나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경107659 [2] 부산광역시 사하구 괴정동 733 신동양아파트 3동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르감정 · 평가일 2024.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 사하초등학교 남측 인근에 위치하는 신동양
아파트 2동 12층 1201호 및 3동 1층 106호로서, 주위는 학교, 공동주택, 단독주택
및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선
괴정역, 사하역이 소재하여 대중교통사정은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 13층 건물내 2동 12층 1201호 및 3동 1층 106호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호.

이용상태

공동주택(아파트) 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형의 토지로서 아파트 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 주출입구가 광대로에 접해 있으며, 단지내 가로망이 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로1류(폭 35m-40m)(2020-07-01)(저촉) , 도로(2023-12-13)(도로)
(저촉), 소로2류(폭 8m-10m)(2023-12-13)(소로 2-293호선)(저촉) , 중로2류(폭 15m-20m)
(2021-11-17)(중로2-50호선)(접합),
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(괴정2 재건축사업 정비구역).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 사하구 괴정동 733번지 신동양아파트 3동 1층 106호에 소재하는 부동산 강제경매 사건입니다.

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경107659 (2)

* 소재지: 부산광역시 사하구 괴정동 733, 신동양아파트 3동 1층 106호 (신주소: 부산광역시 사하구 낙동대로 265)

* 용도: 아파트 (공동주택)

* 감정가: 255,000,000원

* 토지면적: 36.49㎡ (약 11.04평)

* 토지지분: 36.49㎡ (약 11.04평)

* 건물면적: 62.48㎡ (약 18.90평) - 전용면적 기준. 분양면적은 제공된 정보에서 별도 확인되지 않습니다.

* 건물지분: 62.48㎡ (약 18.90평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 강

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 사하구 괴정동에 위치하며, 사하초등학교 남측 인근 지역입니다.

* 주위환경: 본건 주변으로는 학교, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 기본적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 부산도시철도 1호선 괴정역과 사하역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 단지는 북측으로 광대로에 접하고 있으며, 단지 내 도로망도 잘 정비되어 있습니다.

* 토지이용계획: 본건이 속한 지역은 제3종일반주거지역이며, 대로1류(폭 35m-40m), 도로, 소로2류(폭 8m-10m), 중로2류(폭 15m-20m) 등 다양한 도로에 접하거나 저촉되어 있습니다. 또한, 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 괴정2 재건축사업 정비구역으로도 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (채권자: 강 , 2024년 7월 4일 접수, 채권최고액 450,000,000원)

* 기타 권리:

* 소유권보존: 1981년 1월 26일

* 압류: 중부산세무서장 (2024년 7월 8일 접수)

* 임의경매: 채권자 강 (2024년 7월 8일 접수)

* 등기부채권 총액: 450,000,000원

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 단, 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재하므로 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 인수되는 임차보증금: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로부터 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황: 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 일상생활에 필요한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 사하초등학교가 위치하며, 아파트 단지 및 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 검색 결과, 뉴코아아울렛, 롯데시네마 등 대형 상업시설과 각종 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 차량으로 이동 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

* 교통 편의성: 대중교통 이용이 편리하여 주변 지역으로의 이동이 용이하며, 이는 잠재적인 임대 수요 확보에도 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편리한 주거 생활을 위한 기반 시설을 갖추고 있습니다.

* 교육시설: 사하초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 교통시설: 부산도시철도 1호선 괴정역 및 사하역 이용이 가능하여 도심 접근성이 좋습니다.

* 주거환경: 철근콘크리트조의 13층 건물 중 1층에 위치하며, 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 몇 가지 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 대지권 토지 별도등기: 대지권의 목적이 되는 토지에 별도등기가 존재한다는 점은 본 건의 가장 큰 리스크 요인 중 하나입니다. 이는 소유권 및 대지권 행사에 복잡성을 야기하거나, 향후 예상치 못한 금전적 부담으로 이어질 가능성이 있습니다.

* 재건축 구역 지정: 괴정2 재건축사업 정비구역으로 지정된 점은 장기적인 가치 상승의 기회가 될 수 있습니다. 그러나 재건축 사업의 특성상 사업 진행의 불확실성, 추가적인 분담금 발생 가능성, 사업 완료까지 상당한 시간 소요 등 다양한 위험 요소를 내포하고 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 점유자의 임대차 관계 및 보증금, 월세 등 세부 내용이 파악되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 특이사항에 공동담보가 명시되어 있어, 다른 담보물의 처분 결과가 본 건의 경매 절차나 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구의 주요 도로와 역세권에 인접하여 교통이 편리하고, 주변 생활 인프라가 잘 갖추어진 주거지역에 위치하고 있습니다. 특히 괴정2 재건축사업 구역으로 지정되어 있어 향후 재건축을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 대지권 토지에 존재하는 별도등기, 임대차 관계의 불명확성, 재건축 사업 진행의 불확실성 등 투자에 앞서 면밀히 검토해야 할 중요한 리스크 요인들이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 재건축 사업 추진에 따른 장기적인 시세 차익 기대.

* 편리한 대중교통 접근성을 기반으로 한 실거주 및 임대 수요 확보 가능성.

* 안정적인 주거 환경 내에서의 잠재적 가치 상승.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 255,000,000원입니다.

제공된 정보와 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 대지권 토지의 별도등기 문제와 재건축 사업의 불확실성은 입찰가를 결정하는 데 중요한 변수가 될 것입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 204,000,000원에서 229,500,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 이는 일반적인 참고 범위이며, 실제 입찰 참여 전에는 반드시 현장 조사를 통해 권리 관계 및 물건 상태를 상세히 확인하고, 관련 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.