나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33749 [3] 경기도 김포시 장기동 2008-4 경동미르웰시티 6층 673호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름감정 · 평가일 2026.04.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

당해 부동산은 경기도 김포시 장기동 소재 ´김포경찰서´ 북동측 인근에 위치한 공장(지식산업센터)으로서 주위는 공장(지식산업센터), 업무시설, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 무난한 편임.

교통상황

당해 부동산까지 차량 진·출입 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는등 제반 대중교통여건 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건으로(사용승인일:2020.06.15), 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등. 창호 : 하이샷시창등.

이용상태

일괄하여 공장(지식산업센터)(으)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로 공장(지식산업센터),지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 토지 남측 및 북서측, 북동측으로 폭 약 24미터내외 및 폭 약8미터 내외의 포장도로에 3면이 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

장기동 2008-4 :도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 장기동 2008-5 :도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대상 물건 내 제시외물건(㉠ 철골조, 사무용 복층시설, (가)내 소재, ㉡ 샌드위치판넬조등, GMP(Good Manufacturing Practice) 설비(클린룸), (다)내 소재)이 소재함. - 임대 내역 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33749 (3)

소재지: 경기도 김포시 장기동 2008-4 경동미르웰시티 6층 673호 (신 주소: 경기도 김포시 태장로 741)

용도: 지식산업센터

감정가: 202,000,000원

토지면적: 28.02㎡ (약 8.48평)

토지지분: 28.021830323161034㎡ (약 8.48평)

건물면적: 56.07㎡ (약 16.96평)

건물지분: 56.07㎡ (약 16.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에이치제십일차유동화전문유한회사 (말소 예정)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

당해 부동산은 경기도 김포시 장기동 소재 '김포경찰서' 북동측 인근에 위치한 공장(지식산업센터)으로서, 주위는 공장(지식산업센터), 업무시설, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황

당해 부동산까지 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태

대상 토지는 남측 및 북서측, 북동측으로 폭 약 24미터 및 8미터 내외의 포장도로에 3면이 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을1, 신한은행 근저당권 (접수일자: 2020-07-30)

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

모든 등기사항 채권은 말소기준권리보다 후순위로, 경매 절차 진행 시 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

임차인: 주식회사브이엠바이오

보증금: 0원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업일자): 2021-03-25

대항력: 없음

비고: 임대 내역 미상

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 현재 이용상태

일괄하여 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.

* 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 7층 건물로, 사용승인일은 2020년 6월 15일입니다. 외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감이며, 내부는 기본적인 위생 및 급·배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 중로1류, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 지식산업센터로, 일반 주거 시설과는 다른 용도이므로 주거 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다. 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 주변 지역은 김포한강신도시 택지개발지구 내에 포함되어 있어 향후 생활 편의 시설 확충이 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건, 공동담보: 채권 관계가 복잡할 수 있으므로 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 포함: 현황 조사 시 감정평가서에 명시된 제시외 건물(철골조 사무용 복층시설, 샌드위치판넬조 GMP 설비 등)의 현황 및 철거 여부 등을 정확히 파악해야 합니다.

* 토지거래계약허가구역: 외국인 등 특정 대상자의 경우 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

* 고도지구 및 장애물 제한 구역: 공항 인근으로 고도 제한 및 장애물 관련 규제가 적용될 수 있어 향후 증축, 대수선 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 공장(지식산업센터)의 경우, 임대 수요 변동성이 일반 상가나 주택에 비해 높을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포시 장기동에 위치한 신축급(2020년 준공) 지식산업센터로, 입지 및 교통 여건이 비교적 양호합니다. 감정가 2억 2백만원에 경매로 나왔으며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 인수할 부담은 적습니다. 다만, 유동화물건, 공동담보, 제시외 건물 포함, 토지거래허가구역 지정 등 고려해야 할 특이사항들이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 지식산업센터: 2020년 6월 사용승인된 건물로 시설이 비교적 최신이며 노후도가 낮습니다.

* 발전 가능성이 높은 지역: 김포한강신도시에 포함되어 있어 향후 지역 개발 및 인프라 개선에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 모두 경매로 소멸될 예정이므로 낙찰자의 권리 인수에 대한 부담이 없습니다.

* 합리적인 가격 가능성: 유동화 물건, 공동담보 등의 특수성으로 인해 일반 경매 물건보다 경쟁이 덜할 수 있으며, 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 202,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 낙찰가율, 해당 지식산업센터의 실제 임대 시세, 공실률, 향후 지역 개발 계획, 명도 예상 비용, 수리비 등 추가적인 시장 조사와 현장 조사가 필수적입니다. 이러한 추가 분석을 통해 감정가 대비 70~90% 범위 내에서 신중하게 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.