나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61377 [1] 경기도 고양시 덕양구 덕은동 712 힐스테이트에코덕은일반업무시설(사무소) 사무소동 10층1013호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 "덕은한강초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지 조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바 전반적인 교통상태는 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 6층, 지상 15층 중 제10층 1013호로서 (건물사용승인일 : 2023.01.26) 외벽 : 복합판넬 마감 등 내벽 : 내장재 및 타일 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

업무시설(사무소)로 이용 중임(후첨 내부구조도 참조)..

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도설비, 난방설비, 화재경보기, 옥내소화전, 승강기설비, 지하주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형의 토지로서 오피스(시무소) 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 25 미터, 서측으로 폭 약 12 미터, 남측으로 폭 약 8 미터의 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양덕은도시개발), 대로3류(폭 25m~30m) (2024-04-09)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역［도시지역주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구) 및 주거밀집지역］, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고 (19.5m)기준 고도 45m~65m 위임지역), 제한보호구역(전방지역:25㎞)(해발고도 86m 위임지역), 도시개발구역, 과밀억제권역, (한강)폐기매립시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26지정)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구, 연립,다세대주택,아파트)로 사용되는 토지). 기호 2 : 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양덕은도시개발), 대로3류(폭 25m~30m) (2024-04-09)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12) (전부제한구역［도시지역주거,상업,공업,녹지(자연취락지구) 및 주거밀집지역］, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m~65m 위임지역), 제한보호구역(전방지역:25㎞)(해발고도 86m 위임지역), 도로구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, (한강)폐기매립시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26지정)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로 사용되는 토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

물건 비고

1. 대지권미등기이나 최저매각가격에 적정대지권 포함하여 평가함.
2. 공부상 '사무소동'으로 표시되었으나 현황은 '102동'으로 표시.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경61377 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 덕은동 712 힐스테이트에코덕은일반업무시설(사무소) 사무소동 10층1013호

* 용도: 오피스텔

* 건물명: 힐스테이트 에코 덕은

* 건축물 사용승인일: 2023년 01월 26일 (검색 결과 확인)

* 감정가: 1억 4,900만원

* 건물면적 (전용): 24.50㎡ (약 7.41평)

* 토지면적 (전체): 8,130.20㎡ (약 2,460.74평)

* 토지 지분: 0㎡ (본건과는 별개로 토지 전체에 대한 권리가 일괄 매각됨)

* 건물 층수: 지하 6층 / 지상 15층 중 10층

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 "덕은한강초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상태는 무난합니다.

* 도로상태: 본건은 북측으로 폭 약 25미터, 서측으로 폭 약 12미터, 남측으로 폭 약 8미터의 포장 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양덕은도시개발), 대로3류, 소로2류, 중로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 제한보호구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, (한강)폐기매립시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자 2023-03-03, 채권최고액 84,000,000원)

* 등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권이전 1번 신탁등기말소 (2023-03-03)

* 우리은행 근저당권 (2023-03-03) - 말소기준권리

* 이에이에스제십오차유동화전문 임의경매개시결정 (2026-05-29, 74,461,511원) - 매각으로 소멸

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 '지상권개요'에 대한 언급만 있으며, 별도 등기사항은 확인되지 않습니다.)

* 임차인 현황:

* 권 / 보증금 5,000,000원 / 차임 420,000원 / 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 미상 / 대항력 없음.

* 상기 임차인은 대항력이 없습니다. 다만, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보가 미상인 점을 유의해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. (임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 건물 현황: 2023년 1월 26일에 사용승인된 신축 건물로, 총 3개 동으로 구성되어 있으며, 지하 6층, 지상 15층 규모입니다. 총 주차 대수는 1,040대입니다. (검색 결과와 일치)

* 이용상태: 본건은 업무시설(사무소)로 이용 중이며, 토지 역시 오피스 및 오피스텔 건물 부지로 이용되고 있습니다.

* 최근 매매 시세 (자료 기반):

* 2026년 5월 8일: 1억 5,000만원 (2층)

* 2026년 6월 19일: 2억 1,500만원 (16층)

* 2026년 6월 19일: 2억 1,500만원 (16층)

* 시세 분석: 최근 거래 사례를 보면 1억 5,000만원에서 2억 1,500만원 사이의 가격이 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 1억 4,900만원으로, 최근 거래 최저가와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: "덕은한강초등학교"가 인근에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

* 교통 접근성: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하여 민감하게 작용할 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (검색 결과 기반)

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 가장 큰 리스크 요인입니다. 소유권 이전 등기 시 대지권 등기가 누락된 상태입니다. 다만, 감정평가 시 최저매각가격에 적정 대지권을 포함하여 평가하였으므로, 입찰 시 이를 감안해야 합니다.

* 공부상 명칭과 현황 차이: 공부상 '사무소동'으로 표시되었으나, 현황은 '102동'으로 표시되는 점은 사소한 차이입니다.

* 토지거래계약 허가구역: 특정 용도(주택 등) 및 외국인에 대한 제한이 있을 수 있습니다. (일반적인 업무용도로 사용 시 영향은 미미할 수 있음)

* 기타 개발 제한: 비행안전구역, 제한보호구역, 폐기물매립시설설치제한지역 등은 향후 건축 행위나 재산권 행사에 일부 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2023년 준공된 신축급 오피스텔로, 비교적 우수한 입지와 교통 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가가 1억 5,000만원 이상으로 형성되어 있으나, 감정가는 1억 4,900만원으로 상대적으로 저평가된 것으로 보입니다. 임차인이 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적다는 점도 긍정적입니다. 다만, 대지권 미등기 상태는 투자 전 반드시 확인하고 신중하게 접근해야 할 부분입니다. 감정평가에 반영된 대지권 가치를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2023년 준공): 깔끔한 상태와 낮은 유지보수 비용 기대

* 역세권 잠재력 및 편리한 교통: 버스정류장 인접, 차량 접근 용이

* 경쟁력 있는 감정가: 최근 시세 대비 낮은 감정가로 시세차익 기대 가능

* 명도 용이: 대항력 없는 임차인으로 인도 명도 절차 간소화

* 개발 지역: 고양덕은도시개발구역 내 위치하여 향후 지역 가치 상승 기대

1.8. 예상 입찰가

* 현재 감정가: 1억 4,900만원

* 최근 매매 시세: 1억 5,000만원 ~ 2억 1,500만원

* 인수되는 권리금액: 0원

* 추정 입찰가: 1억 6,000만원 ~ 1억 7,000만원

분석 결과, 본건은 대지권 미등기라는 리스크에도 불구하고 최근 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로 제시되었습니다. 특히 10층이라는 좋은 층수와 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 최근 최저 거래가인 1억 5,000만원 이상, 최대 1억 7,000만원까지는 고려해 볼 만한 가치가 있습니다. 대지권 미등기 문제 해결 비용 및 추후 발생할 수 있는 제반 비용을 고려하여, 1억 6,000만원 내외에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.