나이스옥션 법원경매 대전 2026타경601086 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 536-5 유성푸르지오시티 알파동 12층1216호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창성 · 평가일 2026.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성온천역" 북동측 인근에 위치하는 유성푸르지오시티 제알파동 제12층 제1216호로서 주위는 오피스텔, 아파트(도시형생활주택), 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 이루어져 있으며 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장, 지하철역이 소재하는 등 제반 교통상황 양호시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 중 제12층 제1216호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 대체로 부정형이며 업무시설(오피스텔) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주위로 소로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 일반상업지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상. 2) 기 타 : 본건 거주자 부재로 내부 이용상황 등은 건축물현황도, 탐문조사 등을 통해 유사평형 업무시설(오피스텔)의 평균적인 이용상황 등을 고려하여 평가 하였는 바 업무 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경601086 (1)

* 소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 536-5 유성푸르지오시티 알파동 12층1216호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 84,000,000원

* 면적:

* 토지: 3.60㎡ (약 1.09평) / 토지 지분: 3.60㎡ (약 1.09평)

* 건물: 24.06㎡ (약 7.28평) / 건물 지분: 24.06㎡ (약 7.28평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 임OO

* 건물 구조 및 층수: 철골철근콘크리트, 철근콘크리트구조 / 29층 중 12층

* 준공 연도: 2014년

* 총 호수: 774호

1.1. 입지조건

* 위치: 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성온천역" 북동측 인근에 위치.

* 주위 환경: 본건은 오피스텔, 아파트(도시형생활주택), 숙박시설, 각종 근린생활시설 등으로 이루어져 있으며, 주위 환경은 보통으로 평가됨.

* 교통: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(유성온천역)이 소재하여 제반 교통상황 양호.

* 토지 이용 계획: 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』상 일반상업지역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 대전지방법원 강제경매개시결정 (2026타경601086, 2026-05-29).

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (접수번호 2025.03.24. 제1172429호, 권리자: 임정빈).

* 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 80,000,000원에 차임은 0원임. (전입일자 2021-06-21, 확정일자 2021-06-03).

* 해당 임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 기타 권리:

* 소유권이전(신탁등기말소), 소유권이전(매매) 등기 등기가 존재함.

* 등기부채권 총액: 80,000,000원 (강제경매 채권액).

* 권리분석 요약: 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 전액 변제되지 않을 경우 인수 위험이 있음. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 보증금 미변제 시 잔액 인수 조건이 명시되어 있어 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

* 위치: 유성온천역 인근의 일반상업지역에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호한 편임.

* 주변 업종: 오피스텔, 아파트, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 다양한 상업 활동이 가능한 지역임.

* 최근 매매 시세 (2026년 5월 기준, 전용면적 약 24㎡):

* 2026-05-16 거래: 80,700,000원 (10층, 23.99㎡)

* 2026-05-13 거래: 75,000,000원 (20층, 23.99㎡)

* 2026-05-06 거래: 75,000,000원 (29층, 24.06㎡)

* 평균 매매가: 약 76,900,000원.

* 시세 분석: 본건 감정가(84,000,000원)는 최근 실거래가 평균(약 76,900,000원)보다 다소 높은 수준으로, 시세 대비 감안 필요.

1.4. 생활정보

* 건물 내 편의시설: 전기, 위생 및 급배수, 승강기, 난방, 소방 설비 등 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있음.

* 주변 편의시설:

* 지하철 유성온천역 이용이 매우 편리함.

* 다수의 버스노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있음.

* 건물 내 및 주변에 다양한 근린생활시설(상가, 식당, 편의점 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

* 주거 환경: 오피스텔 및 도시형생활주택이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역임.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 보증금 80,000,000원의 임차인이 대항력을 가지고 있으며, 배당 후 보증금 미변제 시 잔액 인수 위험이 존재함. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, '보증금 전액 변제되지 않으면 잔액 인수' 조건이 있어 주의 깊은 확인이 필요함.

* 감정가와 시세 괴리: 본건 감정가가 최근 실거래가 평균보다 높아, 경매 취득 후 시세 하락 가능성을 염두에 두어야 함.

* 내부 미확인: 감정평가 시 거주자 부재로 내부 이용상황을 확인할 수 없어, 실제 내부 상태나 이용 상황이 평가와 다를 수 있음.

* 임대 관계 미상: 현재 정확한 임대 관계가 미상으로, 추가적인 임차인이나 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 유성온천역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 여건 및 주변 상권이 양호한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요소이며, 감정가가 최근 시세 대비 높다는 점도 고려해야 함.

* 취득을 고려한다면, 임차인과의 관계 정리 및 보증금 인수 여부에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 하며, 이를 반영한 신중한 입찰가 산정이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 유성온천역이라는 주요 교통 거점 인근에 위치하여 높은 접근성과 시세 안정성을 기대할 수 있음.

* 소형 면적: 약 24㎡의 전용면적으로 1인 가구 또는 소규모 업무 공간으로 활용하기에 적합함.

* 미래 가치: 유성구의 지속적인 개발 계획 및 상권 활성화 추세에 따라 향후 가치 상승 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매가 평균: 약 76,900,000원

* 감정가: 84,000,000원

* 주요 리스크: 80,000,000원 보증금 인수 가능성 (주의: '인수 보증금 합계: 0원' 명시, 단 '보증금 미변제 시 잔액 인수' 조건 존재)

* 예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 본건 부동산 자체의 시장 가치에 대한 보수적인 접근과 잠재적 리스크를 반영하여 산정함.

* 최근 실거래가 평균 및 감정가를 고려하되, 임차인 보증금 인수 가능성에 대한 불확실성으로 인한 위험 부담을 반영하여 감정가 대비 할인된 가격으로 제시함.

* 예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 72,000,000원.

* 최종 제안 가격: 70,000,000원

1.9. 주변 환경 특이사항

* 본건 소재지인 대전광역시 유성구 봉명동 536-5번지 주변 지역에 대한 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 관련 시설 등)은 확인되지 않았음. 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 일반적인 상업 및 주거 지역으로 파악됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.