나이스옥션 법원경매 대구 2025타경951 [2] 대구광역시 동구 신기동 265-10 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(1)~(10)은 대구광역시 동구 신기동 소재‘신기중학교’북동측 인근에 소재하
는 구분소유부동산(구분건물: 근린생활시설- 소매점 외)인 1층 108호/ 1층 109호/ 1층 110호
/ 1층 111호/ 1층 112호/ 1층 113호 및 2층 202호/ 3층 302호/ 4층 502호/ 5층 602호' 각 단
위 호로서 부근은 외곽 시가지내의 도로변 상가지대와 후면의 단독, 다세대, 아파트 등 일
반주택지대 및 주변의 시장지대 등으로 형성 되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 출입 원할하며, 외곽 시가지내에 소재하나 인근에 시내버스정류장과 남서
측 인근으로 지하철역(신기역)이 소재하는 등 대중교통을 포함한 일반 교통여건은 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층~5층 중 1층 108호/ 1층 109호/ 1층 110호/ 1층 111호/
1층 112호/ 1층 113호 및 2층 202호/ 3층 302호/ 4층 502호/ 5층 602호' 각 단위 호로서,
-사용승인일자: 1998.06.02.
-외벽: 드라이비트, 스톤코트 마감 등
-내벽: 벽지 및 몰탈위 페인트, 자기질 타일마감 등과 일부 호의 경우 업종 인테리어 되어
있음.
-바닥: 디럭스 타일, 데코타일 마감 등
-천정: 천정지 및 석고 택스 마감 등

이용상태

일련번호(1): 근린생활시설(소매점- 화장용품 판매점),
일련번호(2)(3)(4)(5)(6): 호별 경계구분 없이 일체로 근린생활시설(소매점- 의류 판매점),
일련번호(7): 근린생활시설(현재 공실로 조사됨),
일련번호(8): 근린생활시설(사무소- 인터냇 쇼핑),
일련번호(9): 근린생활시설(창고형 사무소),
일련번호(10): 근린생활시설(사무소)로 각 이용중임.

설비내역

공동 위생설비 및 급,배수설비, 엘리베이터 설비 되어 있으며 일부호의 경우 천정형 에어컨
설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권 대상인 토지는 가로장방형의 토지로서 인근지와 등고 평탄하게 조성되어 있으며
'상업용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 2차선 포장도로(약 10미터) 및 동측으로 약 4미터 포장도로에 각 접하고 있
음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 구분건물 대지권 대상인 토지로서 265-10번지:
준주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>하
천구역에 대하여는 건설과 문의바람

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상.
2) 기 타: * 본건은 일련번호(2)(3)(4)(5)(6)은 각 벽체 구분 없이 일체의 의류판매점으
이용중이며, 필요시 원상회복이 가능한 구조로 되어 있음.

* 또한 본건은 각 호별 표식이 없는 점 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 감정평가서상 일련번호 2,3,4,5,6 벽체 구분 없이 일체의 의류판매점으로 이용중이며 원상회복 가능한 구조로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경951 (2)

소재지: 대구광역시 동구 신기동 265-10 1층109호

용도: 근린상가

감정가: 169,000,000원

토지면적: 9.43㎡ (약 2.85평)

토지지분: 9.432㎡ (약 2.85평)

건물면적: 27.01㎡ (약 8.17평)

건물지분: 27.01㎡ (약 8.17평)

건물 사용승인일자: 1998년 6월 2일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 지OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 동구 신기동에 소재하며, '신기중학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 도로변 상가지대와 함께 후면의 단독, 다세대, 아파트 등 일반 주택지대 및 시장 지대로 형성되어 있습니다.

본건까지 일반 차량의 출입은 원활하며, 시내버스 정류장이 인근에 소재합니다. 또한, 서남측으로는 지하철역(신기역)이 있어 대중교통을 이용한 접근성이 양호한 편입니다.

본건은 남측으로 약 10미터 폭의 2차선 포장도로 및 동측으로 약 4미터 폭의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역으로, 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 가축사육제한구역 및 비행안전제2구역에 해당합니다. 하천구역 포함 여부는 관련 부서에 문의가 필요합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 11월 13일 접수된 불로봉무새마을금고 근저당권입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

총 채권액은 960,000,000원 (근저당권 600,000,000원 + 360,000,000원)입니다.

주요 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,700,000원

* 전입(사업)일자: 2009년 9월 10일

* 확정일자: 2025년 8월 27일

* 배당신고일자: 2025년 8월 19일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 도로변 상가지대로서 다양한 업종의 상가들이 입점해 있습니다.

건축물대장상 본건(1층 109호)은 제2종 근린생활시설(소매점)로 등재되어 있으며, 감정평가서상에는 일련번호 2, 3, 4, 5, 6호와 함께 벽체 구분 없이 의류 판매점으로 이용 중입니다.

주변에는 소매점, 사무소(인터넷 쇼핑), 창고형 사무소 등 다양한 용도로 이용되는 구분건물들이 혼재하고 있습니다.

제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 언급은 없었으나, 실제 투자를 고려하시는 경우 주변 시설에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 신기중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

주변에 다양한 상업시설 및 주택가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추어진 지역입니다.

다만, 상세한 병원, 마트, 공원 등 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 묶여 경매에 나왔을 가능성이 있으므로, 관련 채무 관계를 정확히 파악해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 정 씨는 대항력을 보유하고 있습니다. 그러나 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 보증금에 대한 낙찰자의 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 건물 노후: 1998년 6월에 사용 승인된 건물로, 약 28년의 경과 연수를 고려할 때 시설물 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공간 이용 현황: 일련번호 2, 3, 4, 5, 6호와 통합하여 의류 판매점으로 이용 중이며, 원상회복 가능한 구조이나, 향후 점포 운영 방식에 따라 구조 변경에 대한 협의 또는 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

대구광역시 동구 신기동에 위치한 본 근린상가 물건은 준주거지역 내 상가지대에 속하며, 교통 및 주변 환경이 비교적 양호한 편입니다.

지하철역과 버스정류장이 인근에 있어 접근성이 좋으며, 감정가 대비 건물 면적(약 8.17평)을 고려할 때 소규모 창업 또는 투자용으로 고려해 볼 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

건물 노후도와 현재 통합 이용 중인 공간의 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대중교통 접근성: 시내버스 정류장 및 지하철역(신기역) 인근으로 이용 편리.

* 도로변 상가: 2차선 도로에 접하여 가시성 확보 용이.

* 임차인 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확.

* 합리적 면적: 8.17평의 전용면적으로 소규모 상가 투자에 적합.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 '인수 보증금'이 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 별도로 부담해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가 169,000,000원을 기준으로 하되, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 주변 시세, 건물 상태, 유찰 횟수, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

구체적인 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 심층적인 시세 분석을 통해 이루어져야 하므로, 본 보고서에서는 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.