나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3059 [3] 서울특별시 양천구 신정동 989-15 삼정도나빌 제2층 제204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

공부상 ‘사무실’이나 현황 주거용으로 이용중임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3059 (3)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 989-15 삼정도나빌 제2층 제204호

용도: 근린상가 (공부상), 현황 주거용으로 이용 중 추정

감정가: 253,000,000원

토지면적: 21.33㎡ (약 6.45평)

건물면적: 36.12㎡ (약 10.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

* 주변 교통:

본 물건은 서울 지하철 5호선 신정역 또는 신정네거리역 인근에 위치할 가능성이 높으며, 여러 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리할 것으로 보입니다. 신정네거리역 인근은 대로변과 연결되어 있어 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 주변 편의시설:

인근에 양천공원 등 녹지 공간이 있으며, 생활 편의를 위한 각종 상업시설, 병원, 학원 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 대규모 아파트 단지들이 주변에 위치하여 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설:

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 없으며, 일반적으로 해당 지역은 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역으로 파악됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2023년 11월 9일 접수된 신한은행의 가압류(갑3)입니다.

* 인수되는 권리:

등기부등본상 을3 순위의 주택임차권(정미옥)이 존재하며, 2025년 7월 15일 접수되었습니다. 이 임차권은 말소기준권리보다 후순위이나, 등기부상 '말소: 인수'로 표기되어 있으며, 물건명세서 상에서도 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있습니다. 따라서 해당 임차인의 보증금 240,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

* 임차인 현황:

* 정미옥: 보증금 240,000,000원, 차임 0원, 2021년 10월 5일 전입 및 확정, 대항력 있음.

* 하창언: 보증금 0원, 차임 0원, 2021년 10월 5일 전입, 대항력 있음.

* 분석 요약:

가장 중요한 권리사항은 대항력 있는 임차인 정미옥 씨의 존재입니다. 240,000,000원의 보증금이 인수될 경우, 이는 실질적인 매입 비용에 포함되므로 신중한 고려가 필요합니다. 현황 주거용으로 이용 중이라는 점과 공부상 용도가 근린상가인 점은 추후 활용 방안에 대한 추가 검토가 필요함을 시사합니다.

4. 상권분석

신정동 지역은 서울 양천구 내에서 주거 기능이 강한 지역에 속하며, 신정네거리역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. 본 물건이 위치한 곳은 지역 주민을 대상으로 하는 근린상가로서, 다양한 업종의 소상공인 점포들이 분포하고 있습니다. 주변에 대규모 아파트 단지가 많아 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 상권의 성장성이나 잠재력은 주변 개발 계획 및 경쟁 환경에 따라 달라질 수 있으므로, 구체적인 상권 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 주거 환경:

본 물건은 공부상 근린상가이나 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 주변에 다세대 주택 및 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 지역으로서의 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 교통 및 편의시설:

지하철역 및 버스 정류장이 인접하여 서울 시내 접근성이 우수하며, 공원, 병원, 학교, 쇼핑 시설 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차보증금 인수 부담:

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정미옥 씨에게 지급해야 할 240,000,000원의 보증금입니다. 만약 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 매입 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

* 용도 불일치:

건축물대장상 근린상가이나 현황 주거용으로 이용 중인 점은 추후 주택임대사업자 등록, 재건축, 재개발 시 문제가 될 소지가 있습니다. 또한, 불법 건축물에 해당될 경우 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

* 유동화 및 공동담보 물건:

유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특수성은 권리관계가 복잡할 수 있음을 시사하지만, 현재 등기부상 명확히 말소되는 권리와 인수되는 권리가 구분되어 있어 직접적인 권리 하자는 없어 보입니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 양천구에 위치한 근린상가로, 대항력 있는 임차인의 보증금 240,000,000원 인수라는 중대한 부담이 존재합니다. 현황 주거용으로 이용 중인 점은 향후 수익 창출 방식에 대한 신중한 접근이 필요함을 의미합니다. 그러나 입지 조건은 양호하며, 주변 편의시설 및 교통망 또한 잘 갖추어져 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 총 매입 비용을 보수적으로 산정한다면, 안정적인 임대 수익이나 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 시내 위치: 서울이라는 우수한 입지적 강점을 가지고 있습니다.

* 양호한 생활 인프라: 주변의 교통, 편의시설, 주거 밀집 지역은 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 활용 가치: 현황 주거용 이용을 감안하여, 주택 리모델링 후 임대 수익 또는 직접 거주 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차보증금 240,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 즉, 매수인이 부담하게 될 총 실질 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치 및 기대 수익률을 고려했을 때 합리적인 수준이 되도록 입찰가를 결정해야 합니다.

예를 들어, 본 건의 감정가 253,000,000원을 기준으로, 만약 매수인이 최소한의 수익을 얻고자 한다면, 총 매입 비용이 감정가를 넘지 않도록 입찰가를 책정하는 것이 일반적입니다. 이를 위해서는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액(253,000,000원 - 240,000,000원 = 13,000,000원)을 고려하여, 실제 입찰가는 시세 및 본인의 수익 목표에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

따라서, 입찰가를 산정할 때는 다음을 우선적으로 고려하시기 바랍니다.

1. 현 시세 및 유사 물건의 거래 사례 분석

2. 총 실질 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금) 대비 기대 수익률 산정

3. 본인의 투자 성향 및 자금 계획

상기 요인들을 종합적으로 검토하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.