나이스옥션 법원경매 인천 2025타경503491 [1] 인천광역시 연수구 선학동 340 태산아파트 1동 6층612호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 선학동 소재 "선학중학교" 북측 인근에 위치하며,
주위일대는 아파트단지, 학교, 관공서 등으로 형성된 주거지역임.

교통상황

인근에 버스정류장 및 신연수역이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건 중 제1동 제6층 제612호로서,

외벽:몰탈위 페인팅 마감 등,
창호:하이샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경503491 (1)

* 물건종별: 아파트

* 소재지: 인천광역시 연수구 선학동 340 태산아파트 1동 6층612호

* 감정가: 214,000,000원

* 토지면적: 46.97㎡ (약 14.21평)

* 건물면적: 64.38㎡ (약 19.48평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 아파트 정보

* 아파트명: 태산,대진.정광아파트 (주소지: 선학동 340)

* 사용승인일: 1991년 6월 29일

* 건축구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 중 제1동 제6층 제612호

* 전용면적: 64.38㎡ (약 19.48평)

* 분양면적: 해당 정보 없음 (해당 면적에 대한 분양면적 정보는 별도 확인 필요)

* 총동수: 5동

* 최고층: 6층

* 해당층: 6층

* 주차대수: 총 273대 (지상 12대, 지하 0대)

1.2. 권리 분석

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경503491) - 2025년 1월 15일 접수

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 서울보증보험 강제경매 (권리금액 192,342,460원) - 2025년 1월 15일 접수 (말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (매수인이 인수하는 권리):

* 주택임차권: 최미경 (보증금 190,000,000원) - 2024년 7월 5일 접수.

* 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 5월 4일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (이는 배당으로 전액 변제될 것을 전제로 한 계산 결과일 수 있으나, 물건명세서 상 잔액 인수 가능성이 명시되어 있어 주의가 필요합니다.)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 연수구 선학동 소재 "선학중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트 단지, 학교, 관공서 등으로 형성된 전형적인 주거 지역입니다.

* 교통상황: 인근에 버스정류장 및 신연수역(인천 1호선)이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 단지 내 도로를 통해 외곽 공공 도로와 잘 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 속한 선학동 지역은 아파트 단지가 밀집한 주거 중심 지역입니다.

* 주변 시설: 학교(선학중학교, 송도고등학교 등)가 인접해 있으며, 생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다.

4. 생활정보

* 교육환경: 선학중학교, 송도고등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하여 교육 여건이 양호합니다.

* 교통: 신연수역(인천 1호선)을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 인근 상업지구를 통해 마트, 병원, 금융기관 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설은 현장 방문 시 확인 요망)

* 아파트 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 단지 내에 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 위험: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(최미경, 보증금 190,000,000원)의 존재입니다. 경매 배당 과정에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 남은 잔액은 매수인이 부담해야 하므로 총 매수 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 1991년 준공된 아파트로, 향후 내부 수리 및 설비 교체 등에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 침체 또는 지역 가치 하락 시 시세 차익 실현이 어려울 수 있습니다.

6. 종합 의견

인천광역시 연수구 선학동 태산아파트 1동 6층612호는 역세권에 인접한 주거지로서 기본적인 입지 여건은 갖추고 있습니다. 그러나, 1991년에 건축된 아파트로 노후화가 진행되었으며, 특히 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 190,000,000원을 잔액 인수해야 할 위험이 존재한다는 점은 매수 시 매우 신중한 접근을 요구합니다. 따라서, 임차인 인수 금액과 낙찰가격을 합한 총 매수 비용이 시장 가격을 초과하지 않도록 면밀한 분석이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 입지: 신연수역 인근의 편리한 교통과 생활 인프라를 누릴 수 있는 주거 지역입니다.

* 수익 가능성: 임차인 인수 위험을 고려한 보수적인 낙찰가를 통해 향후 시세 상승 시 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 추가적인 지역 개발 정보 등은 별도 확인 필요)

8. 예상 입찰가

* 감정가: 214,000,000원

* 최근 실거래가 (전용 64.38㎡ 기준):

* 2026년 5월 (6층): 150,000,000원

* 2026년 5월 (2층): 212,000,000원

* 2026년 6월 (1층): 190,000,000원

* 시세 분석: 최근 6층 거래가는 150,000,000원으로 감정가 및 타 층 거래가 대비 낮은 편입니다. 2층 거래가(212,000,000원)는 감정가와 유사하며, 1층 거래가(190,000,000원)는 그 중간 수준입니다. 본건은 6층이므로 150,000,000원의 거래 사례를 참고하되, 감정가 및 다른 층의 거래가를 고려하면 본건의 일반적인 시장 가치는 약 190,000,000원에서 210,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 입찰가 산정 전략:

* 본건은 임차인의 보증금 190,000,000원을 잔액 인수할 위험이 매우 높습니다.

* 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세를 초과하지 않도록 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

* 만약 임차 보증금 190,000,000원을 모두 인수한다고 가정할 경우, 본건의 시세를 200,000,000원으로 볼 때, 낙찰가 상한선은 약 10,000,000원 수준이 될 수 있습니다. 이는 현실적인 입찰가로 보기 어렵습니다.

* 이는 경매 배당 시 임차 보증금이 전액 변제되지 않는 최악의 경우를 가정한 것이며, 만약 배당으로 전액 변제될 경우 매수인이 인수하는 보증금은 0원이 됩니다.

* 따라서, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 계산 결과를 바탕으로 하되, '잔액 인수' 가능성에 대한 경고를 충분히 반영하여 아래와 같이 보수적으로 예상 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가: 170,000,000원

* 상기 입찰가는 6층 실거래가(150,000,000원)와 보수적인 시장 가치, 그리고 임차인 인수 위험을 고려한 보수적인 제안입니다. 최종 입찰가 결정 시에는 배당 현황, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보상 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

This concludes the report.1.물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경503491 (1)

* 물건종별: 아파트

* 소재지: 인천광역시 연수구 선학동 340 태산아파트 1동 6층612호

* 감정가: 214,000,000원

* 토지면적: 46.97㎡ (약 14.21평)

* 건물면적: 64.38㎡ (약 19.48평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 아파트 정보

* 아파트명: 태산,대진.정광아파트 (주소지: 선학동 340)

* 사용승인일: 1991년 6월 29일

* 건축구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 중 제1동 제6층 제612호

* 전용면적: 64.38㎡ (약 19.48평)

* 분양면적: 해당 정보 없음 (해당 면적에 대한 분양면적 정보는 별도 확인 필요)

* 총동수: 5동

* 최고층: 6층

* 해당층: 6층

* 주차대수: 총 273대 (지상 12대, 지하 0대)

1.2. 권리 분석

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경503491) - 2025년 1월 15일 접수

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 서울보증보험 강제경매 (권리금액 192,342,460원) - 2025년 1월 15일 접수 (말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (매수인이 인수하는 권리):

* 주택임차권: 최미경 (보증금 190,000,000원) - 2024년 7월 5일 접수.

* 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 5월 4일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (이는 배당으로 전액 변제될 것을 전제로 한 계산 결과일 수 있으나, 물건명세서 상 잔액 인수 가능성이 명시되어 있어 주의가 필요합니다.)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 연수구 선학동 소재 "선학중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트 단지, 학교, 관공서 등으로 형성된 전형적인 주거 지역입니다.

* 교통상황: 인근에 버스정류장 및 신연수역(인천 1호선)이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 단지 내 도로를 통해 외곽 공공 도로와 잘 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 속한 선학동 지역은 아파트 단지가 밀집한 주거 중심 지역입니다.

* 주변 시설: 학교(선학중학교, 송도고등학교 등)가 인접해 있으며, 생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다.

4. 생활정보

* 교육환경: 선학중학교, 송도고등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하여 교육 여건이 양호합니다.

* 교통: 신연수역(인천 1호선)을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 인근 상업지구를 통해 마트, 병원, 금융기관 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설은 현장 방문 시 확인 요망)

* 아파트 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 단지 내에 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 위험: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(최미경, 보증금 190,000,000원)의 존재입니다. 경매 배당 과정에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 남은 잔액은 매수인이 부담해야 하므로 총 매수 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 1991년에 건축된 아파트로, 향후 내부 수리 및 설비 교체 등에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 침체 또는 지역 가치 하락 시 시세 차익 실현이 어려울 수 있습니다.

6. 종합 의견

인천광역시 연수구 선학동 태산아파트 1동 6층612호는 역세권에 인접한 주거지로서 기본적인 입지 여건은 갖추고 있습니다. 그러나, 1991년에 건축된 아파트로 노후화가 진행되었으며, 특히 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 190,000,000원을 잔액 인수해야 할 위험이 존재한다는 점은 매수 시 매우 신중한 접근을 요구합니다. 따라서, 임차인 인수 금액과 낙찰가격을 합한 총 매수 비용이 시장 가격을 초과하지 않도록 면밀한 분석이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 입지: 신연수역 인근의 편리한 교통과 생활 인프라를 누릴 수 있는 주거 지역입니다.

* 수익 가능성: 임차인 인수 위험을 고려한 보수적인 낙찰가를 통해 향후 시세 상승 시 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 추가적인 지역 개발 정보 등은 별도 확인 필요)

8. 예상 입찰가

* 감정가: 214,000,000원

* 최근 실거래가 (전용 64.38㎡ 기준):

* 2026년 5월 (6층): 150,000,000원

* 2026년 5월 (2층): 212,000,000원

* 2026년 6월 (1층): 190,000,000원

* 시세 분석: 최근 6층 거래가는 150,000,000원으로 감정가 및 타 층 거래가 대비 낮은 편입니다. 2층 거래가(212,000,000원)는 감정가와 유사하며, 1층 거래가(190,000,000원)는 그 중간 수준입니다. 본건은 6층이므로 150,000,000원의 거래 사례를 참고하되, 감정가 및 다른 층의 거래가를 고려하면 본건의 일반적인 시장 가치는 약 190,000,000원에서 210,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 입찰가 산정 전략:

* 본건은 임차인의 보증금 190,000,000원을 잔액 인수할 위험이 매우 높습니다.

* 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세를 초과하지 않도록 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

* 만약 임차 보증금 190,000,000원을 모두 인수한다고 가정할 경우, 본건의 시세를 200,000,000원으로 볼 때, 낙찰가 상한선은 약 10,000,000원 수준이 될 수 있습니다. 이는 현실적인 입찰가로 보기 어렵습니다.

* 이는 경매 배당 시 임차 보증금이 전액 변제되지 않는 최악의 경우를 가정한 것이며, 만약 배당으로 전액 변제될 경우 매수인이 인수하는 보증금은 0원이 됩니다.

* 따라서, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 계산 결과를 바탕으로 하되, '잔액 인수' 가능성에 대한 경고를 충분히 반영하여 아래와 같이 보수적으로 예상 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가: 170,000,000원

* 상기 입찰가는 6층 실거래가(150,000,000원)와 보수적인 시장 가치, 그리고 임차인 인수 위험을 고려한 보수적인 제안입니다. 최종 입찰가 결정 시에는 배당 현황, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보상 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.