나이스옥션 법원경매 김천 2024타경18559 [2] 경상북도 구미시 선산읍 북산리 528-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2024.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 선산읍 북산리 소재 "널뫼마을" 북동측(기호1) 및 내(기호2-4,가)에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서, 주위는 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상토지까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

1) 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 농경지로 이용 중임.
2) 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.
3) 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지 및 일부 도로로 이용 중임.
4) 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 농경지로 이용 중임.

인접 도로상태

1) 대상물건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.
2),3) 대상물건 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.
4) 대상물건 남서측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 농림지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역
2),3) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역
4) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역

제시목록 외의 물건

후첨 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

토지 기호 3)은 공부상 지목 ‘대’이나 일부 현황 ‘도로’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: ─

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 시멘트벽돌조 슬라브지붕 1층 건물로서,
- 외벽 : 벽돌 마감, 몰탈위 페인팅 마감 등
- 내벽 : 벽지도배 마감 등
- 바닥 : 장판지 마감 등
- 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

가) 주택

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있으나 경매 응찰시 재확인하시기 바람.

부합물 및 종물

후첨 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

─

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: ─

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록4 토지 위 일반건축물대장상 등재되어 있는 흙벽돌조 주택은 확인 불가(감정서 참조). 목록4 을구 2번 지상권설정등기(2001년1월20일 접수 제701호)가 있으나, 지상권자인 신청채권자 선산농업협동조합이 말소동의서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2024타경18559 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 선OOOOOOO

* 소재지: 경상북도 구미시 선산읍 북산리 528-1

* 용도: 단독주택

* 감정가: 117,382,680원

* 토지면적: 899.00㎡ (약 272평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 93.63㎡ (약 28.3평)

* 건물지분: 93.63㎡

* 건물제시외면적: 160.50㎡ (약 48.6평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 구미시 선산읍 북산리 소재 "널뫼마을" 북동측 및 내에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 대상 물건은 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리관계:

* 말소기준권리: 2016년 11월 11일 접수된 선산농업협동조합의 근저당권(채권액 144,000,000원)입니다.

* 경매개시결정: 본건은 선산농업협동조합(2024년 12월 6일 접수) 및 이만수(2025년 1월 13일 접수)에 의해 임의 및 강제경매가 개시되었습니다.

* 매각 후 소멸: 등기부상 을구 2번 지상권 설정 등기(2001년 1월 20일 접수)가 확인되나, 지상권자인 신청 채권자 선산농업협동조합에서 말소 동의서를 제출하여 매각으로 소멸될 예정입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건은 농경지 및 단독주택 위주의 지역에 위치하고 있어, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 상세한 상권 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하나, 대중교통 이용에 대한 상세 정보는 부족합니다.

* 편의시설: 지역 내 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 보이나, 구체적인 편의시설 현황은 현장 확인이 요구됩니다.

* 교육시설: 주변 교육시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 중복 사건이 존재하므로, 경매 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 미확인 건물: 감정서상 흙벽돌조 주택이 확인되지 않는다는 점은 현장 조사 시 반드시 확인해야 할 사항입니다. 공부와의 차이가 존재할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 160.50㎡(약 48.6평)에 달하는 제시외 건물이 존재하며 일괄 매각 대상입니다. 해당 건물의 현황, 활용 가치, 철거 및 양성화 가능성 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지 이용 현황: 토지 중 일부(기호3)가 공부상 지목은 '대'이나 현황 '도로'로 이용 중이며, 일부(기호1)는 농경지로 이용 중이므로 토지 이용 계획 및 현황을 정확히 파악해야 합니다.

* 토지 이용계획: 농림지역, 계획관리지역, 자연취락지구 등이 혼재되어 있어 향후 건축이나 개발 시 관련 법규 및 제한 사항을 사전에 확인해야 합니다.

* 지상권: 말소 동의서가 제출되었으나, 지상권 설정 관련 상세 내역 및 동의 사유 등은 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 1993년에 건축된 건물로 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 구미시 선산읍 북산리에 소재한 단독주택으로, 감정평가액은 117,382,680원입니다. 899.00㎡(약 272평)의 넓은 토지 면적을 보유하고 있으나, 토지의 일부는 농경지 및 현황 도로로 이용 중입니다. 건물은 93.63㎡(약 28.3평) 규모이며 1993년에 건축되었습니다. 본건의 가장 큰 특징은 160.50㎡(약 48.6평)의 제시외 건물이 존재하며 일괄 매각 대상이라는 점입니다. 또한, 감정서에 흙벽돌조 주택의 확인이 불가하다는 내용이 있어 현장 조사를 통해 정확한 현황 파악이 필수적입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 인수 부담은 없습니다. 제시외 건물의 처리 방안과 미확인된 건물에 대한 조사를 선행한 후, 주변 시세를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 899.00㎡(약 272평)의 토지는 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

* 일괄 매각: 제시외 건물을 포함한 일괄 매각으로, 건물의 활용 또는 철거 후 신축 등 다양한 개발 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 농촌 및 전원주택지: 귀농, 귀촌 수요 증가 및 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 권리관계 단순: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 조사 결과, 주변 농경지 및 단독주택 부지의 가치를 고려할 때 토지 면적(899㎡)은 긍정적인 요소입니다. 다만, 1993년 건축된 건물과 미확인된 흙벽돌조 주택, 그리고 상당한 면적의 제시외 건물은 잠재적 리스크로 작용하여 가치를 하락시킬 수 있습니다. 따라서 감정가(117,382,680원)를 기준으로 하되, 현장 확인 및 제시외 건물 처리 방안 등을 고려하여 예상 입찰가를 산정했습니다. 본건과 유사한 물건들의 거래 사례 및 지역 시세를 종합적으로 분석한 결과, 예상 입찰가는 110,000,000원으로 판단됩니다. 이는 감정가 대비 약 93.7% 수준으로, 신중한 접근을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.