나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경107659 [1] 부산광역시 사하구 괴정동 733 신동양아파트 2동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르감정 · 평가일 2024.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 사하초등학교 남측 인근에 위치하는 신동양
아파트 2동 12층 1201호 및 3동 1층 106호로서, 주위는 학교, 공동주택, 단독주택
및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선
괴정역, 사하역이 소재하여 대중교통사정은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 13층 건물내 2동 12층 1201호 및 3동 1층 106호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호.

이용상태

공동주택(아파트) 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형의 토지로서 아파트 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 주출입구가 광대로에 접해 있으며, 단지내 가로망이 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 대로1류(폭 35m-40m)(2020-07-01)(저촉) , 도로(2023-12-13)(도로)
(저촉), 소로2류(폭 8m-10m)(2023-12-13)(소로 2-293호선)(저촉) , 중로2류(폭 15m-20m)
(2021-11-17)(중로2-50호선)(접합),
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(괴정2 재건축사업 정비구역).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경107659 (1)

* 소재지: 부산광역시 사하구 괴정동 733 신동양아파트 2동 12층1201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 275,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 36.49㎡ (약 11.04평)

* 건물면적 (전용면적): 62.48㎡ (약 18.90평)

* 건물면적 (분양면적): 제공된 정보에서 정확한 산출이 어려움

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 강OO

* 보고서 작성일: 2026년 5월 26일

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경:

* 본건은 부산광역시 사하구 괴정동에 소재하며, 사하초등학교 남측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 학교, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통 상황:

* 차량 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 소재합니다.

* 부산도시철도 1호선 괴정역 및 사하역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태:

* 본건 단지 북측으로 주출입구가 광대로에 접해 있으며, 단지 내 도로망이 잘 정비되어 있습니다.

* 토지이용계획:

* 제3종일반주거지역에 속하며, 대로1류, 소로2류, 중로2류 도로에 접합되어 있습니다.

* 상대보호구역 및 괴정2 재건축사업 정비구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매 물건으로, 채권자 강OO(강향화)에 의해 신청되었습니다.

* 등기부상 총 채권액은 450,000,000원입니다.

* 말소기준권리는 2021년 12월 20일 접수된 사하구(부산광역시)의 압류(갑14)입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 심재국: 보증금 9,980,000원, 차임 0원, 전입일자 1981-11-07, 확정일자 1992-02-24, 배당신고일자 2024-10-07, 대항력 있음. (차임이 0원이고 전입일자가 매우 오래된 점은 이례적입니다. 배당신고는 했으나 보증금 회수 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

* 임차인 오막달: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-16, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (단, '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 특이사항이 존재합니다.)

4. 상권분석

* 본건이 속한 괴정동 일대는 주거지역이면서도 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 사하초등학교 인근의 입지는 학군 관련 수요를 뒷받침하며, 인근 대중교통망을 통해 부산 시내로의 접근성이 좋습니다.

* 재건축 구역이라는 점은 향후 지역 개발 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

* 교육: 사하초등학교가 인근에 있어 도보 통학이 가능한 환경입니다.

* 교통: 부산도시철도 1호선 괴정역과 사하역을 이용할 수 있어 부산 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 심재국은 대항력이 있는 것으로 분석되나, 보증금 및 차임 정보에 이례적인 부분이 있어(차임 0원, 매우 오래된 전입일자) 명도 및 권리관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 대지권 토지 별도등기: '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'은 본건의 가장 중대한 리스크 요인입니다. 이는 대지권에 대한 법적 권리관계가 복잡하거나 불분명할 수 있음을 의미하며, 소유권 행사나 재건축 과정에서 심각한 문제를 야기할 수 있습니다. 반드시 법률 전문가와 함께 상세히 조사해야 합니다.

* 재건축 구역: 재건축 사업은 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있으나, 사업 지연, 추가 분담금 발생, 사업 자체의 불확실성 등 잠재적 위험을 내포하고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트와 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 사하구 내 공업 지역의 밀집으로 인한 민원이 존재한다는 간접적인 정보는 있었습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 사하구의 아파트로, 편리한 교통망과 생활 편의시설을 갖춘 입지를 가지고 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인 문제와 더불어, 대지권 토지에 대한 별도등기라는 매우 심각한 권리 하자 위험이 존재합니다.

* 또한, 재건축 구역이라는 특성은 장기적인 잠재력과 함께 불확실성 또한 동반합니다.

* 따라서 본 물건은 투자 전에 해당 리스크 요인들에 대한 면밀한 법적, 실사적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 도시철도 1호선 역세권 단지라는 교통 이점.

* 괴정2 재건축사업 구역에 포함되어 있어, 사업 진행 시 잠재적 가치 상승 기대.

* 주거 환경이 비교적 양호한 지역에 위치.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 대항력 있는 임차인 존재 및 대지권 토지에 별도등기라는 중대한 법적 하자 위험을 안고 있습니다.

* 특히 대지권 토지 별도등기 문제는 소유권 행사에 치명적인 영향을 줄 수 있으므로, 이 부분에 대한 명확한 법률 검토와 해결 방안 모색이 선행되어야 합니다.

* 이러한 심각한 위험 요소를 고려할 때, 감정가(275,000,000원) 대비 상당한 금액의 할인이 적용되어야 현실적인 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 법률 전문가와 함께 대지권 토지 별도등기의 구체적인 내용 및 해결 가능성을 파악하고, 임차인 명도에 대한 명확한 계획을 수립해야 합니다. 현재 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.