나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3720 [1] 경기도 여주시 세종대왕면 광대리 500-7 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원감정 · 평가일 2024.08.01

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경기도 여주시 세종대왕면 광대리 소재 "중부내륙고속도로 남여주IC" 서측 인근에
위치하며, 본건 인근으로 중소규모의 공장, 창고, 농경지와 임야 등이 혼재하는 곳으로 제반
주위환경은 보통입니다.

토지의 상황

대체로 다각형의 완경사지를 평탄 조성하여 공업용 건부지로 이용 중입니다.

건물의 구조 및 현상

기호2-4 공히 "공장"
일반철골구조 기타지붕, 조립식판넬조 1층건으로서
외벽 : 판넬 붙임 등 마감
내벽 : 판넬 붙임 등 마감
창호 : 새시창호 마감입니다.

기호5 "공장(식당,휴게실,숙소 등)"
일반철골구조 기타지붕, 조립식판넬조 2층건으로서
외벽 : 판넬 붙임 및 내부 인테리어 마감
내벽 : 판넬 붙임 등 마감
창호 : 새시창호 마감입니다.

기호6 "창고"
일반철골조 센드위치판넬지붕 1층건으로서
외벽 : 판넬 붙임 등 마감
내벽 : 판넬 붙임 등 마감
창호 : 새시창호 마감입니다.

기계/기구의 현상

* 본건 평가대상 기계기구는 여주시 세종대왕면 광대리 500-7 공장 내에 소재하고 있으며,
평가대상 기계기구("기계기구 감정평가명세표"상 목록B, 일련번호 30)는 현상 및 관리상태
보통입니다.

* 본건 기계기구중 "기계기구 감정평가명세표"상 목록A는 전체가 소재불명(관계인 설명에 따
름)이며, "기계기구 감정평가명세표"상 목록B(추가목록) 중 일련번호 30을 제외한 대부분
의 기계기구는 현존하는 기계기구와 동일성 확인이 곤란하거나, 소재불명(일련번호 28,29,
34-36)으로 평가에서 제외하였습니다.

공작물의 현상

-

기타참고사항

본건 토지상의 "제시외 건물(부합물 포함) 기호㉠-㉫"(별첨 사진 참조)이 소재하여 평가하였
는 바, 소유관계 등 재확인하시기 바라며, "제시외 기호㉦" 내부에 소재하는 콘테이너 1동은
이용상황을 참작하여 평가에서 제외하였습니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 TEE/소켓 확관기 외 77점(그 중에 소재불명 46점, 동일성 확인 불가 6점은 제외, 감정평가서 참조)포함.
- 목록 1. 지상 제시외 건물 컨테이너박스 6개동( 감정서상 ㉡) 및 판넬구조 숙고(감정서상 ㉢) 매각 제외.
- 목록1. 지상 제시외 건물 1-1 ~ 1-10(감정서상 ㉠, ㉣~㉫) 평가 및 매각 포함.
- 목록1. 지상 제시외 건물 1-5 (감정서상 ㉦) 내부에 소재하는 컨테이너 1동은 매각 제외.
- 목록 6 건물의 등기사항전부증명서상 1층 면적이 195㎡이고, 일반건축물대장상 1층 면적은 198㎡으로 상이한 바, 일반건축물대장을 기준으로 감정평가함.
- 목록 1 지상에 소재하는 제시외 구조물(개사, 견사, 비닐하우스, 휴게소 등)은 매각 제외.
- 본건 토지 및 건물의 부합물(석축, 수목, 콘크리트 지면(바닥) 포장, 울타리(매쉬휀스), 내부설비인 전력설비, 위생설비, 각종 차양막 및 기타 부합물 등)은 평가 및 매각 포함.
- 본건 토지는 인접지와의 지적경계가 불명확하여, 추후 측량 등 정확한 지적경계 확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 여주지원 2024타경3720 (1)

소재지: 경기도 여주시 세종대왕면 광대리 500-7

용도: 공장

감정가: 2,743,744,000원

토지면적: 5050.00㎡ (약 1527.6평)

건물면적: 1913.30㎡ (약 579.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부상 확인)

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 여주시 세종대왕면 광대리 소재로, 중부내륙고속도로 남여주IC에서 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 인근으로는 중소규모의 공장, 창고, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 접근성: 중부내륙고속도로 남여주IC와 인접하여 타 지역으로의 이동이 용이하며, 물류 운송에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을16 근저당 (중소기업은행, 2016.01.25 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리(갑24 압류, 갑27 압류, 갑30 임의경매, 갑31 가압류, 갑32 가압류)는 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 해당 내용 없음)

* 임차인 현황:

*

임차인: A *

보증금: 0원

차임: 0원

사업자등록일: 2023-03-15

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

*

임차인: C

보증금: 0원

차임: 0원

사업자등록일: 2022-06-16

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

*

임차인: H

보증금: 0원

차임: 0원

사업자등록일: 2024-02-14

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

*

임차인: P

보증금: 0원

차임: 0원

사업자등록일: 2022-06-16

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

*

임차인: S *

보증금: 0원

차임: 0원

사업자등록일: 2022-11-17

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

*

임차인: T

보증금: 0원

차임: 0원

사업자등록일: 2023-11-01

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

*

임차인: 조

보증금: 0원

차임: 0원

사업자등록일: 2024-06-03

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

*

임차인: 최

보증금: 126,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2023-12-18

배당신고일자: 2024-08-09

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 배당 여부는 배당기일에 확인 가능합니다.

* 총 인수 보증금: 0원

1.4. 상권분석

* 산업 환경: 본건은 공장, 창고 등이 혼재된 산업단지 또는 그 주변 지역으로 추정됩니다. 중부내륙고속도로 남여주IC 인근에 위치하여 물류 이동 및 유통 시설 운영에 유리한 환경입니다.

* 지역적 특성: 주변에 농경지 및 임야가 혼재된 것으로 보아, 대규모 산업단지보다는 중소규모의 공장 및 관련 시설들이 주로 분포하는 지역으로 파악됩니다.

1.5. 생활정보

* 접근성: 중부내륙고속도로 남여주IC와 인접하여 차량을 이용한 광역 접근성이 매우 우수합니다.

* 주변 편의시설: 현재 제공된 정보만으로는 인근의 구체적인 상업 시설, 관공서, 교육 시설 등 생활 편의 시설에 대한 정보가 부족합니다. 공장 지대 특성상 주거 및 상업 편의 시설은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 경계 불명확: 본건 토지는 인접지와 지적 경계가 불명확하여, 향후 정확한 경계 확인을 위한 측량 및 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 이는 소유권 행사 및 부동산 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 기계 및 기구 현황: 공장 내 평가 대상 기계기구 중 상당수가 소재 불명(46점)이거나 동일성 확인이 불가(6점)하여 평가에서 제외되었습니다. 기계 설비를 활용한 공장 운영을 고려 시, 실질적인 가치 및 운영 가능 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 제시외 건물 및 부합물: 여러 제시외 건물(컨테이너박스 6개동, 판넬구조 숙소, 개사, 견사, 비닐하우스, 휴게소 등)은 매각 대상에서 제외됩니다. 또한, 특정 제시외 건물(목록1. 지상 제시외 건물 1-5 (감정서상 ㉦) 내부에 소재하는 컨테이너 1동)도 제외됩니다. 다만, 석축, 수목, 콘크리트 지면 포장, 울타리, 전력/위생 설비 등 부합물은 매각에 포함됩니다. 제외되는 시설물에 대한 처리 방안을 낙찰자가 별도로 강구해야 합니다.

* 건축물 현황 차이: 목록 6번 건물(창고)의 경우, 등기사항전부증명서상의 1층 면적(195㎡)과 일반건축물대장상의 1층 면적(198㎡)이 상이합니다. 감정평가는 일반건축물대장상 면적을 기준으로 하였으므로, 실제 이용 시 면적 차이에 유의해야 합니다.

* 기계기구 포함 사항: 공장 및 광업재단저당법에 따라 TEE/소켓 확관기 외 77점의 기계기구가 매각에 포함되었으나, 상당수가 소재 불명이거나 동일성 확인이 어려워 실제 활용 가치가 낮을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 여주시 세종대왕면 광대리 소재 공장 건물 및 토지로, 중부내륙고속도로 남여주IC 인근에 위치하여 물류 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 약 27.4억 원이며, 토지 약 1527.6평, 건물 약 579.1평 규모입니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 임의경매 등이 모두 소멸되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 임차인 대부분은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

하지만, 본건은 토지 경계 불명확, 평가에서 제외된 다수의 기계 및 제시외 건물, 건축물대장과의 면적 차이 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다. 특히 토지 경계 불분명 문제는 재산권 행사에 중요한 영향을 미칠 수 있으므로, 반드시 현장 확인 및 측량을 통해 정확한 경계를 파악해야 합니다.

종합적으로, 본건은 입지적 장점과 함께 여러 리스크 요인을 동시에 가지고 있어, 철저한 현장 조사와 추가적인 법률 및 건축물 검토를 통해 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 중부내륙고속도로 남여주IC와 근접하여 물류 이동 및 전국적인 네트워크 구축에 유리합니다.

* 산업 시설 입지: 공장 및 창고 등으로 활용 가치가 있는 산업 관련 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 권리 관계 단순화: 말소기준권리보다 후순위 권리가 소멸되어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 토지 경계 문제를 해결하고, 기계 설비 및 건물 활용 계획을 구체화한다면 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액 2,743,744,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(토지 경계 불명확, 기계기구 상태, 제시외 건물 처리 등)와 현장 답사를 통한 상세한 건물 상태, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 비용은 고려하지 않습니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 반드시 전문가를 통한 심층적인 권리 분석, 현장 방문을 통한 실물 확인, 유사 물건의 최근 거래 사례 비교 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.