나이스옥션 법원경매 여주 2023타경6265 [1] 경기도 양평군 용문면 연수리 371-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원감정 · 평가일 2023.12.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 용문면 연수리 소재 "연수2리마을회관" 북측 근거리에 위치하며, 부근
일대는 농가주택과 전원주택, 농경지 및 임야지대 등이 혼재하는 곳으로서 제반 주위환경은
보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 서측 인근 간선도로에서 대중교통수단 등 이용 가능하여 제반
교통여건은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 완경사지를 조성한 토지로서 제시외 단독주택의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

서측으로 세로의 포장도로를 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 "제시외 건물(등기사항전부증명서상 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 경사지
붕 단독주택 2층 426.01㎡)"이 소재하여 토지에 영향을 미치고 있습니다.
(후첨 "사진용지" 참조)

공부와의 차이

귀 제시목록상 지목 "임야"이나. 현황은 "주거용 부지" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계: 임대관계 미상입니다.
* 기타사항: 기타사항은 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록1 공부상 '임야'이나 현황상 '주거용 부지'임.
- 목록1 지상에 소재하는 석축, 옹벽, 조경수 등은 평가 및 매각 포함.
- 목록4는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이고 내부마감이 완료되지 않은 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

2.1. 사건번호

여주지원 2023타경6265 (1)

2.2. 소재지

경기도 양평군 용문면 연수리 371-4

2.3. 용도

단독주택

2.4. 감정가

1,066,593,000원

2.5. 면적

토지 면적: 755.00㎡ (약 228.4평)

건물 면적: 426.01㎡ (약 128.9평)

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산 임의경매

2.8. 채권자

손OO

2.9. 특이사항

중복사건, 중복병합사건

1.1. 입지조건

본건은 경기도 양평군 용문면 연수리 소재 "연수2리마을회관" 북측 근거리에 위치합니다. 부근 일대는 농가주택, 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통입니다. 차량 접근이 가능하며, 서측 인근 간선도로에서 대중교통 이용이 가능한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 토지는 사다리형의 완경사지로 조성되어 있으며, 현재 단독주택 부지로 이용 중입니다. 서측으로 포장된 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 일반적으로 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸됩니다.

등기부상 말소기준권리는 토지의 경우 2022년 12월 30일 접수된 손영임의 근저당권(을14)이며, 건물의 경우 2025년 6월 5일 접수된 보국대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

이들 말소기준권리 이하로 등기된 대부분의 권리(근저당, 지상권설정, 임의경매 등)는 '말소'로 표기되어 있으며, 이는 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 별도의 대항력 있는 임차인은 파악되지 않았습니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고만 기재되어 있어 추가 확인이 필요할 수 있으나, 일반적으로 경매 절차에서 최선순위 근저당권보다 후순위 권리들은 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 농촌 및 전원 주택 밀집 지역에 위치하고 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점이나 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 주변에 농경지와 임야가 혼재하고 있어 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 인근 간선도로에서 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 용문면 소재지까지 이동하여 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)을 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

* 주변 시설: 정확한 주변 편의시설 및 혐오시설 정보는 추가적인 현장 조사 또는 주변 정보 검색이 필요합니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등으로 지정되어 있어, 축사나 공장 등 환경 민감 시설 설치는 제한될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '주거용 부지'로 이용 중입니다. 이는 향후 토지 이용이나 개발 시 관련 법규에 따른 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 미사용승인 건물: 목록 4번 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않았으며 내부 마감이 완료되지 않은 상태입니다. 이로 인해 건축물대장 등재 및 활용에 제한이 있을 수 있으며, 준공 및 마감에 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역이지만, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등 다수의 공법상 제한사항이 존재합니다. 이는 토지의 활용도를 제약할 수 있습니다.

* 중복사건, 중복병합사건: 경매 절차가 복잡할 수 있으나, 여러 사건이 하나로 통합되어 진행되므로 최종적으로는 일괄 처리가 가능합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 양평의 자연환경 속에 위치한 대규모 단독주택 부지 및 건물입니다. 지목과 현황 불일치, 미사용승인 및 미완공 건물이라는 중대한 리스크를 안고 있으나, 이를 감안하여 재건축 또는 리모델링을 통해 활용 가치를 높일 수 있다면 잠재력이 있는 물건입니다. 각종 공법상 제한사항에 대한 철저한 사전 조사와 함께, 미완공 건물의 마감 비용 및 관련 절차 진행 비용을 면밀히 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 755㎡의 넓은 토지는 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 양평의 자연환경: 수도권에서 접근성이 좋은 양평 지역의 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 미사용승인 건물 및 지목 불일치 등의 리스크로 인해 경쟁이 낮을 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,066,593,000원입니다. 그러나 미사용승인 및 미완공 건물에 대한 상당한 추가 공사 비용과 시간, 그리고 지목과 현황 불일치, 각종 토지 이용 제한 등의 리스크 요소를 고려해야 합니다.

현재 시세 정보가 제공되지 않았으므로, 일반적인 경매 투자 관점에서 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산정해 보겠습니다.

미완공 건물의 마감 및 사용승인 관련 예상 비용을 보수적으로 산정하고, 리스크 프리미엄을 적용할 경우, 보수적인 입찰가 범위는 감정가의 70% ~ 85% 수준으로 예상해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 746,000,000원 ~ 906,000,000원

이는 일반적인 추정치이며, 실제 낙찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자의 수, 당시 부동산 시장 상황, 건물 수리 및 완공 비용에 대한 정확한 견적 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 반드시 현장 답사를 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 건축 전문가와 상담하여 마감 및 사용승인 관련 예상 비용을 정확히 산출하며, 양평 지역의 최근 실거래가를 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.