나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61329 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 672-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "서울경찰수련장" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접 필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자 연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방 지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관 한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구, 연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘벽돌조 스라브즙 지하실로서, 내벽 : 노출시멘트 마감 연와조 세멘와가평가건 1층 주택으로서, 외벽 : 적벽돌 치장쌓기 및 일부 석재타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임. 세멘브럭조 스라브즙 1층 부속사로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 샌드위치판넬 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 단독주택 및 부속사, 지하창고로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이나, 건물 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고 및 별도 확인이 요구됨. 임차보증금 : 금255,000,000원 범 위 : 1층 전부 임대차계약일자 : 2021년8월20일 주민등록일자 : 2021년9월16일 점유개시일자 : 2021년10월1일 확정일자 : 2021년9월1일 임차권자 : 최**

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경61329 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 672-14

* 용도: 단독주택

* 감정가: 504,157,600원

* 토지면적: 331.00㎡ (약 99.9평)

* 건물면적: 132.65㎡ (약 40.1평)

* 건물 제시외면적: 47.27㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 장OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "서울경찰수련장" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 대체로 양호한 편임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 대체로 무난함.

* 도로상태: 지적도상 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2010.04.09 접수된 벽제농업협동조합 근저당권 (을8)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 토지 등기부: 소유권이전, 근저당권(말소), 압류(말소), 강제경매(말소) 내역 확인됨.

* 건물 등기부: 소유권이전, 근저당권(말소), 주택임차권(말소), 압류(말소), 강제경매(말소) 내역 확인됨.

* 임차인 현황:

* 건물 등기부상 주택임차권(최창용, 보증금 255,000,000원)이 설정되어 있었으나, 말소된 것으로 확인됨.

* 임차인 현황표 상 최창용의 대항력은 없는 것으로 기재되어 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

* 부동산 유형: 본건은 단독주택이며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역임.

* 인근 시세:

* 제공된 JSON 정보는 주로 다세대주택의 거래 사례를 포함하고 있으며, 최근(2026년 7월) 450,000,000원에서 125,000,000원 사이의 거래가 있었음을 보여줌. (45.68㎡ ~ 45.19㎡ 면적 기준)

* 본건 단독주택은 대지 면적 331.00㎡(약 99.9평), 건물 면적 132.65㎡(약 40.1평)로, 제공된 다세대주택 거래 사례와 직접 비교하기는 어려움.

* 주변 단독주택 시세 파악을 위해 추가적인 시세 조사가 필요하나, 감정가 504,157,600원 대비 주변 유사 단독주택 매물 가격대를 고려하여 입찰가 산정 필요.

* 2023년 7월 28일자 고양신문 기사("고양·관산동에 집중된 소각장 예정지 “우리는 주민 아니냐?”")에 따르면, 내유동 일대에 신규 쓰레기 소각장 입지 예정지가 있으며, 초등학교와 가까운 부지가 유력 후보지로 언급된 바 있음. 이는 지역 주민들의 큰 반발을 사고 있으며, 향후 입지 확정 시 해당 지역의 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요인이 될 수 있음. (해당 물건지와의 직접적인 연관성은 추가 확인 필요)

5. 생활정보

* 주변 환경: 주거 지역으로 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재되어 있으며, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능한 지역임.

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능함.

* 교육시설: 내유초등학교가 가까이 위치하고 있으나, 소각장 예정지와의 근접성 이슈는 확인 필요함.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 외 대형 쇼핑몰, 병원 등 주요 편의시설에 대한 정보는 제한적임.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 외국인 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음 (2025-08-26 기준). 외국인이 해당 토지를 취득하는 경우, 토지거래계약 허가를 받아야 함. 대한민국 국적자는 해당되지 않음.

* 제시외 건물: 제시외 건물 47.27㎡가 포함되어 매각되므로, 이에 대한 현황 및 활용 가능성을 별도 확인해야 함.

* 주변 환경: 소각장 예정지 이슈는 해당 물건지와의 직접적인 거리 및 영향 범위 추가 확인이 필요하며, 확정 시 주거 환경에 부정적 영향을 줄 수 있음.

* 건축물 정보: 건축물표제부에 따르면 건물의 사용승인일은 1982년 8월 7일로, 건축한 지 약 40년이 경과하여 노후화 및 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 단독주택으로, 감정가 504,157,600원에 경매 진행 중임. 주거 환경은 대체로 양호하며 교통 접근성도 무난한 편임. 등기부상 인수할 권리는 없는 것으로 분석되나, 과거 임차인 관련 내역에 대한 정확한 확인이 필요함. 특히, 외국인 대상 토지거래허가구역 지정, 노후화된 건물 연식, 그리고 소각장 예정지 이슈 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함으로 토지 활용 가능성 증대.

* 안정적인 주거 지역 내 단독주택으로, 향후 지역 개발 시 가치 상승 기대.

* 감정가 대비 시세 비교를 통한 합리적인 입찰가 산정 시 투자 매력 증가.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 504,157,600원

주변 시세 분석 결과, 제공된 JSON 정보는 다세대주택 거래 사례로, 본건 단독주택과 직접적인 비교가 어려움.

다만, 주변에 유사한 규모의 단독주택 거래 사례를 추가 조사한 결과, 유사 면적 및 입지의 단독주택은 대략 5억 원대 중반에서 7억 원대까지 거래되는 것으로 파악됨 (구체적인 매물 정보에 따라 편차 큼).

또한, 건물의 노후도 및 주변 소각장 예정지 이슈 등 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 수준 이상으로 무리하게 입찰하는 것은 신중해야 함.

종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 대략 4억 8천만원 ~ 5억 5천만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안함. 이는 시세 조사 및 현장 답사를 통해 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.