나이스옥션 법원경매 대구 2025타경867 [2] 대구광역시 수성구 범어동 2137 범어메디스퀘어 지하1층비08호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석감정 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 범어네거리 북서측 인근에 위치하며 부근은 노선
상가, 아파트단지 및 주변의 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 제차량통행 용이하며 제반교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층, 지상6층건중 1층 104호 및 지하1층 비08호로서
-외벽: 복합판넬 및 스톤코트, 샤시페어그라스 창호이며
-내벽: 페인트, 타일 등 내부인테리어 마감
-천정: 텍스 등
-바닥: 타일 등 마감
-창호: 강화유리 및 샤시이중창호이며
남측도로 기준으로 1층 104호는 실제2층, 지하1층비08호는 실제 1층에 위치함.

이용상태

기호(가): 근린생할시설(미용관련업종)
기호(나): 근린생활시설(부동산중개사무소)

설비내역

건물내 공동위생설비, 승강기설비, 천정매립형냉난방설비, 소방설비, 주차타워설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

가호(1-5): 일단의 부정형의 토지로서 인접지대와 등고 평탄하며 상업용건부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복 6차선의 도로에 접하며 , 북동측으로 폭약 8미터의 진입로가있음..

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>
기호(3,5): 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호(4): 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

기호(3,4,5)토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '대'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임.
2) 본건건물은 공부상 기호(가)는 1층, 기호(나)는 지하1층이나 토지의 고저차로 인하여
남측도로를 기준으로 기호(가)는 2층, 기호(나)는 1층에 위치함.
3) 호별위치는 건축물대장상의 건축물현황도와 세입자로 부터 확인하였으며 별도의 호별
표시는 없음.

물건 비고

- 공부상 “지하1층비08호”이나 실제 “1층”에 위치함. 감정서상 기호(3,4,5)는 공부상 지목이 “임야”이나 현황 “대”로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경867 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 대구광역시 수성구 범어동 2137 범어메디스퀘어 지하1층 비08호

건물명: 범어 메디스퀘어

건축구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층, 지상6층 건물 중

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

건축연도: 2004년 (사용승인일: 2016-01-08)

1.3. 면적 및 토지/건물 현황

토지면적: 17.90㎡ (약 5.41평)

토지지분: 17.9009㎡ (약 5.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.80㎡ (약 12.04평)

건물지분: 39.8㎡ (약 12.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 101,000,000원 (일억 백만원)

물건명세서 작성일: 2026-04-28

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 범어네거리 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 노선상가, 아파트단지 및 다양한 근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본 건까지 차량 통행이 용이하며, 대중교통 이용 및 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

남서측으로는 왕복 6차선의 도로에 접해 있으며, 북동측으로는 폭 약 8미터의 진입로가 있어 접근성이 좋습니다.

2.3. 지역 지구 및 용도

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 준보전산지.

해당 지역은 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 다양한 업종의 근린생활시설 입지에 적합합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (등기부 요약)

말소기준권리: 2022년 01월 13일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을15).

등기부상 모든 근저당권, 가압류, 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 2,001,152,144원

3.2. 임차인 분석

임차인: 김

보증금: 25,000,000원

차임: 1,100,000원

전입(사업)일자: 2017-08-24

확정일자: 2023-11-08

배당신고일자: 2025-08-08

대항력: 있음

비고: 임대내역은 미상임. (단, 보증금 및 차임은 명시되어 있음)

3.3. 인수되는 권리 분석

인수 보증금 합계: 0원

위 권리분석 결과, 임차인의 보증금 및 기타 권리 중 매수인이 인수해야 할 금액은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 김 은 대항력이 있으나, 보증금 전액이 배당을 통해 회수될 것으로 예상되어 매수인의 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내 업종

본 건물(범어 메디스퀘어)은 근린생활시설 용도로, 다양한 상업 시설이 입점 가능합니다.

감정평가서상 기호(가)는 미용관련업종, 기호(나)는 부동산중개사무소로 이용 중인 것으로 기재되어 있으나, 본건 B08호의 특정 업종은 명시되지 않았습니다.

4.2. 주변 상권 특성

본 건이 위치한 범어네거리 인근은 대구의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나로, 유동인구가 풍부하고 상권이 발달해 있습니다.

인근에 아파트단지가 밀집해 있어 배후수요가 탄탄하며, 주변 상업시설과의 시너지 효과도 기대할 수 있습니다.

4.3. 예상 임대료 수준

인근 유사 물건의 임대 시세, 건물 및 위치 특성을 고려할 때, 본 건의 면적(약 12평) 대비 합리적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

정확한 임대료는 시장 상황 및 업종에 따라 변동될 수 있으며, 구체적인 임대 전략 수립이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

범어네거리 및 인근 지역은 대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

이러한 인프라는 상업 시설 운영에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5.2. 주거 환경

주변에 다수의 아파트 단지가 위치하여 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

이는 상가 이용객 확보에 유리한 환경을 제공합니다.

5.3. 주변 시설 조사 (혐오시설)

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본 건과 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설이나 기피 시설은 확인되지 않았습니다.

범어네거리 인근은 대체로 주거 및 상업 기능이 잘 정돈된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 지목과 현황 차이

감정서상 기호(3,4,5) 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '대'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 및 재산권 행사 시 잠재적 문제 소지가 될 수 있으나, 본 건 매각으로 인해 특별히 인수되는 권리는 없습니다.

6.2. 공부상 층수와 실제 층수 차이

본 건은 공부상 "지하1층 비08호"이나, 실제로는 "1층"에 위치하고 있습니다.

이러한 공부와 현황의 차이는 등기 및 계약 시 혼동을 야기할 수 있으므로, 반드시 현황을 정확히 인지하고 진행해야 합니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

임차인 김 은 대항력이 있으나, 인수되는 보증금은 0원입니다.

그럼에도 불구하고, 임차인과의 원만한 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

6.4. 공동 담보 물건

본 건은 공동 담보로 경매가 진행되었습니다. 이는 채권이 여러 부동산에 걸쳐 있음을 의미하며, 특정 부동산만의 문제가 아닐 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 건은 대구의 핵심 상업 지구인 범어네거리 인근에 위치한 근린상가로서, 우수한 입지와 탄탄한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

건물 연식, 접근성, 주변 상권의 활성화 정도 등을 고려할 때 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

다만, 공부와 현황의 일부 차이점(토지 지목, 층수)은 명확히 인지하고 투자를 진행해야 합니다.

임차인의 대항력은 있으나 인수되는 보증금은 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업지구, 범어네거리 인접이라는 탁월한 입지.

* 풍부한 유동인구와 아파트단지 배후 수요 확보.

* 실제 1층에 위치하여 접근성 및 활용도가 높은 상가.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 및 인수되는 보증금 없음 (권리 분석 명확).

* 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 101,000,000원을 기준으로 입찰가 산정 시 추가적인 권리 인수 부담은 없습니다.

투자 목적, 예상 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 120% 범위 내에서 입찰이 이루어지는 점을 감안할 때, 본 건의 적정 입찰가는 80,800,000원 (감정가 80%) ~ 121,200,000원 (감정가 120%) 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 물건 분석 후 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.