나이스옥션 법원경매 인천 2025타경501907 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1146-5 지앤이츠 6층606호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천지방국세청" 서측 인근에 위치하며, 부근은
근린생활시설, 아파트, 업무시설(오피스텔) 등이 소재함.

교통상황

본건까지 제반차량 통행 용이하고, 본건 인근에 버스정류장 및 인천 지하철1호 예술회관역이
위치하고 있어, 대중교통 편의는 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 6층 606호로서
(사용승인일 : 2017.03.03)
외 벽 : 몰탈위 페인트, 일부 석재붙임 등,
내 벽 : ---,
창 호 : 샷시창 등으로 치장 또는 마감 임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후면 "내부구조도" 참조)

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수설비, 급탕설비, 도시가스설비, 승강기설비, 지하주차장,
소화전설비, 스프링쿨러설비, 화재경보기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 대체로 가장형의 토지로 아파트 및 업무시설(오피스텔), 근린생활
시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 15미터, 서측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(2021-09-16)(구월업무), 소로3류(폭 8m
미만)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건을 감정평가하기 위하여 현장조사에 임하였으나 거주인의 부재로 내부구조를 확인
하지 못하여 외부관찰 및 인근 탐문조사, 집합건축물대장상의 건축물현황도 등에 의거
하여 작성하였는바, 실제와 다소 상이 할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경501907 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1146-5 지앤이츠 6층 606호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 6층 606호

* 사용승인일: 2017년 3월 3일

* 감정가: 207,000,000원

* 토지 면적: 8.78㎡ (약 2.66평)

* 토지 지분: 8.779㎡ (약 2.66평)

* 건물 전용 면적: 49.38㎡ (약 14.94평)

* 건물 지분: 49.38㎡ (약 14.94평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 박

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천지방국세청" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 근린생활시설, 아파트, 업무시설(오피스텔) 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황

제반 차량의 통행이 용이하며, 본건 인근에 버스정류장이 있고 인천 지하철 1호선 예술회관역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

* 도로 상태

본건은 북측으로 폭 약 15미터, 서측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월업무), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경501907)으로 인한 채권자 박 의 권리(갑6, 2025.01.10 접수)가 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 박 (박용선)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 30일

* 확정일자: 2021년 9월 13일

* 배당신고일자: 2023년 11월 8일

* 대항력: 있음

* 특이사항

대항력 있는 임차인 박 이 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 할 보증금(230,000,000원)이 발생할 수 있음을 의미합니다. 등기부상 을구 1번 주택임차권(박용선, 230,000,000원)은 인수 조건으로 기재되어 있습니다.

* 총 채권액: 230,000,000원 (강제경매 신청 채권액 기준)

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 구월동 일대는 인천지방국세청 및 다수의 업무시설, 상업시설이 밀집해 있어 지역 경제 활동이 활발한 지역입니다.

* 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으며, 오피스텔 등 업무시설도 소재하여 직주근접 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천 지하철 1호선 예술회관역을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다. 다수의 버스 노선도 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주요시설: 인천지방국세청이 인접해 있어 관련 행정 서비스를 이용하기 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박 에게 지급해야 할 보증금 230,000,000원입니다. 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 총 투자 비용 증가 요인이 됩니다.

* 내부 상태 불확실성: 감정평가서상 내부구조를 외부관찰 및 공부에 의거하여 작성하였기에 실제와 다소 상이할 수 있다는 점은 확인이 필요한 부분입니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 지하철 예술회관역 인근의 역세권 아파트로서 우수한 교통 환경과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 하지만 230,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 상황이므로, 입찰 시 보증금 인수 금액을 최우선으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 부담을 고려하더라도 지역 내에서의 수요와 가치를 평가하여 투자 가치를 판단해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 교통 요지: 인천 지하철 1호선 예술회관역과의 접근성이 매우 우수합니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변 상업시설 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 시세 상승 잠재력: 인천지방국세청 인근의 상업 지역에 위치하여 향후 지역 개발 및 시세 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 207,000,000원이나, 대항력 있는 임차인 박 의 보증금이 230,000,000원으로 매수인이 인수해야 합니다. 이는 감정가보다 높은 금액으로, 해당 물건은 보증금 인수액을 고려한 입찰가를 산정해야 합니다. 따라서 최소한 인수 보증금인 230,000,000원 이상의 입찰가로 접근해야 하며, 실제 낙찰가는 시장 상황, 경쟁률, 향후 임차인 보증금 변제율 등을 종합적으로 고려하여 결정될 것입니다. 인수 보증금 230,000,000원을 제외하고 순수 부동산 가치에 대한 입찰가를 계산하는 것은 현재 상황에서는 의미가 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.