나이스옥션 법원경매 대구 2025타경951 [6] 대구광역시 동구 신기동 265-10 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(1)~(10)은 대구광역시 동구 신기동 소재‘신기중학교’북동측 인근에 소재하
는 구분소유부동산(구분건물: 근린생활시설- 소매점 외)인 1층 108호/ 1층 109호/ 1층 110호
/ 1층 111호/ 1층 112호/ 1층 113호 및 2층 202호/ 3층 302호/ 4층 502호/ 5층 602호' 각 단
위 호로서 부근은 외곽 시가지내의 도로변 상가지대와 후면의 단독, 다세대, 아파트 등 일
반주택지대 및 주변의 시장지대 등으로 형성 되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 출입 원할하며, 외곽 시가지내에 소재하나 인근에 시내버스정류장과 남서
측 인근으로 지하철역(신기역)이 소재하는 등 대중교통을 포함한 일반 교통여건은 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층~5층 중 1층 108호/ 1층 109호/ 1층 110호/ 1층 111호/
1층 112호/ 1층 113호 및 2층 202호/ 3층 302호/ 4층 502호/ 5층 602호' 각 단위 호로서,
-사용승인일자: 1998.06.02.
-외벽: 드라이비트, 스톤코트 마감 등
-내벽: 벽지 및 몰탈위 페인트, 자기질 타일마감 등과 일부 호의 경우 업종 인테리어 되어
있음.
-바닥: 디럭스 타일, 데코타일 마감 등
-천정: 천정지 및 석고 택스 마감 등

이용상태

일련번호(1): 근린생활시설(소매점- 화장용품 판매점),
일련번호(2)(3)(4)(5)(6): 호별 경계구분 없이 일체로 근린생활시설(소매점- 의류 판매점),
일련번호(7): 근린생활시설(현재 공실로 조사됨),
일련번호(8): 근린생활시설(사무소- 인터냇 쇼핑),
일련번호(9): 근린생활시설(창고형 사무소),
일련번호(10): 근린생활시설(사무소)로 각 이용중임.

설비내역

공동 위생설비 및 급,배수설비, 엘리베이터 설비 되어 있으며 일부호의 경우 천정형 에어컨
설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권 대상인 토지는 가로장방형의 토지로서 인근지와 등고 평탄하게 조성되어 있으며
'상업용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 2차선 포장도로(약 10미터) 및 동측으로 약 4미터 포장도로에 각 접하고 있
음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 구분건물 대지권 대상인 토지로서 265-10번지:
준주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>하
천구역에 대하여는 건설과 문의바람

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상.
2) 기 타: * 본건은 일련번호(2)(3)(4)(5)(6)은 각 벽체 구분 없이 일체의 의류판매점으
이용중이며, 필요시 원상회복이 가능한 구조로 되어 있음.

* 또한 본건은 각 호별 표식이 없는 점 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 감정평가서상 일련번호 2,3,4,5,6 벽체 구분 없이 일체의 의류판매점으로 이용중이며 원상회복 가능한 구조로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경951 (6)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 지OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (실제 담보권자/경매 신청인: 불로봉무새마을금고)

* 감정가: 46,500,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 대구광역시 동구 신기동 265-10 1층 113호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지 면적: 4.71㎡ (약 1.42평)

* 건물 면적: 13.51㎡ (약 4.09평)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕, 1998년 6월 2일 사용승인 (지하 1층 ~ 지상 5층 건물 내 1층)

* 특이사항:

* 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재.

* 감정평가서상 일련번호 2,3,4,5,6 호실은 벽체 구분 없이 하나의 의류판매점으로 통합 운영 중이며, 원상회복 가능한 구조임. (본건 113호는 일련번호 6번에 해당)

* 건물 내 각 호별 표식이 없는 상태임.

2. 입지조건

2.1. 지역 분석

* 본건은 대구광역시 동구 신기동 소재 ‘신기중학교’ 북동측 인근에 위치함.

* 주변은 외곽 시가지 내 도로변 상가지대, 단독/다세대/아파트 등 일반 주택지대, 시장지대 등이 혼합된 지역임.

2.2. 교통 여건

* 일반 차량 출입이 원활한 편임.

* 인근에 시내버스정류장이 있으며, 남서측 인근에 지하철역(신기역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 전반적인 교통 여건은 양호한 것으로 판단됨.

2.3. 도로 접근성

* 본건은 남측으로 2차선 포장도로(약 10미터) 및 동측으로 약 4미터 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 1998-06-10 (최재흥)

* 근저당권 (말소기준권리): 2017-11-13 (불로봉무새마을금고, 6억원)

* 근저당권공동담보: 2023-11-29 (불로봉무새마을금고, 3.6억원) (말소 예정)

* 임의경매개시결정: 2025-07-14 (불로봉무새마을금고) (말소 예정)

* 등기부상 총 채무액: 9.6억원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정우호

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,700,000원

* 전입/사업자등록일: 2009-09-10

* 확정일자: 2025-08-27

* 배당신고일자: 2025-08-19

* 대항력: 있음

* 주의사항: 본 임차인은 말소기준권리(2017.11.13.)보다 선순위로 전입/사업자등록을 하였으며, 대항력이 있는 것으로 조사되었습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않는 것으로 해석될 수 있습니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 존재는 법적 검토 및 명도 과정에서 변수가 될 수 있으므로, 실제 법원과의 최종 확인이 필수적입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리: 2017년 11월 13일자 불로봉무새마을금고 근저당권.

* 소멸 예정 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(공동담보), 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 예정 권리: '대항력 있는 임차인'이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 낙찰자가 부담할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (단, 법률 전문가의 명확한 검토 필요)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 현황

* 본 건물은 제2종근린생활시설로, 1층 113호는 현재 의류 판매점으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

* 감정평가서상, 일련번호 2~6호실(113호 포함)은 벽체 구분 없이 하나의 의류 판매점으로 통합 운영되고 있으며, 원상회복 가능한 구조입니다.

* 1998년 준공된 건물로 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 비교적 견고한 편입니다.

4.2. 주변 상권 특성

* 본 건이 위치한 신기동 지역은 주거 지역과 상업 지역이 혼재된 복합 상권입니다.

* 인근에 학교(신기중학교)가 있어 학생 대상 업종이나 배후 주거 단지를 타겟으로 하는 업종의 입점이 유리할 수 있습니다.

* 도로변 상가지대 형성이 되어 있어 외부에서의 가시성이 확보되는 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인근에 시장이 형성되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 잘 갖춰진 대중교통망을 통해 시내 접근성이 우수합니다.

5.2. 주변 주거 환경

* 건물 후면으로 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 등이 분포하고 있어 잠재적인 상가 수요를 확보할 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

* 토지이용계획상 준주거지역, 중로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 및 용도 변경 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 실제 낙찰 후 법적 해석에 따라 보증금 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 임차인의 오랜 거주(2009년부터) 이력을 고려할 때, 명도 과정에서의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 관리 상태

* 1998년 준공으로 건물 노후화 가능성이 있으며, 내부 인테리어 및 설비 상태는 개별 호실별로 차이가 있을 수 있습니다. (일부 호실 천정형 에어컨 설비 등)

* 일련번호 2~6호실이 통합 운영되는 점, 각 호별 표식이 없는 점 등은 인수 후 활용 계획 수립 시 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 신기동의 상가 밀집 지역에 위치한 소형 근린상가(1층 113호)입니다. 신기역 인근의 우수한 교통 여건과 배후 주거 단지를 바탕으로 잠재적인 상권 가치를 지니고 있습니다. 건물 자체는 연식이 있으나 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다. 대항력 있는 임차인의 존재와 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 권리 분석상 면밀한 확인이 필요한 부분이며, 명도 과정에 대한 충분한 대비가 요구됩니다. 통합 운영되는 상가 구조는 향후 용도 변경 및 리모델링을 통해 가치 상승을 도모할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 신기역 접근성 및 도로변 상가지대 위치로 유동인구 및 접근성이 좋음.

* 배후 주거지 확보: 주변 주택 밀집 지역으로 안정적인 수요 기반 기대.

* 활용 유연성: 통합 운영되는 상가 구조는 협의를 통해 리모델링 등으로 가치 상승 가능.

* 합리적 감정가: 소형 평수에 비해 낮은 감정가로 초기 투자 부담 적음.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 별도의 임차인 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 임차 보증금(20,000,000원)은 입찰가 산정 시 인수 비용에서 제외됩니다.

예상 입찰가는 본건의 감정가(46,500,000원)를 기준으로, 주변 시세, 건물의 현 상태, 상권 분석 결과, 그리고 잠재적 리스크(임차인 명도, 건물 관리 상태 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가는 별도의 심층 분석 및 상담을 통해 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.