나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2407 [2] 부산광역시 영도구 봉래동1가 29 라발스호텔부산 18층1812호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동1가 소재""부산대교""남측 인근에 위치하는
라발스호텔부산 15층 1501호 및 18층 1802호로서 주위는 숙박시설,각종근린생활시설,
주상용건물등으로 형성되어 있으며,주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며,인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건 내 15층 1501호 및 18층1812호 로서
외벽 : 석재붙임 및 복합판넬,강화유리마감등.
창호 : 강화유리창호 구조임.

이용상태

숙박시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비,화재탐지 및 경보설비,소화전설비,스프링쿨러설비,
도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주위와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭약35 ~ 40 미터의 정도의 대로,북측으로 폭약8 ~ 10 미터 정도의 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,대로1류(폭35~40미터)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이
제한지역(2024-06-12)(변경기준높이:120미터,최고높이:170미터),건축법
역사문화환경보존지역(2023-10-12)(문화재지정 및 보존지역 건축행위등 허용기준
조정고시<부산광역시지정문화재보호조례>

중점경관관리구역

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

물건 비고

숙박시설로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경2407 (2)

소재지: 부산광역시 영도구 봉래동1가 29 라발스호텔부산 18층1812호

용도: 숙박시설

건물명: 라발스 호텔 부산

구분건물: 18층 1812호

감정가: 141,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지 면적: 3.24㎡ (약 0.98평)

토지 지분: 3.237㎡ (약 0.98평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 20.65㎡ (약 6.25평)

건물 지분: 20.65㎡ (약 6.25평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 기본 현황

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (부산은행 관련 기관으로 추정)

특이사항: 유동화물건

주의사항: 현재 숙박시설로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 영도구 봉래동1가에 소재하며, "부산대교" 남측 인근에 위치한 라발스호텔부산 18층 1812호입니다. 주변으로는 숙박시설, 각종 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트구조로, 28층 건물 중 18층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임 및 복합판넬, 강화유리로 마감되었으며, 창호는 강화유리창호 구조입니다. 건물 사용승인일은 2019년 1월 25일입니다. 토지는 주위와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로, 숙박시설 부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로상황 및 토지이용계획

본건 건물은 서측으로 폭 약 35~40미터의 대로와 북측으로 폭 약 8~10미터의 소로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 대로1류(폭 35~40미터)에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(변경 기준 높이: 120미터, 최고 높이: 170미터), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

본건 등기부등본 요약 정보에 따르면, 말소기준권리는 2019년 2월 28일자 부산은행 근저당권(을1)입니다. 경매 신청 채권자 또한 부산은행(갑5, 임의경매)으로 확인됩니다. 소유권보존등기(갑1) 및 신탁 등기 말소(갑3) 이력이 있으며, 이후 가압류(갑4, 동부새마을금고) 및 임의경매(갑5, 부산은행)는 모두 말소 예정인 권리들입니다. 등기부채권 총액은 260,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 영도구 봉래동1가 일대는 부산항과 인접하여 탁월한 바다 조망을 자랑하며, 부산의 주요 관광 명소인 남포동, 국제시장, 자갈치시장, 부산타워 등과 접근성이 매우 우수합니다. 라발스호텔 자체적으로도 루프탑 테라스, 레스토랑, 카페 등 다양한 부대시설을 갖추고 있어, 관광객 유치에 유리한 입지를 가지고 있습니다.

4.2. 상업시설 및 편의시설

호텔 주변에는 식료품점, 편의점, 다양한 카페 및 레스토랑 등이 분포하고 있습니다. 또한, 광복동 거리, 남포동 쇼핑가와 가까워 쇼핑 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 문화시설

인근 관광 명소로는 남포동 거리(도보 11분), 부산타워(도보 16분), 자갈치시장(도보 16분), 국제시장(도보 19분) 등이 있습니다. 또한, 호텔 자체적으로 피트니스 센터, 사우나 등 휴양 시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 대중교통 및 접근성

시내버스정류장이 인근에 위치하며, 남포역이 도보 11분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 김해국제공항까지는 차량으로 약 35분 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 현황

본건은 현재 숙박시설로 이용 중이며, 별도의 공부와의 차이는 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상이므로 실제 점유 및 사용 현황에 대한 명확한 파악이 필요합니다.

6.2. 건축물 제한사항

본건이 위치한 일반상업지역은 가로구역별 최고 높이 제한(120미터/170미터) 및 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 해당하여 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 관련

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접한 지역에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 영도구 내 일부 지역에서 노숙인 자활센터 이전 등으로 인한 주민 민원이 발생한 사례가 있어, 잠재적인 지역 사회 갈등 요인에 대한 고려는 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 주요 관광 상권에 위치한 라발스호텔의 숙박시설로, 탁월한 입지와 바다 조망, 편리한 교통 및 풍부한 주변 편의시설을 갖추고 있어 투자 가치가 높습니다. 최근에 사용 승인된 건물(2019년)로 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 말소되는 권리가 대부분입니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점과 향후 개발 및 건축 관련 제한사항을 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 대표적인 관광 상권(남포동, 영도)에 위치하여 투자 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

* 탁월한 오션뷰와 호텔 자체 부대시설(피트니스, 레스토랑 등)은 숙박 시설로서의 경쟁력을 높입니다.

* 최근 연식(2019년)으로 관리 상태 및 시설 면에서 유리합니다.

* 일괄매각으로 토지 사용 권리 확보가 가능합니다.

* 인근 지역 개발 계획(예: 영도 문화로빛센터 조성 사업)은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 141,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 유사 물건 낙찰가율을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점을 감안할 때, 본건의 경쟁력을 고려하여 감정가 이상으로 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다. 다만, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 영도구 일대 숙박시설의 실거래가 및 경매 낙찰가율, 예상 임대 수익률 등을 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.