나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61381 [1] 경기도 파주시 야당동 178-119 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지원 · 평가일 2026.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 야당역 남동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 점포, 소규모 공장 및 창고시설이 혼재하는 지역임.

교통상황

근거리에 경의로가 있고, 본건까지 차량진입이 가능하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물(2017. 5. 12. 사용승인) 중 4층 402호로 외벽 ; 드라이비트마감 내벽 ; 벽지 및 타일마감 창호 ; 하이삿시창호임.

이용상태

주거용((방2, 거실, 주방, 욕실2 등)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지이고 주상복합시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래 계약에 관한 허가구역, 일부 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2023.7.18.자 제51950호 주택임차권등기에 대하여 임차인 이다인의 승계인 주택도시보증공사가 2026.7.9.자 확약서(보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경61381 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 야당동 178-119, 4층402호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물 중 4층 402호 (2017. 5. 12. 사용승인)

이용상태: 주거용 (방2, 거실, 주방, 욕실2 등)

감정가: 147,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 49.75㎡ (약 15.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.22㎡ (약 11.86평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (주의: 임차권은 선순위가 아님)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 야당역 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 점포, 소규모 공장 및 창고시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

근거리에 경의로가 있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 지역으로 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 일부는 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로입니다. '토지거래 계약에 관한 허가구역'에 해당하므로, 관련 법규에 따라 토지거래 허가를 받아야 할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 1번 순위 근저당권 (권영석, 2021.09.16. 접수, 104,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 소멸됩니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 을구 2번 주택임차권 (임차인: 이다인, 보증금: 230,000,000원, 접수: 2023.07.18.)

본 임차권은 말소기준권리인 근저당권보다 후순위로, 원칙적으로는 매각으로 소멸 대상입니다.

그러나, 임차인 이다인의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 2026.7.9.자로 확약서(보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해주기로 확약)를 제출하였습니다.

이 확약서에 따라, 매수인은 이다인의 임차보증금 230,000,000원에 대해 잔존 금액을 인수할 의무가 없으며, 임차권 등기 말소 또한 HUG가 진행할 예정입니다.

따라서, 본 건의 인수 보증금은 0원입니다.

* 기타 압류, 가압류, 강제경매 등 (대전광역시, 서울특별시, 주택도시보증공사, 주식회사한주피엠씨, 파주시)

위 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이다인

보증금: 230,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-07-02, 확정일자: 2021-06-14, 배당신고일자: 2023-07-18

대항력: 없음 (등기상 후순위이며, HUG 확약으로 인수 부담 없음)

* 임차인: 전영주

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-06-19

대항력: 없음 (보증금이 0원으로 실제 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 분석

제공된 최근 매매/임대 정보에 따르면, 야당동 일대의 다세대/연립 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 태종에비뉴(2019년식, 65.1㎡): 2026년 7월, 28,500만원에 거래 (면적당 약 43.8만원/㎡)

* 요산아트빌(2015년식, 56.0㎡): 2026년 7월, 15,000만원에 거래 (면적당 약 26.8만원/㎡)

* 자연에가(2015년식, 57.5㎡): 2026년 7월, 18,000만원에 거래 (면적당 약 31.3만원/㎡)

본건(39.22㎡, 2017년식)의 감정가는 147,000,000원으로, 면적당 약 37.5만원/㎡입니다. 이는 주변 신축 건물(태종에비뉴)의 고가와 오래된 건물(요산아트빌, 자연에가)의 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 평가됩니다. 다만, 건물의 연식(2017년)을 감안할 때, 2015년식 건물 대비 가격 경쟁력이 있습니다.

4.2. 상권 특성

본건이 위치한 야당동 일대는 역세권 개발과 함께 주거 단지가 형성되고 있는 지역입니다. 점포, 소규모 공장 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

경의중앙선 야당역 이용이 편리하며, 인근에 도로망이 잘 갖추어져 있어 교통이 편리합니다. 주위로 주택과 상업 시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 건물 내에는 도시가스 개별난방, 위생 설비 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 건물 상태

2017년에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 건물로, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이삿시입니다. 내부는 방 2개, 거실, 주방, 욕실 2개로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래 허가구역

본건 토지는 '토지거래 계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있습니다. 해당 지역 내 토지를 취득 시에는 관련 법규에 따라 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 하며, 허가 없이 취득할 경우 계약이 무효가 되거나 처벌받을 수 있습니다. 매수인은 이 점을 반드시 확인하고 절차를 이행해야 합니다.

6.2. 임차권 관련 사항

주택도시보증공사(HUG)의 확약으로 임차보증금 인수 부담은 없으나, 임차권 등기 자체가 존재했던 이력이 있으므로, 혹시 모를 권리 관계의 복잡성을 염두에 둘 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경의중앙선 야당역 인근에 위치한 비교적 신축(2017년식) 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호합니다. 감정평가액 또한 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 선순위 임차권이 존재하나 HUG의 적극적인 확약으로 인해 매수인이 잔존 보증금을 인수할 부담이 없다는 점은 매우 긍정적인 요소입니다. 다만, '토지거래 계약에 관한 허가구역'이라는 법적 제약은 취득 시 반드시 확인하고 준수해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 향후 지가 상승 기대

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호

* 임차보증금 인수 부담 소멸 (HUG 확약)

* 다세대주택으로 임대 수익 및 시세 차익 가능성

9. 예상 입찰가

감정가는 147,000,000원이며, 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다. 최근 시세 자료와 본건의 입지, 건물 연식, 그리고 '토지거래 계약에 관한 허가구역'의 제약을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

(주의: 상기 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 시장 상황을 바탕으로 산출된 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최신 시세 변동, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.