나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경71116 [1] 경기도 의정부시 호원동 6-3 쌍용아파트 106동 2층208호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영 · 평가일 2026.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 '의정부호동초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 및 학교시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '회룡역(1호선, 의정부경전철)', '범골역(의정부 경전철)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 건 내 106동 2층 208호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평탄한 장방형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

호원동 6-3 :제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2015-07-16)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: --.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있으나 효력유무 불분명(신청채권가 별도등기의 효력이 없다는 보정서를 제출함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경71116 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 호원동 6-3, 쌍용아파트 106동 2층 208호

* 용도: 아파트

* 감정가: 243,000,000원

* 토지면적: 28.74㎡ (약 8.70평)

* 토지지분: 28.74㎡ (약 8.70평)

* 건물면적: 63.24㎡ (약 19.13평)

* 건물지분: 63.24㎡ (약 19.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 호원동에 위치하며, '의정부호동초등학교' 남동측 인근에 소재합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 및 학교시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고, 지하철 1호선 및 의정부경전철 '회룡역', 의정부경전철 '범골역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제3종일반주거지역이며, 소로2류, 소로3류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 의정부지방법원 2026타경71116 강제경매개시결정 (접수일 2023-10-24, 주택도시보증공사)

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 인해 기존 등기부상 권리는 대부분 소멸될 예정입니다.)

* 소멸되는 권리:

* 소유권이전 등기 (갑1, 갑2, 갑3)

* 주택임차권 (을10, 권리자: 장지훈, 금액: 280,000,000원, 전입/확정일자: 2021-09-24) - 대항력 없음, 말소 대상

* 강제경매 (말소기준권리)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(장 )

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-24

* 확정일자: 2021-09-24

* 배당신고일자: 2023-10-24

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차권자 장지훈의 임차보증금반환채권을 양수하여 우선변제권을 승계하였으며, 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 해당 임차권은 인수되지 않습니다.

* 특이사항:

* HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (상기 임차인 분석 참조)

* 대지권의 목적인 토지에 별도 등기가 있으나, 신청채권자가 별도 등기의 효력이 없다는 보정서를 제출하였습니다. 다만, 해당 별도 등기의 효력 유무는 불분명하므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주거 밀집지역: 아파트, 다세대주택, 연립주택 등이 밀집한 주거지로 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통망: 회룡역(1호선, 의정부경전철) 및 범골역(의정부경전철)이 가까워 서울 및 수도권 이동이 용이합니다.

5. 생활정보

* 건물구조: 철근콘크리트 벽식조 슬래브 지붕 15층 건물 내 106동 2층 208호입니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 호원쌍용아파트

* 사용승인일: 1991년 8월 14일

* 최고층: 15층

* 세대수: 420세대

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 주차대수: 총 307대 (지상 12대, 지하 14대)

6. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기: 대지권의 목적이 되는 토지에 별도등기가 존재하나, 그 효력 유무가 불분명한 상태입니다. 신청채권자가 효력이 없다고 보정서를 제출했으나, 해당 부분은 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 1991년에 사용 승인된 아파트로, 향후 시설물 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 환경: 현재 검색 결과상 명확하게 인지되는 혐오시설은 발견되지 않았으나, 과거 보도된 자료에 따르면 호원동 일부 지역에 환경 관련 업소들이 난립하여 도시 미관 저해 및 환경 오염 우려가 제기된 바 있습니다. (자료) 다만, 본건 아파트와 직접적인 관련성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 호원동에 위치한 아파트입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거지대에 속하며, 최근 아파트 매매 실거래가도 꾸준히 확인되고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 깔끔한 편이나, 대지권 토지에 대한 별도 등기 존재 여부는 반드시 확인해야 할 부분입니다. 임차인 관련 사항은 HUG에서 채권을 양수하고 대항력을 포기하는 확약서를 제출하여 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 아파트: 회룡역, 범골역 등 더블 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 생활 편의시설: 학교, 근린생활시설 등이 인근에 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 저평가 가능성: 감정가가 시세 대비 현저히 낮아, 적절한 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 아파트 거래가 2026년 4월 328,000,000원부터 2026년 5월 360,000,000원까지 형성되어 있습니다. 감정가는 243,000,000원이지만, 시세 및 최근 거래가를 고려할 때 실제 경매에서는 이를 상회하는 금액으로 낙찰될 가능성이 높습니다.

인수 보증금은 없으므로, 입찰가는 순수 매수 희망가로 산정합니다.

본 물건의 위치, 거래 사례, 감정가 등을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 280,000,000원으로 제시합니다. 이는 시세보다는 낮지만 감정가보다는 높아 경쟁력을 갖춘 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.