10월 7일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다. 본 경매 절차를 통해 근저당권, 압류, 임의경매 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 총 채권액은 6,920,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 최정아

보증금: 40,000,000원

차임: 2,400,000원

전입일자: 2025년 3월 19일

배당신고일자: 2025년 5월 15일

대항력: 없음

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부 및 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서상 '지상권개요'는 내용이 비어있어 해당되지 않는 것으로 간주합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 소재한 서초동 지역은 서울교육대학교 등 교육 시설과 강남, 서초 등 주요 업무 지구의 배후 주거 지역으로서 안정적인 소비력을 갖추고 있습니다. 남부터미널역 인근은 상업 및 업무 활동이 활발한 상권입니다.

4.2. 지역 경제 지표

서초구는 서울의 핵심 경제 및 업무 지구와 인접해 있으며, 높은 소득 수준과 탄탄한 지역 경제를 바탕으로 부동산 가치가 안정적으로 유지되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

서울교육대학교, 예술의전당, 남부터미널 상권 등 문화 및 상업 시설 이용이 편리합니다. 또한 다수의 병원, 은행, 쇼핑 시설 등이 인근에 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 시설

서울교육대학교가 인근에 위치하며, 서초초등학교, 서초중학교, 서초고등학교 등 명문 학군이 조성되어 있어 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 현황과 실제 현황 불일치

물건명세서상 '참고사항'에 따르면, 본건은 공부상 1층 101호로 등재되어 있으나 실제로는 서측 도로를 기준으로 3층에 소재하며 현황 문패는 301호로 표기되어 있습니다. 이는 등기부등본, 건축물대장, 그리고 실제 건물의 현황 간의 차이를 의미하며, 무단 증축, 용도 불일치, 불법 건축물 등의 가능성을 내포하고 있습니다. 이로 인해 명도, 재산권 행사, 향후 활용에 있어 예상치 못한 법적 검토 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 채권 총액이 69억 2천만원에 달하는 고액 채무가 설정된 공동담보 물건입니다. 이는 경매 과정의 변수나 향후 담보 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 임대 정보 미확인

감정평가서상 '임대 미상'으로 되어 있어, 구체적인 임대 조건, 계약 내용 등에 대한 정보가 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구 서초동의 역세권에 위치한 2022년 신축 건물이라는 점에서 높은 잠재 가치를 지닙니다. 서울교육대학교와 남부터미널역 인근의 우수한 입지, 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라는 본건의 강점입니다.

그러나 공부상 등록된 주소(1층 101호)와 실제 건물 현황(3층 301호)이 일치하지 않는 점은 매우 중대한 리스크 요인입니다. 이로 인해 발생할 수 있는 법적 문제, 행정적 제재, 그리고 명도 과정에서의 복잡성을 신중하게 고려해야 합니다.

임차인은 대항력이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없다는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

역세권 신축 건물: 2022년에 준공된 비교적 신축 건물로, 신축 프리미엄과 함께 지역 내 경쟁력을 갖추고 있습니다.

우수한 입지 조건: 서울교육대학교와 남부터미널역 인근의 중심 지역에 위치하여 교육 및 교통, 생활 편의 시설 접근성이 뛰어납니다.

낮은 인수 위험: 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

시세 차익 가능성: 감정가(12억원)와 최근 신축 건물 시세, 그리고 잠재적 리스크를 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 전용 면적은 50.21㎡ (약 15.20평)입니다. 서울 서초동 지역의 신축 다세대주택 시세를 고려할 때, 평당 7,000만원에서 9,000만원 수준의 시장 가치를 형성할 수 있습니다.

이를 바탕으로 추정하면, 본 건의 실질 시장 가치는 약 10억 6,400만원(15.20평 * 7,000만원/평)에서 13억 6,800만원(15.20평 * 9,000만원/평) 사이로 추정됩니다.

하지만, 공부상 주소와 실제 건물 현황이 일치하지 않는 중대한 리스크를 반드시 고려해야 합니다. 이로 인한 법적 불확실성, 추가 비용 발생 가능성, 그리고 향후 재산권 행사 제약 가능성을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

위와 같은 시장 상황과 리스크 요인을 종합적으로 분석한 결과, 본건의 예상 입찰가는 9억 5천만원 을 제시합니다. 이는 감정가(12억원) 및 추정 시장 가치 범위 대비 합리적인 수준이며, 잠재적 위험 요인에 대한 안전 마진을 확보할 수 있는 가격으로 판단됩니다.

주변 지역 검색 결과, 본 건 인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.