나이스옥션 법원경매 대구 2025타경951 [4] 대구광역시 동구 신기동 265-10 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(1)~(10)은 대구광역시 동구 신기동 소재‘신기중학교’북동측 인근에 소재하
는 구분소유부동산(구분건물: 근린생활시설- 소매점 외)인 1층 108호/ 1층 109호/ 1층 110호
/ 1층 111호/ 1층 112호/ 1층 113호 및 2층 202호/ 3층 302호/ 4층 502호/ 5층 602호' 각 단
위 호로서 부근은 외곽 시가지내의 도로변 상가지대와 후면의 단독, 다세대, 아파트 등 일
반주택지대 및 주변의 시장지대 등으로 형성 되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 출입 원할하며, 외곽 시가지내에 소재하나 인근에 시내버스정류장과 남서
측 인근으로 지하철역(신기역)이 소재하는 등 대중교통을 포함한 일반 교통여건은 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층~5층 중 1층 108호/ 1층 109호/ 1층 110호/ 1층 111호/
1층 112호/ 1층 113호 및 2층 202호/ 3층 302호/ 4층 502호/ 5층 602호' 각 단위 호로서,
-사용승인일자: 1998.06.02.
-외벽: 드라이비트, 스톤코트 마감 등
-내벽: 벽지 및 몰탈위 페인트, 자기질 타일마감 등과 일부 호의 경우 업종 인테리어 되어
있음.
-바닥: 디럭스 타일, 데코타일 마감 등
-천정: 천정지 및 석고 택스 마감 등

이용상태

일련번호(1): 근린생활시설(소매점- 화장용품 판매점),
일련번호(2)(3)(4)(5)(6): 호별 경계구분 없이 일체로 근린생활시설(소매점- 의류 판매점),
일련번호(7): 근린생활시설(현재 공실로 조사됨),
일련번호(8): 근린생활시설(사무소- 인터냇 쇼핑),
일련번호(9): 근린생활시설(창고형 사무소),
일련번호(10): 근린생활시설(사무소)로 각 이용중임.

설비내역

공동 위생설비 및 급,배수설비, 엘리베이터 설비 되어 있으며 일부호의 경우 천정형 에어컨
설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권 대상인 토지는 가로장방형의 토지로서 인근지와 등고 평탄하게 조성되어 있으며
'상업용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 2차선 포장도로(약 10미터) 및 동측으로 약 4미터 포장도로에 각 접하고 있
음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 구분건물 대지권 대상인 토지로서 265-10번지:
준주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>하
천구역에 대하여는 건설과 문의바람

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상.
2) 기 타: * 본건은 일련번호(2)(3)(4)(5)(6)은 각 벽체 구분 없이 일체의 의류판매점으
이용중이며, 필요시 원상회복이 가능한 구조로 되어 있음.

* 또한 본건은 각 호별 표식이 없는 점 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 감정평가서상 일련번호 2,3,4,5,6 벽체 구분 없이 일체의 의류판매점으로 이용중이며 원상회복 가능한 구조로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(2 blank lines)

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경951 (4)

* 소재지: 대구광역시 동구 신기동 265-10 1층111호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 47,600,000원

* 토지면적: 4.78㎡ (약 1.45평)

* 건물면적: 13.69㎡ (약 4.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 지OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상 권리자: 불로봉무새마을금고)

* 건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕, 5층 건물 중 1층 111호

* 사용승인일자: 1998년 06월 02일

1.1. 입지조건

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* 위치: 대구광역시 동구 신기동 소재 '신기중학교' 북동측 인근

* 주위환경: 외곽 시가지내 도로변 상가지대, 후면 주택지대, 주변 시장지대 형성

* 교통: 일반차량 출입 원활, 인근 시내버스정류장 및 지하철 신기역 소재. 대중교통 여건 양호.

* 도로: 남측 2차선 포장도로(약 10미터), 동측 약 4미터 포장도로 접함.

* 토지이용계획: 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역. (하천구역 관련 건설과 문의 필요)

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 을7 근저당권 (불로봉무새마을금고, 2017-11-13 접수)

* 총 채권액: 960,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,700,000원

* 전입/사업일자: 2009-09-10

* 확정일자: 2025-08-27

* 배당신고일자: 2025-08-19

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 0원 (권리분석 결과)

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인 존재.

1.3. 상권분석

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* 본건이 위치한 지역은 외곽 시가지 내 상가지대로, 다양한 업종이 혼재되어 있습니다.

* 주변으로 주택지대와 시장이 형성되어 있어 잠재적 수요층이 있습니다.

* 건물은 일련번호(1)은 화장용품 판매점, (2)~(6)은 의류 판매점(벽체 구분 없이 일체 이용), (7)은 공실, (8)~(10)은 사무실 및 창고 등으로 이용 중입니다.

* 본건 1층 111호는 (2)~(6)호와 함께 의류 판매점으로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

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* 인근 교육시설: 신기중학교

* 교통시설: 시내버스정류장, 지하철 신기역

* 주변 환경: 상업지역과 주택지역이 혼재되어 있으며, 시장과 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 정 임차인은 보증금 20,000,000원, 차임 1,700,000원으로, 확정일자 및 배당신고일자 고려 시 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 일련번호 2~6호가 벽체 구분 없이 일체로 의류 판매점으로 이용 중이며, 이는 향후 원상회복 필요성을 내포합니다. (원상회복 가능한 구조로 판단됨)

* 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 여부에 따라 채권 총액 및 낙찰가율에 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 하천구역에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 제공된 정보 상으로는 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합의견

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* 본 물건은 대구 동구 신기동의 근린상가로, 준주거지역에 위치하며 상업시설과 주택이 혼재된 입지입니다.

* 지하철 신기역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 1998년 준공된 건물로, 1층 111호는 약 4.14평의 소형 상가입니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나, 권리분석상 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 현재 의류 판매점으로 일체 이용 중인 부분은 향후 활용 계획에 따라 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 지하철 역세권 상가로서 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 소형 면적으로 초기 투자 부담이 상대적으로 낮음.

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 동시 취득.

* 현 임차인의 대항력은 있으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석.

1.8. 예상 입찰가

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* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 최근 낙찰가율, 본 물건의 현황 및 권리 관계에 대한 정밀 분석이 필요합니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 대비 적정 낙찰가율을 산정하고 경쟁 물건과의 비교 분석을 통해 신중한 접근이 요구됩니다.

* 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하지 않으며, 투자자 스스로 심층적인 조사 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.