나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101089 [1] 서울특별시 동작구 노량진동 54-21 지하층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비 · 평가일 2026.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 동작구 노량진동 소재 "노량진역" 남측 인근에 위치하며, 주 위는 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철역, 버스정류장이 소재하는 등 교 통상황은 양호함.

건물의 구조

벽돌조 평슬래브지붕 2층 내 지하층 101호로서, 외벽 : 벽돌조, 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 고지에 위치하나 자체지반 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 주거용 건부 지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 남측의 약 3~4미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 개발행위허가제한지역(2024-09-26)(제한기간:2024.9.26.~2025.12. 31./재연장기간:2026.1.1.~2026.12.31.), 지구단위계획구역(노량진지구, 문의:도시계획과), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 상대보호구역(2020-04-07), 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025. 8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-10-15)(대상:아파트, 지정기간:2025 .10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101089 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 노량진동 54-21 지하층101호

용도: 다세대주택

감정가: 370,000,000원

토지면적: 23.66㎡ (약 7.16평)

건물면적: 33.00㎡ (약 9.98평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 개발행위허가제한구역, 선순위임차권, 대항력있는임차인, 선순위가등기, 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 개발행위허가제한구역, 선순위임차권, 대항력있는임차인, 선순위가등기, 공동담보

1.3. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 동작구 노량진동 "노량진역" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 지하철역, 버스정류장이 있어 교통 여건은 양호함.

건물 구조: 벽돌조 평슬래브지붕 2층 내 지하층 101호로, 외벽은 벽돌조 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호임.

이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등을 갖추고 있음.

토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 고지에 위치하나 대체로 등고평탄한 가장형 토지로 주거용 건물 부지로 이용 중임.

인접 도로: 토지 남측 약 3~4미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 개발행위허가제한지역(2024.9.26.~2026.12.31.), 지구단위계획구역(노량진지구), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 등 다수의 제한이 있음.

2. 입지조건

본 물건은 지하철 1호선 노량진역 남측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있어 생활 편의성이 우수함. 차량 접근성 또한 양호한 편으로 확인됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

총 등기부채권액: 540,000,000원

말소기준권리: 서초세무서장 압류 (등기구분: 갑8, 접수일자: 2025-05-01)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 주택임차권 (을3): 권리자 전희진, 권리금액 140,000,000원. 전입일자 2023-09-11, 확정일자 2023-09-11. 물건명세서상 매수인에게 대항 가능하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.2. 임차인 현황

임차인: 전 (전희진)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2023-09-11

배당신고일자: 2025-10-16

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 140,000,000원 (전액 인수 예상)

3.3. 기타 권리 사항

* 소유권이전청구권가등기 (갑7): 권리자 김창민, 등기접수일자 2024-12-05. 물건명세서 참고사항에 따르면, 가등기권자로부터 담보가등기(채권액: 120,301,330원)라는 신고서가 제출되었음. 이는 본 물건 낙찰 후 인수될 가능성이 있는 채권임.

* 공동담보: 특이사항 및 특수물건정보에 공동담보가 명시되어 있어, 본 물건 외 다른 담보물이 존재할 수 있음.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 노량진동 일대는 지하철역을 중심으로 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역임. 노량진역 주변은 학원가 및 상업 시설로 활성화되어 있으며, 점차 주거 환경도 개선되고 있는 지역으로 분석됨.

제공된 주변 매매/임대 정보 JSON 데이터 분석 결과, 최근 실거래 사례들은 시기가 상이하고 면적, 건물 연식 등이 다양하여 직접적인 시세 비교에 한계가 있음. 특히, 일부 거래 금액(195,000만원)은 오류로 판단되며, 48,000만원(4.8억원) 및 42,800만원(4.28억원) 거래 사례가 있으나, 본건의 감정가 370,000,000원과 비교 시, 신축 건물(2023년)의 경우 높은 가격을 형성하는 반면, 연식 있는 건물(1994년)은 상대적으로 낮은 가격대를 형성하는 것으로 보임. 본건의 감정가는 이러한 시장 상황을 반영한 것으로 판단되나, 실제 시세는 추가적인 현장 조사 및 최신 실거래가 조사가 필요함.

5. 생활정보

* 건물 구조: 벽돌조 평슬래브지붕 2층 내 지하층 101호

* 이용상태: 다세대주택

* 설비: 위생, 급배수, 개별난방(도시가스) 설비

* 주변 환경: 노량진역 인근, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 혼재

* 교통: 지하철 1호선 노량진역 이용 가능, 버스정류장 인접

* 토지 이용 계획: 다수의 토지이용계획 및 제한사항 존재 (개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역 등)

* 인접 도로: 남측 3~4미터 포장도로 접합

* 주변 시설: 노량진역 주변 상업시설 및 편의시설 이용 가능. 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설은 특별히 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인의 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 전 의 보증금 140,000,000원이 배당으로 전부 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 함. 경매 총 채권액(5.4억원) 및 감정가(3.7억원)를 고려할 때, 보증금 전액 변제는 어려울 것으로 예상됨.

* 선순위 가등기의 위험: 갑구 7번 소유권이전청구권가등기가 담보가등기(채권액: 120,301,330원)로 신고된 점은 큰 위험 요소임. 이 가등기가 실체화될 경우, 낙찰자가 추가 채무를 인수하게 될 가능성이 매우 높음.

* 다수의 토지이용계획 제한: 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역 등 다양한 토지 이용 규제가 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있음.

* 총 채권액 대비 낮은 감정가: 총 채권액(5.4억원)이 감정가(3.7억원)를 상회하므로, 임차인 보증금 및 가등기 채권액을 고려하면 유찰 가능성이 높거나, 인수 부담이 클 것으로 예상됨.

7. 종합 의견

본 물건은 노량진역 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으나, 권리관계가 매우 복잡하고 위험 부담이 큰 물건임. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 4천만원과 담보가등기 신고액 1억 2천여만원을 인수해야 할 가능성이 높아, 실제 낙찰자가 부담해야 할 총 금액은 감정가를 훨씬 초과할 수 있음. 또한, 다수의 토지이용계획 제한 사항은 향후 개발 또는 활용에 걸림돌이 될 수 있음.

8. 투자 포인트

* 노량진역 역세권 입지: 꾸준한 수요가 예상되는 지역임.

* 미래 가치: 노량진 지역 개발 잠재력에 따른 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 점을 고려하여 산정함.

* 감정가: 370,000,000원

* 인수 가능한 임차인 보증금: 140,000,000원

* 인수 가능성이 높은 담보가등기 채권액: 120,301,330원

낙찰자가 부담하게 될 총 비용은 낙찰가 + 인수 보증금 + 인수 가등기 채권액이 될 가능성이 높음.

만약 본건의 실질적인 시세가 감정가 수준(3.7억원)이라 가정했을 때,

임차인 보증금만 인수 시, 합리적인 낙찰가는 약 2.3억원 (3.7억 - 1.4억) 수준이 될 수 있음.

그러나 담보가등기까지 인수될 경우, 총 부담액은 3.7억원 이상이 될 수 있어, 낙찰가 하한선은 더 낮아져야 함.

종합적인 위험 요소를 감안할 때, 보증금 인수분을 제외한 예상 입찰가는 아래와 같이 제시하며, 실제 입찰 시에는 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 최종 결정해야 함.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 230,000,000원

(위 금액은 인수 보증금을 제외한 순수 낙찰가이며, 실제 총 부담액은 여기에 인수되는 임차인 보증금 및 가등기 채권액이 추가됨)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.