나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3059 [2] 서울특별시 강서구 화곡동 821-24 신우에코밸리 제5층 제503호 다세대주택 경매
서울특별시 강서구 곰달래로49가길 7-20 신우에코밸리, 제5층 제503호 (다세대주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경3059(서울남부지방법원 경매11계). 감정가 180,000,000원, 최저가 92,160,000원. 매각기일은 2026-10-14입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 2026 타경 3059 [2] |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 821-24 신우에코밸리 제5층 제503호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 곰달래로49가길 7-20 신우에코밸리, 제5층 제503호 |
| 용도 | 다세대주택 |
| 건물명 | 신우에코밸리 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 관할법원 | 서울남부지방법원 경매11계 ((02)2192-1302) |
| 이용제한 | 대공방어협조구역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 제2종일반주거지역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 |
면적
| 토지면적 | 13.90㎡ (4.20평) |
|---|---|
| 건물면적 | 23.94㎡ (7.24평) |
금액
| 감정가 | 180,000,000원 |
|---|---|
| 최저가 | 92,160,000원 (감정가 대비 52%) |
| 입찰보증금 | 9,216,000원 (10%) |
| 유찰횟수 | 3회 |
회차별 입찰내역
| 회차 | 매각기일 | 최저금액 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 2026.06.18 | 180,000,000원 | 유찰 |
| 2차 | 2026.08.05 | 144,000,000원 | 유찰 |
| 3차 | 2026.09.03 | 115,200,000원 | 유찰 |
| 4차 | 2026.10.14 | 92,160,000원 |
AI 물건분석
1. 물건 기본정보
사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3059 (2)
소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 821-24 신우에코밸리 제5층 제503호
용도: 다세대주택
감정가: 180,000,000원
토지면적: 13.90㎡ (약 4.20평)
건물면적: 23.94㎡ (약 7.24평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산강제경매
채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO (유에스제십사차유동화전문)
건축물 사용승인일: 2011년 12월 28일
위반건축물: 건축물대장상 조립식패널 무단증축 (2020.08.19.)
1.1. 입지조건
서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변 일대는 다세대주택 및 빌라 등이 밀집된 주거 지역입니다.
지역 내 다수의 버스 노선과 인근 지하철역(예: 화곡역, 까치산역) 접근성을 통해 주요 도심으로의 이동이 가능합니다.
주변에는 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.
혐오시설과의 인접 여부는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.
1.2. 권리분석
말소기준권리: 2023년 11월 9일 신한은행 가압류 (금 43,712,928원)
본 경매물건은 말소기준권리보다 앞서 존재하며 매각으로 소멸되지 않는 권리가 확인되지 않아, 낙찰자는 등기부상 모든 권리를 말소시킬 수 있습니다.
총 등기부채권액은 43,712,928원입니다.
임차인 현황:
* 임차인: 박OO (전입일자: 2015-04-20, 대항력: 있음)
* 보증금: 0원, 차임: 0원
* 인수 보증금 합계: 0원
* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 보증금이 0원이지만, 명도 과정에서 법적 절차 또는 협상이 필요할 수 있으며, 이는 시간과 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.
1.3. 상권분석
물건지가 소재한 화곡동은 주거 지역으로, 주변에 소규모 상가 및 생활 편의시설이 발달해 있습니다.
신우에코밸리 건물은 2011년 준공으로, 연식 대비 관리 상태를 파악하는 것이 중요합니다.
제공된 최근 매매 사례(2026년 7월)는 다음과 같습니다.
* 19.98㎡, 4층, 2019년식: 21,600만원 (약 1081만원/㎡)
* 37.44㎡, 2층, 1986년식: 15,000만원 (약 401만원/㎡)
* 37.56㎡, 3층, 2002년식: 16,000만원 (약 426만원/㎡)
본건(23.94㎡, 2011년식)의 면적 및 건축 연도를 고려할 때, 시세는 약 400만원/㎡ ~ 1000만원/㎡ 이상으로 추정되나, 이는 건물 상태 및 개별 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
1.4. 생활정보
본 주택은 서울 강서구 화곡동의 일반적인 주거 환경 내에 위치합니다.
지역 내 다양한 버스 노선과 인근 지하철역을 이용한 대중교통 접근성이 양호합니다.
반경 내에 마트, 병원, 은행, 학교 등 일상생활에 필요한 편의시설 및 공공시설이 분포하고 있습니다.
1.5. 잠재적 리스크
대항력 있는 임차인 박OO: 보증금 0원이지만, 법적 대항력이 있어 명도 시 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 추가적인 시간과 비용을 수반할 수 있습니다.
위반건축물: 건축물대장상 '조립식패널 무단증축'으로 인한 위반건축물 등재는 추후 시정명령, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 불이익을 초래할 수 있습니다.
유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 매각 과정에 따른 추가적인 복잡성이 존재할 수 있습니다.
1.6. 종합 의견
본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 8천만원입니다.
권리 관계는 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인과 위반건축물이라는 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.
이러한 리스크를 충분히 인지하고 해결할 수 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.
1.7. 투자 포인트
화곡동 지역의 안정적인 주거 수요를 바탕으로 합니다.
비교적 작은 면적으로 신혼부부나 1인 가구의 실거주 또는 임대 수익 목적 활용이 가능합니다.
건물 리모델링 또는 내부 수리를 통해 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.
1.8. 예상 입찰가
감정가: 180,000,000원
본 건은 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 및 위반건축물 등의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.
제공된 최근 매매 사례와 감정가를 종합적으로 고려하고, 리스크 해소에 따른 추가 비용 및 시간 투자를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.
인수해야 할 보증금이 0원이라는 점은 긍정적이나, 실제 명도 과정에서의 변수를 반드시 고려해야 합니다.
이에 따라, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 70~80% 수준인 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.
본 제안가는 현재 정보 및 시장 상황을 바탕으로 한 것이며, 실제 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.