나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3364 [2] 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제8층 제804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별 양천구 신월동 소재 '광영여자고등학교' 동측 인근에 위치하며, 인근은 아 파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환 경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재 하는 등 제반 교통상황은 대 체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층/ 지상 10층 건물 내 제4층 제401호 및 제8층 제804호로서, (사용승인일 : 2022-08-04) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

2개호 공히, 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔, 다세대주택, 제 2종근린생활시설(사무소)) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 38m내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[일련번호 1] 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법 률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2021-12-14)(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약 에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3364 (2)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 52-13 제8층 제804호

용도: 오피스텔

감정가: 303,000,000원

토지면적: 10.37㎡ (약 3.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.81㎡ (약 8.41평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

건축물대장 정보

건축년도: 2022년 8월 4일

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

총 층수: 지하 1층, 지상 10층

해당층: 8층 (804호)

총 호수: 36호

주요 용도: 업무시설 (오피스텔, 다세대주택, 제2종근린생활시설(사무소))

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재한 '광영여자고등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 오피스텔, 다세대 주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 대체로 편리한 편입니다.

인접 도로상태

본건은 남서측으로 약 38m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

권리관계 요약

말소기준권리: 2025년 12월 9일 드림저축은행의 가압류 (말소 예정)

등기부채권 총액: 239,292,414원

특이사항 및 주의사항

* 공동담보 물건입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

임차인 현황

* 임차인: 조○○ (개인정보 보호 조치)

* 보증금: 302,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 5월 29일

* 확정일자: 2025년 5월 12일

* 배당신고일자: 2026년 2월 13일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 조○○은 대항력이 있으므로, 보증금 302,000,000원 전액 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당을 통한 전액 회수 가능성을 전제할 수 있으며, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 혜성산업개발건설주식회사 (2022-08-11)

* 소유권이전: 남기성 (2025-06-24)

* 가압류: 드림저축은행 (239,292,414원) (2025-12-09, 말소기준권리)

* 강제경매: 드림저축은행 (2026-01-23, 말소)

물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026년 5월 19일

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

* 통칭: '혜성오피스텔'

1.4. 상권분석

오피스텔 매매/임대 정보 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(27.81㎡)의 오피스텔이 2024년 11월 31,900만원, 2025년 7월 29,900만원에 거래되었습니다. 또한, 면적이 약간 더 넓은(29.77㎡) 오피스텔이 2025년 6월 31,700만원에 거래되었습니다. 이를 종합해 볼 때, 본건의 현 시세는 약 30,000만원 ~ 32,000만원 수준으로 추정됩니다.

본건 감정가 303,000,000원은 최근 시세 범위와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가되었습니다. 2022년 준공된 신축급 오피스텔임을 감안할 때, 향후 가치 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

위치 및 주변 환경

서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, 광영여자고등학교 인근으로 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통

차량 접근성이 좋고, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주차

건물 내 기계식 주차시설이 마련되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 부담

임차인 조○○은 전입일자와 확정일자를 모두 갖추어 대항력이 있습니다. 보증금 302,000,000원 전액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본건의 실질적인 취득 비용을 크게 상승시키는 요인입니다. 임차인의 배당 여부 및 배당 금액에 따라 인수 보증금 부담이 달라질 수 있으므로, 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

토지거래허가구역 지정

본건 소재지는 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으며, 일부 용도(아파트 등)에 대한 지정 기간이 2026년 12월 31일까지 연장되어 있습니다. 매수인의 신분 및 매수 목적에 따라 토지거래 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

공항 소음

본건은 공항소음 방지 및 소음대책지역에 포함되어 있어, 항공기 소음으로 인한 불편함이 있을 수 있습니다.

교육환경 보호구역

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어, 관련 교육청에 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축급 오피스텔로, 서울 양천구 신월동에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 하지만 가장 큰 특징이자 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 302,000,000원 인수 가능성입니다. 이 금액이 본건의 실질적인 취득 가격에 더해지므로, 투자 결정 시 매우 신중한 접근이 필요합니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 임차인 보증금 인수 여부를 최우선으로 고려하여 분석해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 오피스텔

2022년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

합리적인 감정가

최근 시세와 비교했을 때, 감정가가 합리적인 수준으로 책정되어 있어, 임차인 보증금 인수 부담을 고려하더라도 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

수요 꾸준한 지역

양천구 지역은 오피스텔 및 주거용 부동산에 대한 수요가 꾸준한 편입니다.

1.9. 예상 입찰가

분석

* 감정가: 303,000,000원

* 최근 시세 (27.81㎡ 기준): 약 300,000,000원 ~ 320,000,000원

* 대항력 있는 임차인 보증금: 302,000,000원

산정

본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금(302,000,000원)이 물건의 시세(약 300,000,000원 ~ 320,000,000원)와 거의 유사하거나 높습니다. 따라서 낙찰가가 결정되면, 낙찰가에 임차인 보증금 302,000,000원을 더한 금액이 총 실질 취득 비용이 됩니다.

일반적으로 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하는 경우, 총 취득 비용이 시세 이하가 되도록 입찰가를 산정해야 합니다. 만약 현 시세인 309,000,000원(평균가)에 매수한다고 가정할 때, 입찰가는 309,000,000원 - 302,000,000원 = 7,000,000원이어야 합니다. 이는 실질적인 낙찰 가능성이 매우 낮은 가격입니다.

임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 수 있다는 전제가 있다면, 낙찰가는 시세 수준까지도 고려할 수 있습니다. 그러나 현재 제공된 정보만으로는 배당을 통한 전액 회수 여부를 확신하기 어렵습니다.

매우 보수적으로 접근하여, 임차인 보증금 인수 가능성을 최우선으로 고려할 때, 본 물건은 일반적인 경매 투자 전략으로 접근하기 어렵습니다. 임차인 보증금 인수 부담을 감안하면, 실질적인 매수 희망 가격대는 매우 낮아질 수밖에 없습니다.

예상 입찰가 범위: 20,000,000원 ~ 50,000,000원

참고: 위 예상 입찰가는 보수적인 관점에서 제시된 것이며, 낙찰가 50,000,000원 기준으로 총 부담액은 352,000,000원이 되어 시세 대비 높은 수준이 될 수 있습니다. 따라서 이 금액으로 낙찰받는 것은 권장되지 않습니다. 실제 입찰가는 임차인과의 협의, 배당표 확정 등 추가적인 정보 확인 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.