나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502932 [2] 세종특별자치시 장군면 도계리 272-5 1동 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안감정 · 평가일 2025.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 장군면 도계리 소재 ""장군면사무소"" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 다가구주택, 농경지 및 주거나지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호2) 사다리형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
기호4) 정방형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
기호5) 세장형의 평지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호2): 북측으로 로폭 약 4미터 내외, 서측으로 로폭 약 4미터의 포장도로[기호5) 토지]와 접함.
기호4): 서측으로 로폭 약 4미터의 포장도로[기호5) 토지]와 접함.
기호5): 도로부지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호2)·4)·5) 공히, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후면 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1)·3) 공히, 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 4층으로서,
(사용승인일: 2014.03.14)
외벽: 스톤판넬 및 일부 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

기호1)·3) 공히, 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기호1)·3) 공히, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후면 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- (확장형)발코니, 옥탑(계단실)은 감정평가 및 매각에 포함
- 현황은 ‘운산빌 102동’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

2.

사건번호: 대전지방법원 2025타경502932 (2)

소재지: 세종특별자치시 장군면 도계리 272-5 1동

용도: 다가구주택

감정가: 1,243,838,300원

토지면적: 701.00㎡ (약 212.00평)

건물면적: 522.42㎡ (약 158.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOO

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함 (확장형 발코니, 옥탑 계단실 포함)

현황: '운산빌 102동'으로 이용 중

1.2. 입지조건

2.

본건은 세종특별자치시 장군면 도계리에 소재하며, 주변에는 장군면사무소가 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다가구주택, 농경지 및 주거나지 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 대체로 평지로 주거용 건부지로 이용되고 있으며, 북측 및 서측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

2.

말소기준권리는 2014년 3월 21일 접수된 한밭새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리:

* 근저당권 (한밭새마을금고, 강동구)

* 가압류 (충남신용보증재단, 우한무)

* 임의경매 (한밭새마을금고)

* 압류 (세종특별자치시)

* 주택임차권 (김민태, 이해민, 한국토지주택공사)

등기부채권 총액(토지)은 751,744,647원이며, (건물)은 884,744,647원입니다.

임차인 현황:

* 박제중 (201호, 한국토지주택공사): 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-15, 확정일자 2021-05-31, 배당신고일자 2025-07-25, 대항력 없음.

* 김민태 (301호): 보증금 58,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-22, 확정일자 2021-11-08, 배당신고일자 2025-09-04, 대항력 없음.

* 이해민 (302호): 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2024-05-14, 확정일자 2025-07-22, 배당신고일자 2025-07-22, 대항력 없음.

* 이루다 (303호): 보증금 2,000,000원, 차임 430,000원, 전입일자 2025-04-22, 확정일자 2025-10-14, 배당신고일자 2025-10-13, 대항력 없음.

* 최영은 (401호, 한국토지주택공사): 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-01-13, 확정일자 2022-12-07, 배당신고일자 2025-07-25, 대항력 없음.

* 이호건: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-04, 대항력 없음.

* 강다예: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-06-30, 대항력 없음.

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 모든 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

2.

본건이 소재한 세종특별자치시 장군면 도계리는 주로 단독주택, 다가구주택, 농경지 및 주거나지가 혼재된 지역입니다.

인근에 장군면사무소가 위치하고 있어 행정 편의성이 있습니다.

지역 개발 사업으로는 장군면 농촌중심지 활성화 사업이 추진된 바 있으며, 이는 지역 경관 개선 및 주민 복지센터 조성 등을 포함합니다.

세종시의 주요 상권은 신도시 지역(나성동, 보람동, 도담동 등)에 집중되어 있으며, 장군면 지역은 이와는 별도의 주거 및 생활권역을 형성하고 있습니다.

다만, 대형 프랜차이즈(맥도날드, 스타벅스 등) 및 대형 마트(이마트, 홈플러스, 코스트코) 등은 신도시 지역에 밀집해 있어, 장군면 도계리 지역 자체의 상업 기능은 상대적으로 제한적일 수 있습니다.

혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 정보는 검색되지 않았으나, 일반적으로 혐오시설은 도시 외곽이나 특정 구역에 위치하는 경향이 있습니다.

과거 세종시 편입 과정에서 장군면 지역이 치안 및 생활 편의시설 부족에 대한 민원이 제기된 사례가 있습니다.

1.5. 생활정보

2.

본건은 다가구주택으로, 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조로 2014년에 사용승인이 완료되었습니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

세종시 전반적으로는 신도시 개발에 따른 인프라 확충이 이루어지고 있으며, 장군면 지역 역시 지속적인 발전 가능성이 있습니다.

최근 세종 맥도날드 1호점이 장군면 인근에 건립될 예정(2027년)이며, 이는 지역 상권 및 생활 편의 증진에 기여할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

2.

* 본 물건은 공동담보로 진행되는 경매 건입니다.

* 다수의 근저당권, 가압류, 압류 및 임의경매 등기 기록이 존재하여 채권 총액이 높은 편입니다. (토지 751,744,647원, 건물 884,744,647원)

* 모든 임차인은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정이나, 임대차 관계 확인 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건축물대장상 주용도는 단독주택(다가구)으로 되어 있으나, 실제 이용 현황 및 불법 건축물 여부는 현장 확인이 필요합니다. (단, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있음)

* 세종시 장군면 지역은 신도시와 달리 상대적으로 개발이 더디거나 인프라가 부족한 측면이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

2.

본건은 세종특별자치시 장군면 도계리에 위치한 다가구주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

권리관계상 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매, 압류, 임차권 등)는 매각으로 소멸되며, 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 모두 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

주변 환경은 주거 지역과 농경지가 혼재되어 있으며, 장군면사무소가 인근에 위치합니다.

세종 신도시 개발과 연계하여 지역 발전 가능성이 있으나, 현재 상권 및 편의시설은 다소 제한적일 수 있습니다.

전반적으로 권리상 안전한 물건으로 판단되나, 투자 목적과 향후 세종시 장군면 지역의 발전 추세를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

2.

* 권리상 매우 안전한 물건: 말소기준권리보다 후순위 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없습니다.

* 명도 용이성: 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 다가구주택으로서의 활용성: 안정적인 임대수익 창출이 가능한 구조입니다.

* 세종시 개발 잠재력: 행정수도 이전 및 지속적인 도시 개발에 따른 장기적인 가치 상승 기대

* 주변 개발 호재: 맥도날드 세종 1호점 건립 예정 등 지역 편의시설 확충 기대

1.9. 예상 입찰가

2.

본건의 감정가는 1,243,838,300원입니다.

인수되는 보증금이 없어 권리 분석상 추가적인 매수 부담은 없습니다.

입찰가 산정 시에는 본 물건의 향후 임대수익률, 주변 시세, 투자 목적 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

향후 세종시의 발전 가능성과 장군면 지역의 특성을 감안하여 경쟁 입찰 상황 및 시장 동향을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

본건의 정확한 예상 입찰가는 제시된 정보만으로는 산정하기 어려우나, 감정가를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.