나이스옥션 법원경매 대구 2025타경951 [3] 대구광역시 동구 신기동 265-10 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(1)~(10)은 대구광역시 동구 신기동 소재‘신기중학교’북동측 인근에 소재하
는 구분소유부동산(구분건물: 근린생활시설- 소매점 외)인 1층 108호/ 1층 109호/ 1층 110호
/ 1층 111호/ 1층 112호/ 1층 113호 및 2층 202호/ 3층 302호/ 4층 502호/ 5층 602호' 각 단
위 호로서 부근은 외곽 시가지내의 도로변 상가지대와 후면의 단독, 다세대, 아파트 등 일
반주택지대 및 주변의 시장지대 등으로 형성 되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 출입 원할하며, 외곽 시가지내에 소재하나 인근에 시내버스정류장과 남서
측 인근으로 지하철역(신기역)이 소재하는 등 대중교통을 포함한 일반 교통여건은 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층~5층 중 1층 108호/ 1층 109호/ 1층 110호/ 1층 111호/
1층 112호/ 1층 113호 및 2층 202호/ 3층 302호/ 4층 502호/ 5층 602호' 각 단위 호로서,
-사용승인일자: 1998.06.02.
-외벽: 드라이비트, 스톤코트 마감 등
-내벽: 벽지 및 몰탈위 페인트, 자기질 타일마감 등과 일부 호의 경우 업종 인테리어 되어
있음.
-바닥: 디럭스 타일, 데코타일 마감 등
-천정: 천정지 및 석고 택스 마감 등

이용상태

일련번호(1): 근린생활시설(소매점- 화장용품 판매점),
일련번호(2)(3)(4)(5)(6): 호별 경계구분 없이 일체로 근린생활시설(소매점- 의류 판매점),
일련번호(7): 근린생활시설(현재 공실로 조사됨),
일련번호(8): 근린생활시설(사무소- 인터냇 쇼핑),
일련번호(9): 근린생활시설(창고형 사무소),
일련번호(10): 근린생활시설(사무소)로 각 이용중임.

설비내역

공동 위생설비 및 급,배수설비, 엘리베이터 설비 되어 있으며 일부호의 경우 천정형 에어컨
설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권 대상인 토지는 가로장방형의 토지로서 인근지와 등고 평탄하게 조성되어 있으며
'상업용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 2차선 포장도로(약 10미터) 및 동측으로 약 4미터 포장도로에 각 접하고 있
음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 구분건물 대지권 대상인 토지로서 265-10번지:
준주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>하
천구역에 대하여는 건설과 문의바람

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상.
2) 기 타: * 본건은 일련번호(2)(3)(4)(5)(6)은 각 벽체 구분 없이 일체의 의류판매점으
이용중이며, 필요시 원상회복이 가능한 구조로 되어 있음.

* 또한 본건은 각 호별 표식이 없는 점 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 감정평가서상 일련번호 2,3,4,5,6 벽체 구분 없이 일체의 의류판매점으로 이용중이며 원상회복 가능한 구조로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경951 (3)

소재지: 대구광역시 동구 신기동 265-10, 1층 110호

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕, 5층 건물 중 1층

사용승인일자: 1998.06.02

1.2. 물건 현황

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설 - 소매점)

감정가: 173,000,000원

토지면적: 9.56㎡ (약 2.89평)

토지지분: 9.562㎡ (약 2.89평)

건물면적: 27.38㎡ (약 8.28평)

건물지분: 27.38㎡ (약 8.28평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.3. 채권자 정보

채권자: 지OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (보고서상 명시된 정보)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 동구 신기동 소재 '신기중학교' 북동측 인근에 위치하며, 외곽 시가지 내 도로변 상가지대와 배후의 일반 주택지대 및 시장지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

일반 차량의 출입은 원활하며, 외곽 시가지 내에 위치하나 인근에 시내버스정류장이 있고 남서측 인근에 지하철역(신기역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건은 남측으로 약 10미터 폭의 2차선 포장도로 및 동측으로 약 4미터 폭의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 가로장방형으로 '상업용건부지'로 이용 중이며, 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 11월 13일에 접수된 불로봉무새마을금고의 근저당권입니다.

3.2. 등기부상 채권총액

총 채권액은 960,000,000원 (근저당권 600,000,000원 + 공동담보 360,000,000원)입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,700,000원

* 전입/사업자등록일: 2009-09-10

* 확정일자: 2025-08-27

* 배당신고일자: 2025-08-19

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

보고서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본건 1층 110호는 현재 근린생활시설(소매점- 의류 판매점)로 이용 중입니다. 감정평가서에 따르면, 본건과 일련번호 (2)~(6)은 벽체 구분 없이 일체의 의류판매점으로 이용 중이며, 원상회복 가능한 구조입니다. 인근 호실은 화장용품 판매점, 공실, 인터넷 쇼핑 사무소, 창고형 사무소 등으로 이용되고 있습니다.

4.2. 건물 상태 및 연식

건물은 1998년 6월 2일 사용 승인된 철근콘크리트조 건물로, 현재 28년 경과되었습니다. 외벽은 드라이비트, 스톤코트 마감이며, 내벽, 바닥, 천정은 해당 업종에 맞게 인테리어 되어 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 신기중학교가 소재하고 있으며, 시장 지대가 형성되어 있어 생활 편의성이 있습니다.

* 교통: 대구 도시철도 1호선 신기역이 인접해 있으며, 시내버스 정류장 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 정 임차인은 대항력이 있으므로, 명도 과정에서 보증금 반환 등과 관련하여 주의가 필요합니다. (보고서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 이슈가 될 수 있습니다.)

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 제공된 물건이므로, 다른 담보물의 경매 결과에 따라 본 물건의 진행 상황이 영향을 받을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1998년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 통합 이용 공간: 일련번호 (2)~(6) 호실이 벽체 구분 없이 의류판매점으로 통합 이용되고 있어, 원상회복 시 발생하는 비용이나 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전제2구역, 가축사육제한구역 등에 해당됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 신기동에 위치한 근린상가로, 지하철역(신기역) 및 주요 도로변에 인접하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 주변 상권은 주택가 및 시장과 연계되어 있으며, 현재 의류 판매점으로 이용되고 있습니다.

권리분석 상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공동담보로 묶여 있다는 점은 주의 깊은 검토가 필요합니다. 건물 노후도 및 통합 이용 공간의 원상회복 가능성도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 상가: 신기역 인근의 입지로 유동인구 및 배후수요 확보에 유리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

* 원상회복 가능 구조: 향후 용도 변경 및 활용에 유연성을 제공합니다.

* 상대적으로 저렴한 감정가: 9.56㎡ 토지와 27.38㎡ 건물이 173,000,000원에 감정되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되었으나, 대항력 있는 임차인(정 / 보증금 20,000,000원)의 존재를 감안하여 명도 비용 및 예상 부담액을 고려해야 합니다. 또한, 채권 총액 960,000,000원 대비 감정가 173,000,000원의 비율, 건물 연식, 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 상세한 시장 조사가 필요합니다.

10. 주변 시설 조사

주변 시설 조사 결과, 물건지 인근에 특정 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 신기중학교가 인접해 있으며, 주거 지역 및 상업 지역이 혼재되어 있습니다. 과거 북편에 대구연료산업단지가 있었으나 2017년경 철거되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.