나이스옥션 법원경매 대구 2025타경951 [5] 대구광역시 동구 신기동 265-10 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(1)~(10)은 대구광역시 동구 신기동 소재‘신기중학교’북동측 인근에 소재하
는 구분소유부동산(구분건물: 근린생활시설- 소매점 외)인 1층 108호/ 1층 109호/ 1층 110호
/ 1층 111호/ 1층 112호/ 1층 113호 및 2층 202호/ 3층 302호/ 4층 502호/ 5층 602호' 각 단
위 호로서 부근은 외곽 시가지내의 도로변 상가지대와 후면의 단독, 다세대, 아파트 등 일
반주택지대 및 주변의 시장지대 등으로 형성 되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 출입 원할하며, 외곽 시가지내에 소재하나 인근에 시내버스정류장과 남서
측 인근으로 지하철역(신기역)이 소재하는 등 대중교통을 포함한 일반 교통여건은 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층~5층 중 1층 108호/ 1층 109호/ 1층 110호/ 1층 111호/
1층 112호/ 1층 113호 및 2층 202호/ 3층 302호/ 4층 502호/ 5층 602호' 각 단위 호로서,
-사용승인일자: 1998.06.02.
-외벽: 드라이비트, 스톤코트 마감 등
-내벽: 벽지 및 몰탈위 페인트, 자기질 타일마감 등과 일부 호의 경우 업종 인테리어 되어
있음.
-바닥: 디럭스 타일, 데코타일 마감 등
-천정: 천정지 및 석고 택스 마감 등

이용상태

일련번호(1): 근린생활시설(소매점- 화장용품 판매점),
일련번호(2)(3)(4)(5)(6): 호별 경계구분 없이 일체로 근린생활시설(소매점- 의류 판매점),
일련번호(7): 근린생활시설(현재 공실로 조사됨),
일련번호(8): 근린생활시설(사무소- 인터냇 쇼핑),
일련번호(9): 근린생활시설(창고형 사무소),
일련번호(10): 근린생활시설(사무소)로 각 이용중임.

설비내역

공동 위생설비 및 급,배수설비, 엘리베이터 설비 되어 있으며 일부호의 경우 천정형 에어컨
설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권 대상인 토지는 가로장방형의 토지로서 인근지와 등고 평탄하게 조성되어 있으며
'상업용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 2차선 포장도로(약 10미터) 및 동측으로 약 4미터 포장도로에 각 접하고 있
음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 구분건물 대지권 대상인 토지로서 265-10번지:
준주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>하
천구역에 대하여는 건설과 문의바람

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상.
2) 기 타: * 본건은 일련번호(2)(3)(4)(5)(6)은 각 벽체 구분 없이 일체의 의류판매점으
이용중이며, 필요시 원상회복이 가능한 구조로 되어 있음.

* 또한 본건은 각 호별 표식이 없는 점 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 감정평가서상 일련번호 2,3,4,5,6 벽체 구분 없이 일체의 의류판매점으로 이용중이며 원상회복 가능한 구조로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경951 (5)

물건종별: 근린상가

소재지: 대구광역시 동구 신기동 265-10, 1층 112호 (주소: 대구광역시 동구 율하동로24길 29)

토지면적: 4.71㎡ (약 1.43평)

건물면적: 13.51㎡ (약 4.09평)

감정가: 46,500,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 지OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 대구광역시 동구 신기동 소재, 신기중학교 북동측 인근.

주변환경: 도로변 상가지대, 단독/다세대/아파트 등 주택지대, 시장지대가 복합적으로 형성되어 있습니다.

교통:

* 본건까지 차량 출입이 원활합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 있으며, 지하철 신기역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 외곽 시가지 내에 위치하나 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

도로접면: 남측으로 약 10미터의 2차선 포장도로, 동측으로 약 4미터 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

* 소유권보존: 최재흥 (1998.06.10)

* 말소기준권리: 불로봉무새마을금고 근저당 (2017.11.13, 600,000,000원)

* 말소 예정 권리: 을7 근저당 (2017.11.13), 을9 근저당 (2023.11.29), 갑2 임의경매 (2025.07.14) 등이 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 960,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정우호

* 대항력: 있음

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,700,000원

* 전입일자(사업일자): 2009-09-10

* 확정일자: 2025-08-27

* 배당신고일자: 2025-08-19

* 비고: 임차인 정우호는 대항력을 보유하고 있으나, 매각으로 인한 인수 보증금은 0원으로 확인됩니다. 이는 배당을 통해 보증금 회수가 예상되거나, 기타 권리관계에 따라 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담이 없을 가능성을 시사합니다.

* 주의: 임차인 정우호는 대항력이 있으며, 보증금 20,000,000원에 대한 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, 혹시 모를 법적 분쟁 가능성에 대비해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서상 명시된 사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

업종: 제공된 정보에 따르면 근린생활시설로, 의류 판매점 등으로 이용되었거나 현재 이용 중인 것으로 추정됩니다.

지역 특성: 학교 인근의 상가지대와 주거지대가 혼재되어 있어, 유동인구와 배후 수요를 모두 기대할 수 있는 지역입니다.

잠재력: 지하철역 및 버스정류장과의 접근성이 좋고, 주변 상가 및 주택지의 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

단점: 유사 업종 간의 경쟁 심화 가능성이 있으며, 상권 활성화 정도는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 신기중학교, 각종 상업시설, 주택 단지 등이 인근에 위치하고 있습니다.

교통 접근성: 지하철 신기역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 시내 이동이 편리합니다.

혐오시설: 보고서 제공 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않습니다. 학교 및 주택가 인근의 복합 상권 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 정우호 임차인은 대항력을 가지고 있으나, 인수 보증금 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 임대차 관계의 복잡성으로 인한 예측 불가능한 상황 발생 가능성은 항상 존재합니다.

건물 노후화: 1998년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

개별 호실 표식 부재: 감정평가서상 일련번호 2,3,4,5,6 호는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이며, 각 호별 표식이 없는 것으로 확인됩니다. 이는 구분소유 건물로서의 관리 및 이용에 혼란을 야기할 수 있습니다. (112호 역시 이에 해당될 가능성이 있습니다.)

불확실한 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 조사되었으나, 임차인 현황에 정우호 씨가 명시되어 있습니다. 다만, 다른 임차인이 존재하거나 임대 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 신기동에 위치한 근린상가로, 지하철역 및 버스정류장과의 접근성이 우수하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변 상권 및 주택가 배후 수요를 확보할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 건물 노후화, 호실 표식 부재, 임대 관계의 명확성 확보 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 인근 상권: 지하철 신기역 인근에 위치하여 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

소형 투자 접근성: 감정가 대비 낮은 면적으로, 소형 투자자에게도 접근이 용이합니다.

활용 용이한 구조: 의류 판매점 등으로 활용 가능하며, 원상회복 가능한 구조로 업종 변경 시 유연성을 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 46,500,000원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 없음을 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 감정가 수준 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰 범위: 40,000,000원 ~ 55,000,000원.

(이 예상가는 초기 제안이며, 실제 입찰 시에는 최신 시장 조사 및 낙찰 사례 분석을 통해 보다 정밀하게 산정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.