나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4236 [1] 경상남도 김해시 구산동 1074 일동미라주 101동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2024.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 구산동 소재 "구지초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 제15층 제1502호로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 및 석재 등 마감
창 호 : 샷시창호구조입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비 및 난방설비, 건물내 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 가장형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 18미터 내외, 남서측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(구산지구 도시개발) , 소로3류(폭 8m 미만)(3-280)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(2018-10-29)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-04-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-02-19)(김해고 제외 절대기존 김해고 절대구역을 도함하는 하나의 도형이였으나 김해고의 절대구역이 변경됨에 따라 분리)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상입니다.
2)기 타:없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 창원지방법원 2024타경4236 (1)

소재지: 경상남도 김해시 구산동 1074 일동미라주 101동 15층 1502호

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 308,000,000원

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 52.60㎡ (약 15.91평)

토지 지분: 52.59599999999999㎡ (약 15.91평)

건물면적: 84.54㎡ (약 25.57평)

건물 지분: 84.5434㎡ (약 25.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

아파트명: 일동미라주

사용승인일: 2013년 6월 13일

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

해당 층: 15층 (총 15층)

단지 정보: 8개 동, 596세대 (전체 주차 대수 603대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 구산동 소재 "구지초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

단지 북동측으로는 노폭 18미터 내외, 남서측으로는 노폭 6미터 내외의 포장도로와 접해 있어 도로망 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

총 등기부채권 총액은 523,862,859원입니다.

주요 권리로는 하나은행의 근저당 (348,000,000원), 기술보증기금의 가압류 (85,000,000원), 중소기업은행의 가압류 (90,862,859원), 하나은행의 임의경매 (83,345,675원) 등이 등기부상 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 2017년 5월 31일 접수된 하나은행의 근저당 (을3)입니다.

본 매각으로 을3 근저당, 갑5 가압류, 갑8 가압류, 갑9 임의경매 등은 모두 소멸될 예정입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 제공되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

김해시 구산동 일대는 비교적 계획적으로 조성된 주거 지역으로, 아파트 단지와 단독주택, 소규모 상업 시설이 공존하고 있습니다.

단지 주변으로 아파트가 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 생활 편의 시설

본건이 속한 일동미라주 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있어 입주민의 편의를 지원합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 교육 환경

단지 주변으로 포장된 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량을 이용한 지역 내외 이동이 용이합니다.

"구지초등학교"가 북서측 인근에 위치하며, 교육환경 보호 구역(상대보호구역, 절대보호구역)으로 지정되어 있어 안전한 교육 환경이 조성되어 있습니다.

5.2. 단지 내/외부 편의시설

아파트 단지 내 다양한 부대시설을 통해 편리한 생활이 가능하며, 주변 근린생활시설 이용 또한 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 및 법률적 리스크

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용이 없어 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 현황 및 기타 리스크

임대차 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 사항에 대한 사전 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 구산동에 위치한 일동미라주 아파트 101동 15층으로, 84.54㎡의 전용면적을 갖춘 주거용 부동산입니다.

건축 후 10년 이상 경과되었으나, 단지 내 편의시설과 양호한 교통 접근성을 바탕으로 안정적인 주거 가치를 유지하고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 하위의 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 지상권 존부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

감정가 308,000,000원 대비 최근 실거래가 정보와의 차이가 존재하므로, 정확한 시장 가치 판단을 위한 심층적인 시세 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

15층의 고층에 위치하여 일조권 및 조망권 확보에 유리할 것으로 판단됩니다.

단지 인근에 초등학교가 위치하여 자녀가 있는 가정에 교육 환경이 매력적입니다.

대규모 아파트 단지 내에 속해 있어 단지 자체의 인프라와 관리 시스템의 이점을 누릴 수 있습니다.

향후 지역 개발 및 부동산 시장의 긍정적인 변화에 따른 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보(2026년 6월 기준)에 따르면, 유사 면적(약 60㎡)의 거래가는 1억 8,600만원에서 2억 700만원 수준으로 파악되었습니다.

본 물건은 전용면적 84.54㎡로, 위 거래가보다 면적이 크고 15층이라는 점에서 실거래가보다 높은 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

최고층 거래가(13층, 2억 700만원)를 기준으로 면적 비율(84.54㎡ / 약 60㎡ ≈ 1.41)을 적용하여 시가총액을 추정하면 약 2억 9,500만원 수준의 시장가치를 기대할 수 있습니다.

감정가 3억 800만원과 추정 시장가치를 고려할 때, 현재 시장 동향과 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 약 2억 7,000만원에서 2억 8,500만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

안정적인 낙찰을 고려하여 2억 7,500만원 을 제안 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.