나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8912 [2] 경상북도 칠곡군 지천면 연호리 228 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다나감정 · 평가일 2025.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 지천면 연호리 소재 ""옥포마을회관"" 동측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 교통시설과의 접근성ㆍ대중교통상황 등으로 보아 제반
교통사정은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 2) : 북서측 하향 완경사지대에 자체지면 평탄하게 조성한 가장형의 토지로서,
농경지(전)로 이용중임.

일련번호 3) : 북서측 하향 완경사지대에 자체지면 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서
""단독주택"" 부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 2) : 본건 북서측으로 폭 약 3.5미터 내외의 포장도로에 접함.

일련번호 3) : 본건 북서측으로 폭 약 3.5미터 내외의 포장도로에 접하며, 북동측으로 폭
약 3미터 내외의 포장도로에 일부 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 2) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정
및 관리에 관한 특별조치법>, 도시관리계획 입안중(군계획입안중(칠곡군공고
제2024-995호)).


일련번호 3) : 도시지역, 자연녹지지역, 집단취락지구 가축사육제한구역(전부제한지역_전축
종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한
구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 본건은 경계측량에 의하지 않은 지적도면, 항공사진, 현장목측 등에 의한
일반적인 상황을 기준으로 하여 현황 등을 확인하였으며, 정확한 지적경계는
측량을 요하니 경매참여자는 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 (1)-㉮ : 목조 판넬(위 아스팔트 슁글)지붕 단층건으로서

- 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
- 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감.
- 바 닥 : 장판지, 타일 등 마감.
- 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호 (1)-㉮ : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호 (1)-㉮ : 위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

일련번호 (1)-㉮ : 제시목록(공부)상 면적은 41.66㎡이나 실측면적은 34.9㎡임.

일련번호 (1)-㉯, -㉰, -㉱, -㉲ : 멸실됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 :
① 건물 일련번호 (1)-㉮는 공부상의 면적(41.66㎡)이 실측면적(34.9㎡)과 상당한 부분
차이가 있어 개략적인 실측면적으로 사정하여 평가하였으며, 본 건물에 부합된 비가림
(차양)시설은 건물에 포함하여 평가하였으니 경매진행(참여)시 참고하시기 바랍니다.

② 본건 토지 일련번호 3) 지상에 소재하는 제시외 건물(ㄱ)은 개략적인 실측면적으로
사정하여 평가하였으니, 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부 등을 확인하시기
바랍니다.

③ 건물 일련번호 (1)-㉯, ㉰, ㉱, ㉲는 기준시점 현재 멸실된 것으로 확인되니, 경매
진행(참여)시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8912 (2)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 대경신용협동조합

감정가: 83,370,000원

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경상북도 칠곡군 지천면 연호리 228

토지 면적: 397.00㎡ (약 120.1 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡ (제공된 기본 정보상)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

1.3. 용도 및 토지 이용 현황

용도: 전 (농경지)

일련번호 2) 토지: 북서측 하향 완경사지에 자체 지면을 평탄하게 조성한 가장형의 토지로서 농경지(전)로 이용중임.

일련번호 3) 토지: 북서측 하향 완경사지에 자체 지면을 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서 ""단독주택"" 부지로 이용중임.

1.4. 건물 현황 (일련번호 1-㉮)

건물 구조: 목조 판넬 지붕 단층 목조 판넬 건물

이용 상태: 단독주택

실측 면적: 34.9㎡ (공부상 면적 41.66㎡와 차이 있음)

기타: 건물에 부합된 비가림(차양) 시설은 평가에 포함되었음. 일부 제시외 건물(ㄱ)은 개략적인 실측면적으로 평가되었으며, 소유권 및 일괄 경매 여부 확인 필요. 일부 건물(㉯, ㉰, ㉱, ㉲)은 멸실됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 칠곡군 지천면 연호리 소재 "옥포마을회관" 동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택 및 농경지가 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

대중교통과의 접근성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

2.3. 인접 도로 상태

일련번호 2) 및 3) 토지는 본건 북서측으로 폭 약 3.5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

일련번호 3) 토지는 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 일부 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부등본 상 말소기준권리는 2018년 8월 24일 접수된 대경신용협동조합의 근저당권(채권액 396,000,000원)입니다.

해당 근저당권 및 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

소유권 이전 이력: 정두헌(2002), 이분금(2006), 정두헌 외 1명(2009), 정두헌(2014) (모두 증여로 이전)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본 상 지상권설정(대경신용협동조합, 2018-08-24)은 말소된 것으로 기재되어 있습니다.

그러나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있어, 실제 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 이는 본건 경매에서 가장 중요한 권리분석 사항입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현재 등기부상 또는 명세상 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역적 특성

본건은 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌 지역에 속해 있습니다.

"옥포마을회관" 인근에 위치하며, 인근에 농경지가 다수 분포하고 있습니다.

4.2. 도시계획 및 개발 제한

* 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다.

* 개발제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 엄격한 제한이 따릅니다.

* 가축사육제한구역(전부제한지역)에 해당합니다.

* 도시관리계획 입안 중(칠곡군 공고 제2024-995호)으로, 향후 토지 이용 계획 변경 가능성이 있습니다.

* 일련번호 3) 토지는 집단취락지구에 포함되어 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 환경

주변은 농경지와 주거지가 혼재된 한적한 농촌 마을 환경입니다.

자연 녹지 지역으로 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

5.2. 편의 시설

상세한 편의 시설 정보는 제공되지 않았으나, 인근 마을의 기본적인 편의 시설을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 교통 및 접근성

차량 접근성은 보통 수준이나, 대중교통 이용 편의성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미제출 위험

본건은 농지(전)이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다.

미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.2. 인수 가능한 지상권의 존재 가능성

등기부등본 상 지상권은 말소로 표기되어 있으나, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 지상권을 인수해야 할 가능성이 있음을 의미하며, 물건의 가치에 큰 영향을 미칠 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 건물 면적 및 제시외 건물 관련 사항

공부상 건물 면적(41.66㎡)과 실측 면적(34.9㎡) 간의 상당한 차이가 있습니다.

건물에 부합된 비가림 시설이 평가에 포함되었으며, 제시외 건물(ㄱ)의 소유권 및 일괄 경매 여부를 확인해야 합니다.

6.4. 지적 경계 불확실성

정확한 지적 경계는 측량을 통해 확인해야 하며, 현재 정보는 일반적인 상황을 기준으로 한 현황 확인에 기반합니다.

6.5. 개발 제한 및 도시 관리 계획 변경 리스크

개발제한구역, 가축사육제한구역 등 토지 이용에 대한 법적 제약이 존재합니다.

도시관리계획 입안 중으로 향후 토지 이용 계획 변동에 따른 불확실성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 칠곡군 지천면에 위치한 농경지 및 단독주택 부지입니다. "옥포마을회관" 인근에 자리하고 있으며, 주위 환경은 농경지와 주거지가 혼재되어 있습니다. 교통 접근성은 보통 수준이며, 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

주요 투자 고려 사항으로는 농지취득자격증명 필수 제출, 공부상 면적과 실측 면적의 차이, 그리고 제시외 건물 관련 사항이 있습니다. 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 등기부상 말소된 것으로 보이나 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시된 지상권의 인수 여부입니다. 이 부분에 대한 명확한 확인 없이 입찰에 참여하는 것은 큰 위험을 수반합니다. 또한, 개발제한구역 지정 및 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 토지 이용 및 개발 가능성에 불확실성을 더합니다.

8. 투자 포인트

* 농지로서의 활용 가능성: 농업 경영을 목적으로 활용할 수 있습니다.

* 향후 개발 잠재력 (장기적 관점): 개발제한구역 해제, 도시관리계획 변경 시 토지 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다. (이는 매우 장기적인 관점에서 검토되어야 합니다.)

* 단독주택 부지 활용: 일련번호 3) 토지가 단독주택 부지로 이용 중인 점을 고려할 때, 기존 주택의 활용 또는 신축 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

감정가 83,370,000원을 기준으로, 유사 물건의 최근 거래 사례, 현장 조사 결과, 권리 분석 결과(특히 인수 가능한 지상권의 존재 여부 및 가치 영향), 법적 제한 사항(개발제한구역, 농지법 등), 그리고 향후 토지 이용 계획의 변동 가능성 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 가능한 권리(지상권)의 유무는 본 물건의 가치 평가에 결정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 최종 권리 관계를 재확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.