나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61720 [1] 부산광역시 동구 초량동 49-6 센텀동원2차 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2024.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 "부산중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 등으로 형성된 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 부산도시철도 1호선 초량역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 제4층 제403호로서
(사용승인일 : 2017년 9월 22일)
외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 실내 인테리어 마감 등
창호 : pvc 창호 등입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 냉난방설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 현재 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외, 북서측으로 폭 약 3미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 170m)<건축법>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역) 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경61720 (1)

소재지: 부산광역시 동구 초량동 49-6 센텀동원2차 4층403호

용도: 오피스텔

감정가: 243,000,000원

토지면적: 11.54㎡ (약 3.49평)

토지지분: 11.537㎡ (약 3.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.38㎡ (약 17.06평)

건물지분: 56.3781㎡ (약 17.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 제4층 제403호

사용승인일: 2017년 9월 22일

총세대수: 42세대 (건축물 표제부 기준)

주차대수: 34대 (건축물 표제부 기준)

2. 입지조건

본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 "부산중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 등으로 형성된 주거지대입니다. [cite: Provided Information]

차량 출입이 가능하며, 부산도시철도 1호선 초량역 및 노선버스정류장이 인근에 소재하여 전반적인 대중교통 이용이 양호합니다. [cite: Provided Information]

인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 현재 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. [cite: Provided Information]

북동측으로 폭 약 6미터 내외, 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접합니다. [cite: Provided Information]

인근에 마트, 학교 등 생활 편의시설이 있습니다.

주변에 부산진시장, 부산항 등 지역 주요 시설이 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 10월 25일 하나은행 근저당권 (84,000,000원) [cite: Provided Information]

매각으로 인하여 소멸되는 권리:

* 하나은행 근저당권 (2017-10-25, 84,000,000원)

* 주식회사이룰자산관리대부 근저당권 (2021-07-14, 76,500,000원)

* 주식회사강남캐피탈대부 근저당권부채권질권설정 (2021-07-14, 76,500,000원)

* 서민금융진흥원 가압류 (2024-08-06, 14,137,522원)

* 주식회사이룰자산관리대부 임의경매 (2024-08-27, 53,398,535원)

* 동구(부산광역시) 압류 (2025-12-15)

모든 등기된 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시 결정에 따라 말소될 예정입니다. [cite: Provided Information]

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (등기부상 해당 없음) [cite: Provided Information]

총 채무액: 174,637,522원 (등기부채권 총액 기준) [cite: Provided Information]

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원 [cite: Provided Information]

* 임대관계는 미상입니다. [cite: Provided Information]

4. 상권분석

본건이 위치한 초량동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있으며, 오피스텔 및 도시형생활주택이 다수 분포하고 있습니다. [cite: Provided Information]

부산항 북항 재개발 사업 등 지역 개발 계획의 영향을 받을 수 있는 지역으로, 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

인근에 부산진시장 등 전통 시장이 있어 생활 편의성이 높습니다.

초량역 역세권으로 유동인구가 꾸준히 존재하며, 다양한 상업시설 및 업무시설과 인접해 있어 오피스텔로서의 기본적인 가치를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조로, 2017년 9월 사용승인되었습니다. [cite: Provided Information]

외벽은 화강석 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 실내 인테리어 마감, 창호는 PVC 창호 등으로 마감되었습니다. [cite: Provided Information]

기본적인 위생, 급배수, 전기, 승강기, 냉난방, 주차 설비 등이 구비되어 있습니다. [cite: Provided Information]

주위 환경은 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지대이며, 부산중학교가 인근에 위치합니다. [cite: Provided Information]

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다. [cite: Provided Information]

6. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 현재 해당 호실의 임차인 유무 및 임대 조건 등 구체적인 임대 관계가 파악되지 않아, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 임차인이 존재할 경우, 이사비용 또는 명도 저항 등 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. [cite: Provided Information]

건물 연식: 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 향후 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획상 제한사항: 방화지구, 축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역 등 토지이용계획상 여러 제한 사항이 존재하여 향후 건축 등 활용에 제약이 있을 수 있습니다. [cite: Provided Information]

혐오시설: 현재 확인된 바로는 본건 인근에 혐오시설은 존재하지 않습니다. [cite: Google Search Results]

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 동구 초량동에 위치한 센텀동원2차 오피스텔로, 편리한 교통 환경과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2017년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 아파트, 다세대주택 등 다양한 주거 형태와 혼재된 지역입니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리 사항은 없을 것으로 보이며, 총 채무액 대비 감정가가 높은 편입니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 진행 시 주의가 필요합니다. 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 적정하거나 다소 높게 책정된 것으로 판단되나, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려한 전략적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초량역 역세권으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 2017년 준공 건물로 비교적 신축이며 관리가 용이합니다.

* 주변에 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 수요가 있습니다.

* 부동산 임의경매로, 일반적인 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리 사항은 없습니다.

* 부산항 북항 재개발 등 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 243,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2025년 12월에 238,000,000원 (23,800만원)에 거래된 사례가 있습니다. [cite: Provided JSONs]

이는 감정가와 유사한 수준입니다.

인수할 임대 보증금이 0원이므로, 인수 부담은 없습니다. [cite: Provided Information]

경매는 일반적으로 감정가를 기준으로 시작되나, 시장 상황, 유찰 횟수, 경쟁률 등을 고려해야 합니다.

본건의 경우, 최근 실거래가 및 감정가 수준을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 218,700,000원 ~ 243,000,000원 범위에서 결정될 수 있습니다.

시세 및 투자 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

안정적인 투자를 고려한다면, 감정가 이하인 220,000,000원 ~ 230,000,000원 선에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.