나이스옥션 법원경매 김천 2024타경18603 [1] 경상북도 김천시 삼락동 891-168 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정성감정 · 평가일 2024.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 삼락동 "김천대학교" 서측 인근에 위차하고 주위 일대는 단독주택
및 다가구주택, 대로변 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 제방 교통사정은 대체로 무난합니다.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로서 본건은 인접필지와 등고평탄하게 조성되어진 주거용 건부지로 이용중
입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 북측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와
각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(김천도시지역) , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(2022-03-14)(소로3-
303)(접합), 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상입니다.
2)기타:없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건으로서,
외 벽 : 치장 타일 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바 닥 : 타일 등 마감,
창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

기호(가): 단독주택(다가구주택)으로 이용중입니다.
1층 : 다가구주택(계단실)입니다.
2층 : 다가구주택(5가구)입니다.
3층 : 다가구주택(5가구)입니다.
4층 : 다가구주택(5가구)입니다.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상입니다.
2)기타:없습니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2024타경18603 (1)

소재지: 경상북도 김천시 삼락동 891-168 (신주소: 거문들길 61)

건물구조 및 용도: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 다가구주택

토지면적: 290.00㎡ (약 87.7평)

건물면적: 484.37㎡ (약 146.5평)

감정가: 629,530,160원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 김천대학교 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 단독주택, 다가구주택, 대로변 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황: 차량의 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 대체로 무난합니다. 본건 동측으로 폭 약 8미터 내외, 북측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지 형태 및 이용 상태: 가장형의 토지로서 인접 필지와 등고평탄하게 조성되어 주거용 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역(김천도시지역), 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 등기부등본상 말소기준권리는 2018년 8월 17일자 원남새마을금고의 근저당(을8, 건물 을2)입니다.

소멸/인수 권리: 본 건은 강제경매로 진행되며, 매각으로 인해 위 근저당권 및 이후의 권리들(압류, 강제경매, 임의경매 등)은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

등기부채권 총액: 토지 및 건물 등기부채권 총액은 522,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 김 (보증금 2,000,000원, 차임 350,000원, 전입/확정일자/배당신고일자 미상, 대항력 없음)

* 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-29, 확정일자/배당신고일자 미상, 대항력 없음)

* 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-07-13, 확정일자/배당신고일자 미상, 대항력 없음)

* 문 (보증금 2,000,000원, 차임 330,000원, 전입일자 2023-03-02, 확정일자/배당신고일자 미상, 대항력 없음)

* 이 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-29, 확정일자/배당신고일자 미상, 대항력 없음)

* 장 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-17, 확정일자/배당신고일자 미상, 대항력 없음)

* 정 (보증금 2,000,000원, 차임 330,000원, 전입/확정일자/배당신고일자 미상, 대항력 없음)

* 정 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-26, 확정일자/배당신고일자 미상, 대항력 없음)

* 지 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-24, 확정일자/배당신고일자 미상, 대항력 없음)

* 최 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-11, 확정일자/배당신고일자 미상, 대항력 없음)

인수 보증금 합계: 0원

참고사항: 상기 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 그러나 보증금 또는 차임이 미상이거나 확정일자 정보가 누락된 경우가 다수 존재하므로, 실제 명도 시 배당받지 못하는 임차인 발생 가능성이 있으며, 이에 대한 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 김천대학교 인근의 제1종일반주거지역에 위치하여 학생 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 인근 대로변에 근린상가가 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능하나, 대규모 상업 지구와는 거리가 있어 상권 활성화 정도는 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 도로망을 통한 시내 및 외곽 이동이 편리한 편입니다. 대중교통 이용 편의성은 확인이 필요합니다.

교육: 김천대학교가 인접해 있으며, 초중고등학교는 다소 거리가 있을 수 있습니다 (상대보호구역 포함).

편의시설: 근린상가를 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 대형마트 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

의료: 김천 시내 의료시설 이용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보: 중복사건 및 공동담보로 설정되어 있어, 경매 절차 및 잔금 납부 등에 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

명도 관련: 인수되는 보증금은 없으나, 일부 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 시간 소요가 발생할 가능성이 있습니다.

가축사육제한구역: 본건이 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 지역 특성상 환경적 요인(냄새 등)을 고려해야 할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 간이 검색 결과, 본건으로부터 심각한 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 산업 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 김천시 전반적으로 SRF 소각시설 관련 지역 주민들의 반대 의견이 있는 것으로 파악되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김천시 삼락동에 위치한 4층 다가구주택으로, 김천대학교 인근에 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 입지입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 연식이 짧고(2018년 사용승인), 권리관계 또한 명확하여 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수 보증금은 없으나, 명도 과정 관리가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

대학가 인접으로 꾸준한 임대 수요 기대.

다가구주택으로 다수의 임대 가구 확보 가능.

신축 후 연식이 짧아 건물 상태 양호 예상 (구체적인 내부 점검 필요).

권리관계가 비교적 깨끗하여 낙찰 후 명도에 집중 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 629,530,160원

본 건은 인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 고려해 볼 수 있습니다.

주변 시세, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 검토하여 보수적인 접근이 필요합니다.

추정 입찰가 범위: 감정가의 90% ~ 100% (약 5억 6천 6백만원 ~ 6억 2천 9백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.