나이스옥션 법원경매 천안 2025타경721 [2] 충청남도 천안시 동남구 신방동 71-8 씨.앤.알타워 6층601호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 ‘천안신방중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대로서 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 각종 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층/지상 7층 내 5층 501호, 6층 601호, 7층 701호로서 (사용승인일 : 2003.12.24) 외벽 : 판넬 및 칼라유리 마감 등, 내벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(1) : 마사지점(상호:싸바이디태국전통마사지), 기호(2,3) : 휘트니스클럽(상호:필수굿휘트니스)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 20미터, 서측으로 노폭 약 10미터, 북측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(또바트유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안신방중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(또바트유치원 절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(예스유치원(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경721 (2)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신방동 71-8 씨.앤.알타워 6층 601호

용도: 운동시설

건축물대장상 주요 용도: 운동시설, 제1,2종 근린생활시설

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 천안중앙신용협동조합 (등기부상 확인)

감정가: 632,000,000원

1.2. 면적

토지 면적: 192.15㎡ (약 58.12평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 414.34㎡ (약 125.36평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 사용승인

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 1층/지상 7층 건물 내 6층 601호

사용승인일: 2003년 12월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 신방동에 위치하며, ‘천안신방중학교’ 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다. 이러한 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 대중교통 편의성은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 사다리형으로 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 20미터, 서측으로 노폭 약 10미터, 북측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 물건이 속한 지역은 도시지역(천안도시지역) 내 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(또바트유치원, 천안신방중학교), 절대보호구역(또바트유치원, 예스유치원)으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설 및 잠재적 혐오 시설

본 물건 인근에는 천안신방중학교 및 다수의 아파트 단지, 근린생활시설 등이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다. 현재까지 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오 시설의 정보는 파악되지 않았으나, 과거 천안시 신방동 지역에서 악취 문제 및 폐기물 처리 시설 건립 관련 주민 민원이 제기된 사례가 있습니다. 다만, 이러한 시설들이 본 물건지로부터 직접적인 영향을 받는지 여부는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2015년 7월 30일 접수된 천안중앙신용협동조합의 근저당권(을19, 채권액 741,000,000원)입니다. 이 외에도 동일 채권자의 근저당권(을20, 60,000,000원)이 존재합니다. 매각으로 인해 상기 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으므로, 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김동균 (상호: 필수굿휘트니스)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 4,504,500원

* 전입/사업일자: 2019년 9월 19일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

김동균 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 보증금 50,000,000원에 대한 반환 의무는 낙찰자에게 인수되지 않을 것으로 예상되나, 명도 진행 시 원만한 협의가 필요합니다.

3.4. 권리분석 요약

총 등기부채권액은 801,000,000원이며, 이는 감정가 632,000,000원보다 높은 금액입니다. 그러나 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 소재한 신방동 지역은 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 또한, 근린생활시설 및 학교들이 인접해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다. 특히 운동시설로서의 용도는 지역 주민들의 건강 및 여가 수요와 연계되어 안정적인 운영이 기대됩니다.

4.2. 잠재 고객

주요 잠재 고객층은 인근 대규모 아파트 단지 거주민 및 지역 직장인입니다.

4.3. 경쟁 환경

주변에 유사한 운동시설이나 근린생활시설이 다수 존재할 수 있으므로, 경쟁 업종과의 차별화 전략이 중요할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 아파트 단지 내 상가 및 다양한 근린생활시설을 이용할 수 있어 생활 편의성은 양호합니다.

5.2. 교육시설

천안신방중학교, 또바트유치원, 예스유치원 등이 인접해 있어 교육 환경 접근성이 좋습니다. 다만, 해당 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

5.3. 교통

주요 도로와의 접근성이 좋고 인근 버스 승강장 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

2003년 준공된 건물로, 일부 시설의 노후화 및 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 명도 과정

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 50,000,000원에 대한 명도 협상 과정이 필요할 수 있습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 경기 변동에 따른 시세 변동 가능성 및 금리 인상 등의 거시 경제적 요인도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.4. 집합건물 관련 하자

집합건물의 특성상 공용 부분의 하자 발생 시 관리 주체 및 비용 부담 문제로 인한 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 신방동의 배후 수요가 풍부한 지역에 위치한 운동시설로서, 입지 및 교통 접근성이 우수합니다. 권리관계가 깨끗하고 인수되는 부담이 없어 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 건물 준공 연차에 따른 관리 상태 확인 및 임차인과의 명도 협상에 주의가 필요하며, 주변 상권 분석을 통해 향후 사업 운영 계획을 면밀히 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 대규모 아파트 단지와 교육 시설 인접으로 꾸준한 잠재 고객 확보 가능.

* 우수한 교통 접근성: 주요 도로 및 대중교통망 이용 편리.

* 명확한 권리관계: 인수되는 부담이 없어 안전한 투자 가능.

* 운동시설 적합성: 지역 주민의 건강 및 여가 수요 충족 용이.

9. 예상 입찰가

감정가: 632,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

상기 물건의 투자 가치를 고려할 때, 낙찰을 위한 입찰가는 감정가의 80% ~ 95% 수준인 약 505,600,000원 ~ 600,400,000원 사이에서 결정될 수 있습니다. 이는 시장 상황, 경쟁률, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.