나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2391 [2] 부산광역시 부산진구 전포동 346-5 목연정엠팰리스 15층1503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '경남공업고등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 '전포역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 14층 1403호외 1개호로서,
(사용승인일:2017.01.25)
외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 공동현관설비, 기계식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 일단의 부정형의 토지로 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

전포동 346-5 :일반상업지역, 방화지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>
전포동 346-70 :일반상업지역, 방화지구, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경2391 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 346-5 목연정엠팰리스 15층1503호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 15층 1503호

사용승인일: 2017년 01월 25일

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.20㎡ (약 2.18 평)

토지지분: 7.20㎡ (약 2.18 평)

건물면적: 57.10㎡ (약 17.27 평)

건물지분: 57.1㎡ (약 17.27 평)

1.4. 감정가 및 평가요약

감정가: 181,000,000원

감정평가서 요약:

* 위치 및 주위환경: '경남공업고등학교' 동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택 등으로 형성됨.

* 교통상황: 차량 접근 가능, 부산도시철도 2호선 '전포역' 및 시내버스정류장 소재하여 대중교통사정 보통.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 사용승인일 2017.01.25. 외벽: 석재 붙임 및 페인팅 마감. 창호: 샷시창. 내부 마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못함.

* 이용상태: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 확인 불가.

* 설비내역: 급·배수, 위생, 승강기, 도시가스, 공동현관, 기계식 주차장 등.

* 토지 이용상태: 인접지와 등고 평탄한 일체형의 부정형 토지로 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중.

* 인접 도로상태: 동측 광대로, 남측 폭 약 4미터 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 광로2류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타사항: 임대관계 미상.

1.5. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동에 위치하며, '경남공업고등학교' 동측 인근 지역입니다. 주변은 다양한 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있어 도시적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

부산도시철도 2호선 '전포역'이 인근에 위치하며, 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 용이하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 동측으로는 폭 50m~70m의 광로가, 남측으로는 폭 약 4m의 포장도로가 인접해 있어 차량 통행 및 건물 진출입이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 광로2류 구역에 속하며, 건축법상 가로구역별 최고높이 제한(기준높이 130m, 최고높이 180m) 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 03월 15일에 접수된 부산은행 근저당권(을1)으로 채권최고액은 300,000,000원입니다.

3.2. 소멸 예정 권리

을구의 근저당권 및 갑구의 가압류, 임의경매 개시결정 등은 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김준

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-09

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 빈정림

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2024-08-23

확정일자: 2024-08-23

배당신고일자: 2025-07-02

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 부산진구 전포동 일대는 부산의 주요 도심 중 하나로, 전포역과 서면역을 중심으로 활발한 상업 및 업무 기능이 집중되어 있습니다. 특히 '전포 카페거리'는 개성 있는 카페와 소품샵, 맛집 등이 밀집하여 젊은 층에게 인기가 많으며, 이는 해당 지역의 활기찬 상권 분위기를 형성하는 데 기여합니다.

4.2. 교통 및 접근성

전포역(2호선) 및 인근 버스 정류장 덕분에 대중교통 접근성이 우수하며, 차량을 이용한 이동도 편리합니다. 이는 유동인구 확보 및 상업 활동에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.3. 주요 시설

'경남공업고등학교' 인근에 위치하며, 주변으로 다양한 근린생활시설과 업무시설이 분포하고 있습니다.

4.4. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 검색 결과에서 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 부산 지역 전반에 대한 혐오시설 관련 뉴스들이 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태 (추정)

건물은 철근콘크리트 구조로, 2017년 01월 25일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재 붙임 및 페인팅, 창호는 샷시창으로 마감되었습니다. 다만, 이해관계인 부재로 인해 내부 마감재, 내부 이용상태 등은 현장 조사에서 확인되지 못했습니다.

5.2. 설비 현황

건물 내에는 기본적인 급·배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다. 또한 공동현관 출입 설비 및 기계식 주차장 시설도 이용 가능합니다.

5.3. 주변 생활 인프라

전포역 인근은 서면과 함께 부산의 핵심 상권 중 하나로, 다양한 쇼핑 시설, 문화 시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태, 마감재, 하자 여부 등을 직접 확인하지 못했습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생 또는 실제 가치와 차이가 있을 가능성을 내포합니다.

6.2. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 채권이 금융기관 등에서 유동화되어 관리되는 과정에 있습니다. 일반 경매 물건과 절차상 일부 차이가 있을 수 있으며, 관련 사항에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되어 매각으로 인한 권리 소멸 대상입니다. 인수되는 보증금은 없으나, 배당 신고된 임차인의 배당 여부 및 절차는 경과를 지켜볼 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

부산지방법원 2025타경2391 (2) 물건은 부산진구 전포동에 위치한 오피스텔로, 역세권 입지와 준신축 건물이라는 점에서 긍정적인 요소를 가지고 있습니다. 전포역 인근의 활성화된 상권은 주거 및 업무 환경으로서의 가치를 더하며, 복잡한 권리관계가 없어 1차 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 현장 방문을 통한 내부 상태 미확인과 유동화 물건이라는 특성은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 도시철도 2호선 전포역 도보 거리로 교통이 매우 편리합니다.

* 활성화된 상권: 전포 카페거리 인근으로 풍부한 생활 편의시설 및 유동인구를 기대할 수 있습니다.

* 준신축 건물: 2017년 준공으로 건물 연식이 비교적 짧아 노후도가 낮습니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 하의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적(57.1㎡)의 거래 사례는 2025년 10월 4일 174,000,000원에, 조금 더 넓은 면적(60.0113㎡)의 거래 사례는 2026년 1월 2일 및 2026년 2월 6일에 각각 178,000,000원에 이루어졌습니다.

현재 물건의 감정가는 181,000,000원입니다. 최근 거래가를 고려할 때, 물건의 면적(57.10㎡)과 층수(15층)를 감안하여 시세는 약 174,000,000원 ~ 178,000,000원 수준으로 형성될 것으로 예상됩니다.

내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크 요소를 감안하고, 보수적인 접근을 고려하여 감정가 대비 약 97~98% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 177,000,000원 (1억 7천 7백만원)으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.