나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31233 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 268 이편한세상 온수역 107동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2026.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "유한대학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 근린생활시설 및 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물내 6층601호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등. (사용승인일 : 2020.04.22)

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽 공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(유한대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(유한대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경31233 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 268 이편한세상 온수역 107동 6층601호

용도: 아파트

감정가: 881,000,000원

토지면적: 32.60㎡ (약 9.86평)

건물면적 (전용면적): 59.99㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 정보: 2020년 4월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 21층 건물 중 6층 601호입니다. 해당 아파트는 총 921세대로 이루어져 있습니다.

등기부채권 총액: 877,185,588원 (본 경매 절차로 인해 소멸될 예정입니다)

2. 입지조건

위치: 경기도 부천시 소사구 괴안동 268번지

주위 환경: 본건은 "유한대학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 등 공동주택, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통: 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 온수역을 도보로 약 6~7분 거리에 이용 가능하며 (343m~370m), 이는 서울 주요 지역으로의 접근성을 높여줍니다. 또한, 인근 버스정류장을 통해 다수의 노선 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다. 단지 내 도로가 외곽 공도와 잘 연결되어 있습니다.

토지이용계획: 본건이 속한 지역은 제2종일반주거지역이며, 대로, 중로, 소로 등 다양한 폭의 도로와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 유한대학교 관련 보호구역, 정비구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 10월 26일 접수된 국민은행 근저당권 (을3)이 말소기준권리가 됩니다.

권리관계: 등기부등본상 확인되는 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나, 본 경매 절차 진행 시 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금은 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 임대차 관계가 확인되지 않는 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

4. 상권분석

주변 환경: 본건은 이편한세상 온수역 아파트 단지 내에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지와 함께 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 기능이 우수한 지역입니다.

상업 시설: 인근에 이마트 부천소사점, 롯데마트, CGV 역곡 등 대형 마트 및 쇼핑, 문화 시설 이용이 편리합니다. 또한, 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

혐오 시설: 주변에 특별히 언급되거나 확인되는 혐오 시설은 없습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선과 7호선의 환승역인 온수역을 도보로 이용 가능하며, 이를 통해 서울 구로, 영등포, 용산, 강남 등 주요 도심으로의 이동이 편리합니다. 또한, 서부간선도로 등 광역 도로망 접근성이 우수하여 차량 이용 시에도 수도권 전역으로의 이동이 용이합니다.

교육: 유한대학교 및 유한공업고등학교가 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 동곡초등학교, 부천동중학교, 부천동여자중학교, 역곡고등학교 등이 배정 가능한 학군 내에 있어 자녀 교육 환경으로도 적합합니다.

편의 시설: 단지 인근에 편의점, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 대형 쇼핑몰 및 마트 접근성도 우수하여 생활 편의성이 높습니다.

자연 및 녹지: 단지 주변 공원 및 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 물건에 대한 복수의 경매 사건이 진행될 수 있으므로, 사건 진행 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

토지거래허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 낙찰 후 잔금 납부 시점에 따라 외국인 등 특정 매수인은 토지거래허가를 받아야 할 수 있음을 의미하며, 절차 확인이 필요합니다.

정비구역: 본건은 도시 및 주거환경 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 재건축 등 정비 사업 추진에 따라 장기적인 지역 가치 상승 또는 사업 진행 변동성이 있을 수 있습니다.

임대관계 미상: 임차인 유무 및 보증금, 차임 등의 정보가 명확하게 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대한 사전 검토 및 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 4월에 사용승인된 "이편한세상 온수역" 아파트로, 비교적 신축에 해당하여 양호한 건물 상태 및 시설을 기대할 수 있습니다. 온수역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지로서 서울 도심 접근성이 뛰어나며, 주변 생활 편의시설, 교육 시설 또한 잘 갖추어져 있어 실거주 및 투자 가치가 모두 높다고 판단됩니다.

정비구역 지정은 장기적으로 지역의 가치 상승을 견인할 수 있는 요인이지만, 사업 진행 과정에서의 불확실성도 존재합니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정된 기간 내에 낙찰될 경우 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

임차인 현황에 대한 명확한 정보 부재는 명도 시 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축급 아파트 (2020년 입주)로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

지하철 온수역 초역세권으로 서울 및 수도권 이동이 편리한 교통 요지입니다.

우수한 생활 인프라 (쇼핑, 교육, 편의시설)를 갖추고 있습니다.

정비구역 지정으로 인한 미래가치 상승에 대한 기대감이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 881,000,000원입니다.

현재 인수할 보증금이 없으며, 등기부상 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간 (2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 낙찰될 가능성, 임대차 관계 미확인 등의 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 주변 시세, 본 단지 내 유사 면적의 최근 거래가 (33평형 매매 시세 약 10.8억, 25평형 약 9.1억 기준), 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 검토하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

신중한 접근을 고려하여 감정가의 90% ~ 95% 수준인 약 792,900,000원 ~ 836,950,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.