나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3059 [4] 서울특별시 강서구 염창동 242-40 삼성펠리체 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3059 (4)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 242-40 삼성펠리체 제2층 제203호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 247,000,000원

토지면적: 17.09㎡ (약 5.17평)

건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

준공년월: 2013년 7월 (사용승인일 기준)

해당 층수: 2층 (건물 총 6층)

1.2. 기타 물건 정보

특이사항: 유동화 물건, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

* 해당 물건지 인근에는 지하철 9호선 염창역과 증미역이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

2.2. 주변 편의시설

* 단지 인근에 GS더프레시 등 대형마트 및 각종 상업 시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 서울염동초등학교, 염창중학교, 염경중학교 등 교육 시설이 도보 거리에 위치하고 있습니다.

2.3. 주변 환경

* 삼성펠리체는 2013년에 준공된 다세대주택으로, 주변에는 '도화엘리시아', '삼성한마음', '강변성원' 등 다양한 형태의 주거 단지가 혼재되어 있습니다.

* 검색 결과, '삼성펠리체'는 채광이 좋고 동네가 살기 좋다는 평가가 있으나, 종종 이중 주차로 인한 불편함이 있을 수 있다는 의견도 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

* 현재까지 확인된 정보 및 검색 결과, 해당 물건지 주변에 혐오시설이 있다고 볼 만한 내용은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권은 정재학에서 전현자로 매매를 통해 이전되었습니다.

* 말소기준권리는 2023년 11월 9일 접수된 신한은행의 가압류 (금액: 43,712,928원)입니다.

* 매각으로 인해 등기부상의 대부분의 권리(갑3, 갑4, 갑5)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 노귀자 (노 )

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 및 확정일자: 2017년 12월 13일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2026년 1월 30일

* 주의사항: 노 임차인은 대항력이 있는 임차인입니다. 만약 임차인이 보증금 전액(230,000,000원)을 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'은 배당 절차 진행 시 예상치이며, 실제 배당표 확정 시 변동될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 해당 물건이 위치한 서울 강서구 염창동은 주거 지역으로서의 안정적인 수요를 가지고 있습니다.

* 지하철 9호선 역세권을 중심으로 상업 시설이 발달하여 있으며, 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 유사 아파트 단지들의 최근 거래 사례를 보면, 2015년식 도화엘리시아(41.18㎡)는 38,000만원에, 1996년식 미화빌라A동(63.17㎡)은 36,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 해당 지역의 다세대 주택 시세 수준을 파악하는 데 참고가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 지하철 9호선 염창역 및 증미역을 도보 또는 근거리 대중교통으로 이용 가능합니다.

* 주요 도로망 접근성이 우수하여 차량 이용 시에도 편리합니다.

5.2. 편의시설

* 단지 인근에 마트, 병원, 은행 등 필수 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 서울염동초등학교, 염창중학교 등 초, 중학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 주거 환경

* 주변에 '삼성관음', '삼성하나로' 등 유사한 '삼성' 이름의 주거 단지들이 있어 지역적인 주거 벨트를 형성하고 있습니다.

* '삼성펠리체' 자체에 대한 후기에서는 채광과 동네 환경에 대한 긍정적인 평가가 있으나, 주차 문제가 언급되기도 했습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 2.3억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 인수 위험이 있습니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지할 수 있는 잠재적 추가 비용입니다.

6.2. 유동화 물건

* 본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 절차와는 다른 특수성을 가질 수 있습니다. 입찰 전 유동화 채권의 성격 및 경매 진행 과정에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 감정가와 시세 비교

* 본 물건의 감정가(247,000,000원)는 최근 유사한 시기에 거래된 인근 '도화엘리시아'(2015년식, 41.18㎡)의 거래가(38,000만원)와 비교했을 때, 평당 단가가 다소 높게 책정된 것으로 추정됩니다. (본건 감정가 기준 평당 약 273만원, 도화엘리시아 거래가 기준 평당 약 305만원).

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 염창동에 위치한 다세대주택으로, 2013년에 준공되어 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 지하철 9호선 이용이 편리하며, 주변에 상업시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 2.3억 원의 보증금을 보유하고 있다는 점이 가장 큰 특징이자 위험 요소입니다. 이 보증금의 인수 여부에 따라 실제 투자 비용이 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 배당 분석이 필수적입니다. 또한, 유동화 물건이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 염창동 지역은 서울 서남권의 교통 요충지로, 꾸준한 주거 수요를 기반으로 하는 안정적인 투자처입니다.

* 29.91㎡ (약 9.05평)의 소형 주택으로, 1인 가구 또는 신혼부부 등 소규모 가구의 주거 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 비교적 양호한 건물 연식(2013년 준공)으로, 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성은 낮습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 247,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 유사 연식(2015년)의 인근 '도화엘리시아'(41.18㎡)의 거래가(38,000만원)를 고려하면, 평당 약 305만원 수준입니다.

* 본 물건의 감정가(247,000,000원)는 약 273만원/평으로, 최근 유사 물건 시세 대비 다소 높은 편으로 보입니다.

* 주요 고려 사항:

* 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금(2.3억원)입니다. 임차인이 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 해당 금액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

* 유동화 물건이라는 특수성으로 인한 추가적인 변동 가능성을 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 낙찰가율 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 보수적인 접근일 수 있습니다.

* 예상 범위: 247,000,000원 * 0.7 ~ 247,000,000원 * 0.8 = 172,900,000원 ~ 197,600,000원.

* 이에 따라, 180,000,000원 ~ 190,000,000원 을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

* 주의사항 : 위 예상 입찰가는 현재까지 확인된 정보와 일반적인 시장 분석에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 임차인과의 협상 결과, 경쟁 입찰자의 수, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 낙찰가의 적정성을 판단하는 가장 중요한 요소이므로, 배당표 확정 및 관련 법률 검토를 철저히 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.