나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10079 [2] 부산광역시 동래구 안락동 420-29 유아빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산감정 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 '충렬사' 동측 인근에 위치에 위치하며 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 부산도시철도 4호선 '충렬사역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 2층 201호외 1개호로서, (사용승인일:2018.02.19) 외벽 : 드라이비트 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시 창호임. 내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사지 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

안락동 420-29 :준주거지역, 특화경관지구, 역사문화환경보존지역(3구역(동래장관청,송공단,동래부동헌,동래향교,동래읍성지,내주축성비,충렬사,군관청))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10079 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OOOOOOOOO (OK Capital)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 동래구 안락동 420-29 유아빌 3층 301호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장 상 공동주택 - 도시형생활주택-단지형다세대)

토지면적: 29.71㎡ (약 9.0 평)

건물면적: 46.30㎡ (약 14.0 평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 사용승인일: 2018년 02월 19일

1.3. 감정 평가 내역

감정가: 159,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 '충렬사' 동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 4호선 '충렬사역' 및 다수의 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 준주거지역, 특화경관지구, 역사문화환경보존지역(3구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권보존: 이선민 (2018-03-09)

말소기준권리: 주식회사 우리카드 가압류 (2024-05-29, 36,036,143원)

경매개시결정: 오케이캐피탈주식회사 강제경매 (2026-01-26, 41,926,444원)

매각으로 인해 위 가압류 및 강제경매 권리를 포함한 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다. (단, 지상권 등은 별도 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-10

대항력: 없음 (매각으로 소멸 예상)

* 임차인: 양정아

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-10

확정일자: 2022-10-21

배당신고일자: 2026-03-09

대항력: 있음 (매수인이 인수해야 할 보증금)

3.3. 인수/소멸 권리

임차인 양정아 씨의 보증금 155,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

김 임차인 및 등기부상 대부분의 권리는 매각으로 소멸합니다.

4. 상권분석

본 물건은 지역 내에서 주거 밀집 지역에 속하며, 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

다만, 대규모 상업 시설이나 오피스 상권과는 거리가 있어 배후 수요는 지역 주민에 국한될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

문화재인 '충렬사' 인근에 위치하고 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

지하철 4호선 충렬사역을 통한 부산 시내 접근성이 양호합니다.

주변에 학교, 병원, 마트 등 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 양정아 씨는 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 155,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다.

보증금이 현재 감정가와 거의 근접하므로, 입찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 미확인 내부 상태

감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 마감재 등 상세 조사가 이루어지지 못했습니다.

현장 방문 시 내부 상태를 반드시 확인하여 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있는지 점검해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 토지는 준주거지역, 특화경관지구, 역사문화환경보존지역(3구역)으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 신축된 비교적 신축급 다세대주택으로, 부산 동래구 안락동의 주거 지역에 위치하고 있습니다.

편리한 교통망과 양호한 주거 환경을 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다.

입찰 시 이 인수 보증금을 고려한 총 매수 비용을 신중하게 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2018년 준공)

* 안락동 지역의 교통 및 생활 편의 시설 접근성 양호

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수로 인해, 총 투자 비용 대비 시장 가치 하락 가능성 (성공적인 저가 낙찰 시)

9. 예상 입찰가

감정가: 159,000,000원

인수 보증금: 155,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 약 180,000,000원에서 210,000,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 총 매수 비용 (입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 총 매수 비용 목표: 약 200,000,000원

이를 바탕으로 한 예상 입찰가는 약 45,000,000원에서 55,000,000원 사이로 산정해 볼 수 있습니다.

(최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 확인 후 보수적으로 결정하는 것을 권장합니다.)

제시된 예상 입찰가: 50,000,000원 (보증금 155,000,000원 인수 시 총액 205,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.