나이스옥션 법원경매 천안 2025타경713 [2] 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 204동 3층308호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 야문감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 '가전1리 경로당' 북측 인근에 위치하는 '부경타운하우스2단지' 내 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 섞여 있는 국도주변 농촌지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 (1) 2층 207호, (2) 3층 308호로서, 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

각각 연립주택 1개호(거실/방, 방, 주방/식당, 욕실1, 현관, 발코니 등)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 개별난방설비, 가스공급설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 연립주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 중로의 아스콘 포장도로, 동측으로 세로의 비포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(병천면4(일반형)), 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, 영농여건불리농지입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 천안지원 2025타경713 (2)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 204동 3층308호

용도: 연립주택

감정가: 104,000,000 원

토지면적: 53.47㎡ (약 16.17평)

토지지분: 53.4746㎡ (약 16.17평)

건물면적: 39.98㎡ (약 12.09평)

건물지분: 39.982㎡ (약 12.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지조건

대상 물건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 '가전1리 경로당' 북측 인근에 위치하는 '부경타운하우스2단지' 204동 3층 308호입니다.

부근은 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼합된 국도변 농촌 지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 9월 30일 신한은행 근저당권 (115,200,000원)

말소 예정 권리:

* 2019년 9월 30일 신한은행 근저당권 (말소기준권리)

* 2025년 9월 18일 신한은행 임의경매개시결정 (2025타경713)

상기 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 유

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020년 9월 1일

확정일자: 해당 없음

배당신고일자: 해당 없음

대항력: 없음

비고:

해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

최근 매매 정보 분석 결과, 동일 단지(부경타운하우스2단지) 내 유사 면적(39.982㎡)의 연립주택이 2026년 5월 6일에 45,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다.

이는 본 건물의 감정가 104,000,000원에 비해 현저히 낮은 금액입니다.

감정가 대비 최근 실거래가 비율: 약 43% (45,000,000 / 104,000,000)

유사 평형(약 55-60㎡)의 경우 90,000,000원 ~ 98,000,000원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 1,600,000원 ~ 1,630,000원의 시세를 형성합니다.

본 건물의 감정가는 ㎡당 약 2,600,000원으로, 최근 실거래가 대비 상당히 높게 평가되었습니다.

1.5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물 중 3층 308호입니다.

내부 마감: 벽지 및 일부 타일, 샷시 창호입니다.

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 개별난방(보일러), 가스 공급 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 환경: 단독주택, 공동주택, 농경지가 혼재된 농촌 지역으로, 일상생활 편의시설은 인근 지역에서 해결해야 할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건 외 다른 담보물이 존재할 수 있어, 해당 물건의 채무 관계 확인 필요.

* 임대 관계 미확인: 현장 조사 시 임대 관계를 확인할 수 없었다는 점은 추후 점유 관계 파악에 주의가 필요할 수 있습니다. (단, 현재 확인된 임차인 유 은 대항력 없음)

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

- 계획관리지역, 성장관리계획구역

- 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역

- 영농여건불리농지

위와 같은 제한 사항은 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 해당 물건에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역 등의 토지 이용 제한 사항을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 천안시 병천면의 연립주택으로, 감정가는 104,000,000원이지만 최근 유사 면적의 실거래가가 45,000,000원으로 확인되어 시세 괴리가 큰 물건입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리나 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 입지 자체는 농촌 지역이며 교통이 아주 편리하지는 않으나, 차량 접근은 가능합니다. 토지 이용 제한 사항을 인지해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 실거래가: 시장 가치와 감정가 간의 큰 차이로 인해 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력 보유.

* 권리상 안전성: 낙찰자가 인수할 부담이 없는 권리 관계.

* 향후 시장 회복 시 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 104,000,000원

최근 실거래가 (유사 면적): 45,000,000원

감정가와 최근 실거래가 간의 큰 격차를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 실거래가인 45,000,000원을 기준점으로 하되, 경매 특성 및 향후 시장 가치를 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본 건의 경우, 최근 실거래가(45,000,000원)에 약간의 프리미엄을 더하거나, 감정가의 60~70% 수준에서 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 70,000,000원

(개별 물건의 상태, 현장 조사 결과, 경매 당일 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.