나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61437 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 102동 23층2303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원 · 평가일 2026.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 일산서구 탄현동 소재 "탄현역(경의선)" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 경의선'탄현역' 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 54층 중 23층 2303호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체 지반 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 주상복합 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(탄현주상) , 대로2류(폭 30m~35m)(2023-01-19)(저촉) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 사회복지시설(저촉) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 청소년수련시설(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(상탄초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경61437 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 102동 23층2303호

용도: 아파트

감정가: 590,000,000원

토지면적: 17.05㎡ (약 5.15평)

건물면적: 94.44㎡ (약 28.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부경양돈협동조합 (추정)

건축물 정보: 일산두산위브더제니스, 2013년 4월 26일 사용승인, 총 54층 중 23층, 102동.

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 일산서구 탄현동 소재 "탄현역(경의선)" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 경의선 '탄현역' 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

도로상태: 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결됨.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을3 근저당권 (부경양돈협동조합, 2022-05-27 접수, 388,800,000원)

등기부채권 총액: 738,800,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

지상권개요: 해당사항 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 강 (주택도시보증공사)

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-27

* 확정일자: 2023-02-03

* 배당신고일자: 2025-01-02

* 대항력: 없음 (주요 사항)

기타 권리사항:

* 갑2: 소유권이전 (성정희, 2017-03-17)

* 을4: 주택임차권 (강지훈, 2025-01-02 말소)

* 갑4: 압류 (고양시, 2025-10-17 말소)

* 갑5: 압류 (서울특별시, 2026-01-27 말소)

* 갑6: 임의경매 (부경양돈협동조합, 2026-06-01 말소)

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 환경: 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역임.

인접 시설: "일산두산위브더제니스" 단지 내 및 주변으로 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 주거 지역과 인접한 곳에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 54층 중 23층 2303호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태: 아파트(전용면적 94.44㎡)로 이용 중임.

설비내역: 위생 및 급,배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

단지 정보:

* 아파트명: 일산두산위브더제니스

* 사용승인일: 20130426

* 세대수: 2700세대

* 총 주차대수: 123대

* 최고층: 54층

편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 단지 내 편의시설 이용 가능.

교육환경: 상대보호구역 (상탄초등학교, 자연유치원) 내 위치.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(탄현주상) 등 복합 용도 지역으로 지정되어 있으며, 사회복지시설, 청소년수련시설 등 일부 용도와 저촉되는 부분이 있음. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있어 관련 규제 확인 필요.

임대관계: 임대관계 미상.

감정가: 590,000,000원. 최근 시세 대비 적정성 검토 필요.

1.6. 종합 의견

본건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 다수 존재하며, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정으로 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없습니다.

임차인은 대항력이 없으며, 배당요구를 하였으므로 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다.

탄현역 역세권에 위치한 대규모 아파트 단지 내 물건으로, 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

다만, 일부 토지이용계획상 제한 사항이 존재하므로, 투자 시 이를 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 법적 부담이 적음.

대항력 없는 임차인으로 명도 용이성 높음.

탄현역 역세권의 브랜드 대단지 아파트로 안정적인 수요 기대.

최근 실거래가 및 면적, 층수 등을 고려한 합리적인 입찰가 산정으로 시세차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건 건물면적 94.44㎡ (약 28.57평)에 대한 최근 시세 분석 결과, 580,000,000원 ~ 620,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 590,000,000원은 현재 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

인수할 보증금은 0원이므로, 감정가 및 시세 범위를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

경쟁률 및 시장 상황을 고려하여, 600,000,000원에서 620,000,000원 사이에서 신중한 입찰을 권장합니다.

최종 제안 입찰가: 610,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.