나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61260 [1] 경기도 고양시 덕양구 도내동 951-1 가림타워오피스텔 23층2318호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "도래울중학교" 북측 인근에 위치하며 일대는 오피텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경 대체로 원만시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 양호 합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상25층 건 중 제23층 제2318호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중 입니다.

설비내역

승강기설비, 소화전설비 위생 및 급배수설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 40미터, 남동측으로 노폭 약 18미터의 포장도로 및 남서측으로 노폭 약 15미터의 보행자도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 없습니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.07.09.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경61260 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 도내동 951-1 가림타워오피스텔 23층2318호

* 건물명: 가림타워 오피스텔

* 용도: 업무시설(오피스텔), 제1,2종근린생활시설

* 감정가: 1억 4천 8백만원

* 토지면적: 3.61㎡ (약 1.09평)

* 건물면적: 22.35㎡ (약 6.76평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축년도: 2022년

* 총 층수: 25층 (지하 6층, 지상 25층)

* 해당층: 23층

* 전용면적: 22.347㎡ (약 6.76평)

* 연면적: 34,428.619㎡

* 건폐율: 69.89%

* 용적률: 899.94%

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 덕양구 도내동에 소재한 "도래울중학교" 북측 인근 지역에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 일대는 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 북서측으로 노폭 약 40미터, 남동측으로 노폭 약 18미터의 포장도로와 접하고 있으며, 남서측으로는 노폭 약 15미터의 보행자도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매개시채권자: 주택도시보증공사 (부동산 강제경매)

* 임차인 현황:

* 임차인: 강 (주택도시보증공사)

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-20

* 확정일자: 2022-08-31

* 대항력: 없음

* 인수조건 변경: 신청채권자인 주택도시보증공사는 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.07.09.자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 말소기준권리: 오케이저축은행의 가압류 (2026.01.21 접수)입니다.

* 등기부 요약:

* 을1 (주택임차권, 강인경): 말소 예정

* 갑3 (가압류, 오케이저축은행): 말소기준권리

* 갑4 (강제경매, 주택도시보증공사): 본 경매 사건

* 등기부채권 총액: 497,669,899원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 지역은 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 상업지역으로, 유동인구 및 배후수요가 형성되어 있습니다.

* 최근 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 11일 7층 물건이 9천만원에 거래되었으며, 2026년 6월 5일 20층 물건은 1억 1천만원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 1억 4천 8백만원으로, 최근 거래가 최고가인 1억 1천만원 대비 약 74% 수준이며, 최저가인 9천만원 대비 약 61% 수준입니다. 이는 감정가가 최근 시세보다 다소 높게 책정되었음을 시사합니다.

* 주변 편의시설: 지역 내 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (제공된 정보 상 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 지상 25층, 지하 6층 건물이며, 본건은 23층에 위치합니다.

* 설비 내역: 승강기, 소화전, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 교통 및 주변 환경: 도보 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 및 외곽 접근성이 양호합니다. 인근에 도래울중학교가 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사의 확약서 내용으로 인해 임차인의 대항력은 소멸되나, 임차인의 보증금 회수 절차 및 잔여 금액 발생 가능성에 대한 잠재적 이슈가 있을 수 있습니다. 다만, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 명시되어 있습니다.

* 가격 경쟁력: 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 수준이므로, 입찰 시 시세보다 낮은 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

* 이용 제한: 본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 있어 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동에 위치한 가림타워 오피스텔 23층 호실입니다. 2022년에 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 주택도시보증공사의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것이 가장 큰 특징입니다. 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 감정가가 최근 실거래가 수준보다 높아 시세 반영이 필요해 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: HUG의 확약서로 인해 추가적인 보증금 부담이 없습니다.

* 신축급 오피스텔: 2022년 준공된 건물로 상품성이 우수하며, 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 양호한 입지: 도심 접근성이 좋고, 인근에 학교 및 생활 편의 시설이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 4천 8백만원입니다. 최근 2026년 5월 7층 물건이 9천만원, 2026년 6월 20층 물건이 1억 1천만원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가 대비 할인율이 높은 가격대를 고려한 입찰 전략이 필요합니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하되, 최근 실거래가 수준을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 advisable합니다.

따라서, 최근 최고 실거래가인 1억 1천만원 수준에서 약간의 할인율을 적용하거나, 감정가 대비 70~75% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 약 1억 5백만원에서 1억 1천만원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.