나이스옥션 법원경매 여주 2024타경41098 [1] 경기도 양평군 단월면 봉상리 387-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강인감정 · 평가일 2024.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 양평군 단월면 봉상리 소재 "봉상리마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 대중교통 사정은 보통 시됨.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로, 단독주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남측으로 로폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역(생산관리지역), 소하천(대낭골천)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 소하천구역(대낭골천), 자연보전권역, 하수처리구역(단월하수처리구역(단월공공하수처리구역)), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 목조 목조 지붕 2층 건으로서, 외벽 : 목재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

단독주택(후첨 '건물개항도'참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별 난방설비(심야전기보일러) 등이 구비 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

공부상 1층 차고 부분은 가격시점 현재 주거용(방, 주방, w/c)으로 이용 중인 것으로 외부 관찰 및 탐문 (기존 감정평가서 참조) 조사된 바 경매 참여 시 재확인 요하며, 1층 창고(경량철골조 및 목조) 등은 소재 불명으로 감정평가외 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(ㄱ샷시조 판넬지붕 1층 소재 창고 약12㎡, ㄴ판넬조 판넬지붕 1층 소재 다용도실 약13.5㎡, ㄷ파이프조 아크릴지붕 비가림시설 약6㎡) 포함
2. 목록2: 공부상 1층 차고 부분은 현재 주거용(방, 주방, W/C)으로 이용 중이고, 1층 창고(경량철골조 창고 18㎡ 및 목조 창고 18㎡)등은 소재 불명으로 감정 평가 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 여주지원 2024타경41098 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 윤OO

1.2. 물건소재지

소재지: 경기도 양평군 단월면 봉상리 387-7

1.3. 물건현황

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 면적

토지면적: 506.00㎡ (약 153.09평)

건물면적: 155.48㎡ (약 47.03평)

토지지분: 506㎡

건물지분: 155.48㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 31.50㎡ (약 9.53평)

1.5. 금액

감정가: 297,612,000원

1.6. 특이사항

특이사항: 대항력있는임차인

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물(샷시조 판넬지붕 1층 소재 창고 약12㎡, 판넬조 판넬지붕 1층 소재 다용도실 약13.5㎡, 파이프조 아크릴지붕 비가림시설 약6㎡) 포함.

2. 공부상 1층 차고 부분은 현재 주거용(방, 주방, W/C)으로 이용 중이며, 1층 창고(경량철골조 창고 18㎡ 및 목조 창고 18㎡) 등은 소재 불명으로 감정 평가 제외.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 단월면 봉상리 소재 "봉상리마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 해당 지역은 농촌 생활 환경과 자연 경관이 어우러진 곳으로 알려져 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다. 다만, 대중교통 이용 시 주요 생활권으로의 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

2.3. 토지 현황

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로, 현재 단독주택 부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로상태

본건 토지는 남측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 생산관리지역으로, 소하천(대낭골천) 구역에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 적용되고 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부등본상 확인된 권리관계의 말소기준권리는 2024년 5월 9일자 윤동일 근저당권(285,000,000원)입니다. 본 경매물건은 부동산 임의경매로, 채권자 윤OO이 신청한 경매로 보입니다. (채권자 윤OO과 근저당권자/임차인 윤동일이 동일인일 가능성이 있어 주의가 필요합니다.)

말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 토지 기준 355,000,000원, 건물 기준 365,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 윤동일

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 등기부상 채권자이자 근저당권자로 등재된 윤동일과 동일 인물로 추정되나, 임차인으로서의 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인: 정진환

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2016-10-04

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 있음

비고: 2016년 10월 4일 전입신고를 마친 임차인으로, 명시적으로 '대항력 있음'으로 기재되어 있습니다. 보증금이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 보증금은 없을 것으로 보이나, 대항력 유무는 법률적 검토가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 정보 상으로는 인수되는 보증금 합계가 0원입니다. 다만, 임차인 정진환의 '대항력 있음' 표기는 권리 분석 시 반드시 재확인이 필요하며, 임차인 현황에 '대항력있는임차인'이라고 명시된 점을 고려할 때, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 양평군 단월면 봉상리 지역은 전반적으로 농경지와 임야가 많은 전원 농촌 지역입니다. 단독주택과 일부 농지가 혼재된 환경으로, 상업 시설이나 유동인구가 많은 중심 상권과는 거리가 있습니다. 인근 수미마을 등에서는 지역 특성을 살린 농촌 체험 프로그램이나 시설이 운영되고 있으나, 이를 제외하면 주요 상권은 차량으로 이동해야 하는 인근 읍면 지역에 위치할 것으로 보입니다. 따라서 본건의 상권은 배후 주거 기능보다는 전원생활 및 지역 농업 활동과 연관성이 높다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

본건은 조용하고 한적한 전원 마을에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 주변으로 농경지와 임야가 많아 자연 친화적인 생활이 가능합니다.

5.2. 편의시설

단월면 소재지 및 인근 읍면 지역에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 분포하고 있을 것으로 예상되나, 봉상리 내에서는 주요 편의시설 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다. 차량 이용 시 편리한 접근이 가능합니다.

5.3. 주변 시설

양평군 단월면 봉상리 지역은 '수미마을'을 중심으로 농촌 체험 활동이 활발한 곳으로 알려져 있습니다. 체험 프로그램으로 찐빵 만들기, 감자 캐기, 뗏목 타기 등이 있으며, 농촌의 정취를 느낄 수 있는 펜션 등 숙박 시설도 운영 중입니다. 주변 지역에는 아름다운 자연경관을 갖춘 카페와 식당들이 다수 분포하고 있습니다.

혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 산림에너지자립마을 조성 사업이 경제성 부족으로 중단된 사례가 있어, 지역 개발에 있어 신중한 접근이 요구될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 정진환은 '대항력 있음'으로 명시되어 있어, 보증금 0원임에도 불구하고 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 정확한 권리관계 확인이 필수적입니다.

* 임차인 정보의 불확실성: 임차인 윤동일의 경우, '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 물건 요약 정보에는 '대항력있는임차인'으로 언급되어 있어 정보의 혼선이 있습니다. 이는 권리 분석 시 명확한 확인을 필요로 하는 부분입니다.

* 건물 공부와의 차이: 공부상 1층 차고가 현재 주거용으로 이용 중이며, 일부 창고 등은 소재 불명으로 감정 평가에서 제외되었습니다. 이는 건물 현황과 공부상 내용의 불일치로, 추후 행정적 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 약 31.5㎡의 제시외 건물(창고, 다용도실, 비가림시설)이 일괄 매각 대상에 포함되어 있습니다. 이들 건물의 현황 및 법적 문제는 낙찰자가 부담하게 됩니다.

* 토지 이용 제한 다수: 본건 토지는 생산관리지역이며, 소하천, 가축사육제한, 자연보전권역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 재산권 행사 및 개발에 제약이 따릅니다.

* 채권자 및 근저당권자 동일인 가능성: 경매 신청 채권자(윤OO)와 근저당권자(윤동일)가 동일인으로 추정되며, 임차인으로도 윤동일이 등재된 점은 경매 절차 및 권리관계에 대한 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 단월면의 조용하고 자연 친화적인 전원 지역에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지와 적절한 규모의 건물 면적을 갖추고 있으며, 감정가는 2억 9천여만 원 수준입니다. 주변 지역은 농촌 체험 활동과 전원생활을 즐기기 좋은 환경을 제공합니다.

그러나 본건은 '대항력 있는 임차인' 존재, 건물 공부와의 차이, 제시외 건물 포함 등 여러 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 임차인 정보의 불확실성과 채권자와 근저당권자/임차인의 동일인 가능성은 심층적인 권리 분석과 현장 조사를 요구합니다. 이러한 리스크를 감안하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 양평의 자연 친화적인 전원생활 가능 지역에 위치

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 기대

* 넓은 토지를 활용한 추가적인 활용 가능성 (단, 토지 이용 제한 확인 필요)

* 지역 농촌 체험 및 관광 자원을 활용한 주거 환경

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 297,612,000원입니다. 인근 지역 단독주택 시세 자료를 종합적으로 고려하고, 다수의 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 건물 공부와의 차이, 토지 이용 제한 등)를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

'인수 보증금'은 0원으로 파악되나, 대항력 있는 임차인으로 인한 추가 부담 가능성은 상존합니다.

위 내용을 종합적으로 판단할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 208,300,000원 ~ 238,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

정확한 시세 조사를 통해 주변 유사 물건의 최근 거래가격을 파악하고, 현장 조사 시 임차인 및 건물 상태를 면밀히 확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.