나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경71065 [1] 경기도 동두천시 생연동 356 에이스5차아파트 502동 1층 104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신 · 평가일 2026.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 "불현동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재마며, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활 편익시설, 공공시설이 소재하는 바, 아파트로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 남서측 근거리에 경원선 "지행역"이 소재하고 있는 등 전반적인 교통상태 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 콘크리트평슬래브지붕 18층 중 1층 104호로서 (사용승인일 : 2002.08.28) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임. 창호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

아파트(방3, 욕실 겸 화장실2, 주방, 거실, 발코니, 현관 등)로 이용 중이며 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 화재경보기, 옥내소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 지하 주차장 시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 세장형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북측으로 폭 약 12 미터, 동측 및 서측으로 폭 약 8 미터 내외로 포장도로 에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (2015-06-12)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(2016-12-01) (전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역. 기호 2 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-06-12)(접합), 중로3류 (폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역), 배출시설 설치제한지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경71065 (1)

* 소재지: 경기도 동두천시 생연동 356 에이스5차아파트 502동 1층 104호

* 용도: 아파트

* 감정가: 151,000,000원

* 토지면적: 0.00㎡ (토지 지분 0㎡, 토지 제시외면적 0.00㎡) - 아파트 구분건물로서 개별 토지 소유권은 없으며, 토지 전체에 대한 공유 지분으로 소유함.

* 건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평) - 전용면적. 분양면적은 제공된 정보에서 명확히 확인되지 않습니다.

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중OOOOO (등기부상 근저당권자인 중소기업은행으로 추정)

* 건축물 사용승인일: 2002년 8월 28일 (준공 24년차)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 "불현동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재합니다. 각급 학교 및 각종 생활 편익시설, 공공시설이 인근에 소재하여 아파트로서의 제반 입지조건 및 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 남서측 근거리에 경원선 "지행역"이 소재하여 전반적인 교통 상태는 무난합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉) 등 도시계획시설로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 아파트 단지는 북측으로 폭 약 12미터, 동측 및 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 을4, 근저당, 중소기업은행, 2021년 9월 8일 접수, 채권최고액 180,000,000원.

* 말소되는 권리: 을4 근저당, 갑4 가압류 (신용보증기금, 2025년 10월 24일 접수), 갑5 가압류 (경기신용보증재단, 2025년 11월 28일 접수), 갑6 임의경매 (중소기업은행, 2026년 6월 1일 접수).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수할 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 현재 임차인 정보는 명확히 확인되지 않으며, "인수 보증금 합계 0원"으로 기재되어 있어 대항력 있는 임차인이 없을 것으로 추정됩니다. 다만, 임대관계가 미상이므로, 예상치 못한 점유 관계나 명도 관련 이슈가 발생할 가능성이 있어 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 파악하는 것이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 동두천시 생연동의 일반적인 아파트 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 아파트 단지와 소규모 주택 단지가 혼재하며, 상업 시설 및 공공 시설 접근성이 양호합니다.

* 인근 "지행역"을 통한 수도권 전역으로의 이동이 편리하며, 지역 내 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 직접적인 중심 상업 지역보다는 주거 지역으로서의 성격이 강하나, 일상생활 편의를 위한 상업 시설은 인근에서 쉽게 이용 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 에이스5차아파트

* 주소: 경기도 동두천시 생연동 356

* 사용승인일: 2002년 8월 28일 (약 24년차)

* 총 세대수: 391세대

* 동/호수: 502동 1층 104호

* 건물 구조: 철근콘크리트벽식구조

* 난방방식: 도시가스 개별난방 (추정)

* 주차: 총 394대 (실내 기계식 260대, 실외 자동식 134대) - 세대당 약 1.01대.

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소, 지하 전기차 충전기 20대.

* 주변 편의시설:

* "불현동행정복지센터" 인근에 위치하여 행정 업무 처리가 용이합니다.

* 각급 학교, 마트, 병원 등 생활 편익 시설이 근거리에 소재하여 편리한 생활이 가능합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 2002년 준공으로 약 24년차 건물이므로, 향후 유지보수 및 보수/보강 공사 등에 대한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주차 시설: 세대당 약 1.01대의 주차 공간을 확보하고 있으나, 차량 보유 대수가 많은 가구의 경우 주차에 불편함이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로, 현재 점유자가 누구인지, 보증금이나 월세는 얼마인지 명확히 파악되지 않고 있습니다. 비록 인수할 보증금이 없다고는 하나, 예상치 못한 점유 관계나 명도 관련 이슈가 발생할 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

* 토지 이용계획: 중로3류(폭 12m~15m)(저촉)로 되어 있어, 향후 도로 확장 등 도시계획에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 동두천시 생연동에 위치한 에이스5차아파트 502동 1층 104호로, 2026타경71065 사건으로 경매에 나왔습니다. 감정가는 1억 5,100만원이며, 전용면적 84.96㎡ (약 25.70평)입니다. 해당 아파트는 2002년 준공으로 약 24년차이며, 지행역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리인 근저당 외 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 인수하는 권리 부담은 없을 것으로 보입니다. 임차인 현황은 보증금 합계 0원으로 확인되었으나, 임대 관계가 미상이므로 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지행역 역세권 아파트: 대중교통 이용이 편리하며, 수도권 접근성이 양호하여 실거주 및 투자가치 상승 기대.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지로 구성되어 있으며, 주변에 학교, 편의시설, 공공시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상.

* 경매를 통한 시세 차익 가능성: 감정가 1억 5,100만원 대비 시세 조사 결과, 동일 면적 매물이 1억 4,700만원에 거래된 사례가 있어, 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (최근 거래가 1억 4,700만원)

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 인수 부담 없이 명확하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례:

* 84.96㎡ (약 25.70평) / 5층 / 2025년 12월 7일 거래: 147,000,000원

* 감정가: 151,000,000원

* 본 건은 1층으로, 5층 거래 사례(147,000,000원)보다는 다소 낮게 평가될 수 있으나, 감정가(151,000,000원) 수준 또는 소폭 상회하는 가격에서 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 따라서, 최저 입찰가(감정가)인 151,000,000원을 기준으로, 보수적으로는 145,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 해당 물건의 현장 상태, 내부 수리 필요 여부, 주변 시세 변동 추이, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.