나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31265 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 4-45 여월탑펠리스 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현 · 평가일 2026.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 "여월초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제4층 제402호로서, 외벽: 외장타일 마감 등 창호: 샷시창임.

이용상태

"다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, "공동주택"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(동원유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(여월초-부천교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26. ~ 2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원 2026타경31265 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 부천시 오정구 여월동 4-45번지 여월탑펠리스 4층 402호이며, 해당 물건의 건축물대장 상 새주소는 경기도 부천시 오정구 삼작로 313-5 (여월동)입니다.

용도는 다세대주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 410,960,000원입니다.

토지 면적은 37.54㎡ (약 11.36평)이며, 토지 지분 역시 37.54㎡ (약 11.36평)입니다.

건물 면적은 65.36㎡ (약 19.77평)이며, 건물 지분도 65.36㎡ (약 19.77평)입니다.

건물 제시외 면적은 6.40㎡ (약 1.94평)가 존재합니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

주요 특이사항으로는 토지거래허가구역이었으며, 유동화 물건입니다.

주의사항으로 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.

감정평가서 요약에 따르면 본건은 구분건물로 감정평가되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 "여월초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

건물 동측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(동원유치원, 여월초), 과밀억제권역에 해당합니다.

과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있으나, 지정 기간(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)이 만료되어 현재는 해당 사항이 없습니다.

본건 소재지 인근의 일반적인 부동산 정보 검색 결과, 주거 지역 내에 위치하며 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 9월 3일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다.

이하 등기부등본 상의 모든 권리(소유권이전, 근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 525,270,539원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

해당 물건의 임대 관계는 미상임으로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상인 경우에도 인수 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 여월동 일대는 주거 밀집 지역으로서, 다양한 공동주택과 더불어 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

주변에 초등학교 등 교육 시설이 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 소규모 상점 및 서비스 업종 위주로 형성되어 있는 지역 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설로는 북측 인근의 여월초등학교가 있습니다.

주변 지역은 주거 단지 및 근린생활시설 위주로 구성되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물 정보에 따르면, 본 건물은 2020년경 사용 승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 현재 임차인의 존재 여부, 보증금 및 차임 등에 대한 정보가 없어 명도 과정에서 추가적인 비용 발생이나 시간 지연의 가능성이 있습니다.

제시외 건물 포함: 제시외 건물은 공부상 등재되지 않은 부속 건물을 의미하며, 이에 대한 법적 문제나 철거 등 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

감정가 대비 시장 가치: 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 추정 시장 가치가 감정평가액보다 낮게 산출되어, 입찰 시 감정가를 초과하는 경쟁으로 인한 부담이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 오정구 여월동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 연식(2020년경)을 가진다는 장점이 있습니다.

교통 및 주거 환경은 일반적인 수준이며, 교육 시설이 인접해 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 임대 관계 미상이라는 잠재적 리스크가 존재합니다.

또한, 제시외 건물 포함 여부에 대한 명확한 확인이 필요하며, 최근 매매 시세 분석 결과 감정평가액과의 차이가 존재하는 점은 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축인 건물 연식(2020년경)으로 향후 건물 가치 유지 및 상승 가능성이 있습니다.

주거 지역 내 입지로 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정 기간이 만료되어 해당 제한 사항은 해소되었습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 분석한 결과, 본건의 건물 면적(65.36㎡) 및 건축 연식(2020년경)을 고려할 때, 추정 시장 가치는 약 330,000,000원에서 340,000,000원 수준으로 판단됩니다.

감정평가액 410,960,000원 대비 시세가 낮게 형성된 점, 임대차 관계 미상 및 제시외 건물 등의 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

종합적인 시장 상황과 물건의 리스크를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 350,000,000원으로 제안합니다.

이는 현재 시장가치 수준을 반영하고, 감정가 대비 합리적인 수준에서 경쟁할 수 있는 가격으로 판단됩니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 점유 관계를 명확히 파악하고, 최신 시장 동향을 추가로 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.