나이스옥션 법원경매 수원 2022타경455 [1] 경기도 용인시 수지구 동천동 708-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

제시외 건물 포함, 건물만의 매각임, 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임, 2022.01.25. 부띠크성지종합건설 주식회사로부터 공사미수금 319,608,254원의 유치권신고있으나, 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2022타경455 (1)

소재지: 경기도 용인시 수지구 동천동 708-7

용도: 단독주택

감정가: 216,504,800원

토지면적: 0.00㎡ (토지 면적이 0으로 기재되어 있어 특이사항으로 인지됨)

건물면적: 112.27㎡ (약 33.96평)

건물 제시외면적: 3.38㎡ (약 1.02평)

매각대상: 건물만 매각 (토지 제외)

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

소재지: 경기도 용인시 수지구 동천동 708-7에 위치합니다.

주변 시설: 해당 지역은 주거 밀집 지역으로, 지도상 확인 결과 인근에 산업단지나 혐오시설 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황: 인수되는 보증금은 없습니다. (0원)

말소기준권리: 2020년 10월 21일자 금정새마을금고의 가압류 (채권액 600,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 말소기준권리 이하이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

유치권: 2022년 1월 25일, 부띠크성지종합건설 주식회사로부터 공사미수금 319,608,254원에 대한 유치권 신고가 있습니다. 그러나 유치권의 성립 여부는 불분명하므로, 낙찰 후 유치권자와의 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

채권 총액: 등기부상 채권 총액은 약 3,419,540,000원입니다.

1.3. 상권분석

주변 시세: 제공된 최근 매매 사례 정보는 다음과 같습니다.

* 이스트빌 (2017년식, 54.75㎡): 2026년 1월 22일, 200,000,000원

* 벨몽테 (2019년식, 58.82㎡): 2026년 1월 3일, 555,000,000원

* 벨몽테 (2019년식, 71.73㎡): 2026년 6월 14일, 570,000,000원

분석: 제공된 매매 사례는 '다세대' 주택으로, 대상 물건(단독주택, 건물만 매각)과는 건물 유형이 다릅니다. '이스트빌'은 2억원 수준이며, '벨몽테'는 5.5억원에서 5.7억원 수준으로 거래되었습니다. 대상 물건의 건물 면적(112.27㎡)이 비교 사례의 면적(54.75~71.73㎡)보다 넓습니다. 동일 단지 또는 건물이 아닌 경우 직접적인 가격 비교에는 한계가 있으나, 동천동 일대의 최근 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 신분당선 동천역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 다수의 버스 노선도 이용 가능할 것으로 보입니다.

편의시설: 용인시 수지구는 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역으로, 주변에 학교, 병원, 마트 등 다양한 생활 기반 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권: 부띠크성지종합건설 주식회사의 유치권 신고(319,608,254원)는 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

건축법상 사용승인 미취득: 건축법상 사용승인을 받지 못한 건물로, 합법적인 건물 이용 및 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

건물만 매각: 토지가 매각 대상에서 제외되어, 건물 소유주와 토지 소유주가 달라질 경우 토지 사용에 관한 법적 문제(예: 법정지상권 등)가 발생할 수 있습니다.

토지 면적 0㎡: 토지 면적이 0으로 기재된 부분은 매우 이례적이므로, 토지 소유 관계 및 사용권 확보 방안에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

중복사건 및 공동담보: 경매 물건이 중복으로 진행되거나 공동담보로 묶여 있어, 경매 절차가 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 건물만을 매각 대상으로 합니다. 감정가는 2억 1650만 4800원입니다.

가장 큰 특징은 건축법상 사용승인을 받지 못한 건물이라는 점과, 성립 여부가 불분명한 유치권이 신고되어 있다는 점입니다. 또한, 토지가 매각 대상에서 제외된다는 점 또한 신중하게 고려해야 할 중대한 리스크 요인입니다.

권리 분석 상으로는 낙찰자가 인수할 권리는 없지만, 유치권 관련 분쟁 및 건물 사용승인 미비로 인한 법규 위반 문제는 별도로 신중하게 검토해야 합니다.

주변 다세대 주택의 매매 시세 정보를 참고하였으나, 건물의 형태와 법적 상태가 다르므로 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

잠재적 가치: 감정가(2.16억원)가 유치권, 미사용승인, 토지 미포함 등 다양한 리스크를 반영한 것으로 보입니다. 만약 이러한 리스크를 현명하게 관리하거나 해결할 수 있다면, 건물 자체의 면적(112.27㎡)을 고려했을 때 향후 가치 상승의 여지가 있을 수 있습니다.

토지 사용권 확보: 건물만 매각되는 경우이므로, 토지 소유주와의 원만한 협의를 통해 안정적인 토지 사용권을 확보하는 것이 중요합니다. 이는 향후 건물 활용 및 가치 증대에 필수적입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 216,504,800원

주변 시세 분석: 제공된 주변 다세대 주택의 시세는 2억원(54.75㎡)에서 5.7억원(71.73㎡) 수준입니다. 대상 물건의 건물 면적(112.27㎡)은 비교 사례보다 약 1.5배~2배 가량 넓습니다. 이를 단순 비교하면 시세상으로는 7억원 이상으로 추정될 수 있으나, 본 물건은 건축법상 사용승인을 받지 못한 건물이고 토지가 포함되지 않았으며 불확실한 유치권이 존재한다는 치명적인 리스크를 안고 있습니다.

예상 입찰가 산정: 감정가는 이러한 리스크 요인을 상당 부분 반영한 가격으로 판단됩니다. 주변 시세와 물건의 면적을 고려하되, 명확한 리스크 요인들을 감안하면 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다. 유치권 해결 비용, 건축법상 문제 해결 비용, 그리고 토지 사용권 확보에 따른 잠재적 비용 등을 고려해야 합니다.

예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 2억 8천만원 ~ 3억 2천만원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가보다 약간 높은 수준으로, 건물 자체의 잠재적 가치를 일부 반영하되, 수반되는 막대한 리스크를 감안한 가격입니다. 입찰 전 현장 조사와 법률 전문가의 면밀한 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.