나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140324 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 905-84 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우감정 · 평가일 2024.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 백산초등학교 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 소규모
공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 시흥대로 후면의 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 정방형의 평지로 단독주택(다중주택)의 부지임

인접 도로상태

북측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지
반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층건으로
외벽: 외장석재 붙임 등
내벽: 벽지, 내장타일, 몰탈위 페인팅 등
창호: 샷시창호.

이용상태

지1층: 다중주택 3개호(101-103호)
1층: 다중주택 3개호(201-203호)
2층: 다중주택 4개호(301-304호)
3층: 다중주택 4개호(401-404호)
4층: 주택 1개호
옥탑: 계단실.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후면 건물개황도와 같이 제시외건물 (ㄱ)-(ㅌ)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

후면 건물개황도와 같이 본건 중 1층은 건축물대장상 용도 다중주택2개호와 공용취사장
이나, 현황 다중주택 3개호(201호-203호)로 이용중이고, 4층은 건축물대장상 용도 근린
생활시설(학원)이나 현황 주택1개호로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경140324 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 905-84

* 물건종별: 다중주택

* 감정가: 1,327,191,720원

* 토지면적: 126.90㎡ (약 38.38평)

* 건물면적: 316.08㎡ (약 95.67평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 총채권액 (말소기준권리+추정): 경서농업협동조합 근저당 604,800,000원 (말소기준권리) 외 다수

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 시흥동 소재 백산초등학교 북측 인근에 위치

* 주위환경: 단독주택, 소규모 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 시흥대로 후면의 주거지대

* 교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재 (보통 수준)

* 도로상태: 북측으로 폭 4미터 내외 포장도로와 접함

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 2월 27일 접수된 경서농업협동조합의 근저당권 (토지 을3) (채권액 604,800,000원)

* 총채권액 (등기부채권 총액): 토지 등기부채권 총액 604,800,000원, 건물 등기부채권 총액 1,245,800,000원

* 임차인 현황:

* 총 15명의 임차인이 등재되어 있으나, 전원 '대항력 없음'으로 확인되었습니다.

* 모든 임차인의 보증금은 배당을 통해 회수 가능할 것으로 예상되며, 경매 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 주요 임차인 정보 (보증금 기준):

* 이 (이지혜): 140,000,000원

* 이 (이지혜): 125,000,000원

* 김 (김동규): 125,000,000원

* 김 (김연주): 125,000,000원

* 오 (오승진): 100,000,000원

* 이 (이윤우): 91,000,000원

* 송 (송기영): 90,000,000원

* 권 (권현성): 70,000,000원

* 김 (김률희): 55,000,000원

* 권 (권소희): 50,000,000원

* 김 (김영석): 30,000,000원 (차임 650,000원)

* 안 (안효국), 이 (이명희), 이 (이진혁), 최 (최윤정): 보증금 0원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 기타 권리사항:

* 토지 및 건물에 대한 경서농업협동조합의 근저당권 (말소기준권리)

* 금천세무서장의 지분압류(갑4, 갑3, 을3, 갑2) 및 건물에 등기된 주택임차권(을1~을8)은 모두 매각으로 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매/임대 동향 (JSON 분석):

* 제공된 주변 연립/다세대 매매 정보는 2026년 5월에 거래된 '무지개'(5.9억원, 62.31㎡), '현대빌라'(4.4억원, 39.48㎡), '원형아트빌'(2.8억원, 55.19㎡) 등이 있습니다.

* 이들 거래는 해당 물건(다중주택, 2020년 신축, 총 13~15호실)과 건물 용도, 규모, 신축 연도 등에서 차이가 있어 직접적인 비교 시세 분석에는 한계가 있습니다.

* 제공된 연립/다세대 주택들은 비교적 오래되었고, 전용면적이 작으며, 총 매매 금액도 본건의 감정가(약 13.3억원)보다 현저히 낮습니다.

* 시세 분석:

* 본건은 2020년 신축된 다중주택으로, 총 13~15개의 주거 공간을 보유하고 있습니다.

* 감정가(13.3억원)는 이러한 신축 다중주택의 규모와 지역 시세를 반영한 것으로 보입니다.

* 주변 연립/다세대 매매가는 본건의 개별 유닛 가치나 전체 시세와 직접 비교하기 어렵지만, 지역 내 주택 시장의 전반적인 가격대를 가늠할 수 있습니다.

* 최근 거래된 주변 연립/다세대 주택의 평당 가격대는 약 500만원 ~ 1,100만원 수준이며, 본건의 감정가 기준 평당 가격은 약 420만원으로, 이는 신축 건물 및 다중주택의 특성을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 북측 인근에 백산초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주거 환경: 시흥대로 후면에 위치한 주거지대로, 단독주택 및 소규모 공동주택이 혼재되어 있습니다. 차량 접근성이 좋고 버스정류장이 인접해 있어 교통이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장과 현황 이용 상태의 차이:

* 1층: 건축물대장상 다중주택 2개호와 공용취사장이나, 현황 다중주택 3개호로 이용 중.

* 4층: 건축물대장상 근린생활시설(학원)이나, 현황 주택 1개호로 이용 중.

* 이러한 용도 불일치는 향후 건축물 시정명령이나 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있으며, 명도 및 재산권 행사 시 고려해야 할 사항입니다.

* 제시외 건물: 총 44.00㎡ (약 13.31평) 규모의 제시외 건물이 존재하며, 물건명세서에 일괄매각 대상에 포함되어 있습니다. 해당 건물의 철거 또는 원상복구 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

* 호실 수 불일치: 건물 등기부상 호실 수(hoCnt=13)와 현황 조사 보고서상의 호실 수(지하1층 3개호, 1층 3개호, 2층 4개호, 3층 4개호, 4층 1개호로 총 15개 호실) 간에 차이가 있습니다. 이는 내부 구성 변경이나 등기 오류 가능성을 시사하며, 정확한 현황 파악이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 공항시설법상 장애물제한표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획적 제한이 존재합니다.

* 임대 내역 미상: 토지 및 건물에 대한 임대 관례 및 상세 내역이 미상으로, 실제 임대 수익률 산출 및 공실 리스크 파악에 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2020년에 사용 승인된 다중주택으로, 건물이 비교적 최신식이며, 주요 권리 관계가 매각으로 모두 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태에서 소유권을 취득하게 됩니다.

* 총 15개 호실(현황 기준)의 임대 수익 창출이 가능하며, '대항력 없는' 임차인들로 구성되어 명도 관련 위험은 적을 것으로 보입니다.

* 다만, 건축물대장과의 용도 불일치, 44㎡ 규모의 제시외 건물 존재, 호실 수 불일치 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있어, 입찰 전 철저한 현장 확인 및 관련 법규 검토가 필수적입니다.

* 인근 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되었다면, 임대 수익형 부동산으로서 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용 승인된 건물로 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 총 15개 호실(현황 기준)을 갖춘 다중주택으로, 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당, 압류, 임차권 등이 매각으로 소멸하여 낙찰자의 권리행사에 문제가 없습니다.

* 우수한 입지: 초등학교 인접, 대중교통 접근성 양호 등 주거 선호도가 높은 지역에 위치합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,327,191,720원

* 본 물건은 2020년 사용 승인된 신축급 다중주택으로, 건물의 가치 및 임대 수익 창출 잠재력이 높습니다. 또한, 모든 권리 관계가 매각으로 소멸되어 인수되는 부채가 없습니다.

* 하지만 건축물대장과의 이용상태 불일치, 44㎡ 규모의 제시외 건물 존재, 호실 수 불일치 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

* 주변 연립/다세대 주택들의 낮은 거래가와 직접 비교하기는 어렵지만, 신축 건물과 다중주택의 특성을 감안할 때 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 보입니다.

* 상기 리스크 요인들을 감안하여, 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 따라서 예상 입찰가는 약 1,194,000,000원 ~ 1,327,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. (본 가격은 시장 상황 및 투자자의 의사결정에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.