나이스옥션 법원경매 수원 2024타경69304 [1] 경기도 화성시 새솔동 99-5 엠폴리스2 1동 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김호감정 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "새솔동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며.주변은
각종 근린생활시설, 아파트단지, 나대지, 공원 등이 혼재하여 있는 지대로서 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근 대로변에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층, 지상6층 건물 내
제3층 제301호 외 18개호로서(사용승인일:2020.01.15)

외벽 : 외장석재 붙임 및 일부 강화유리 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 일부 타일붙임 마감.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

의료시설(한방병원) 및 스포츠시설로 이용중이었으나, 현재는 폐업상태로 공실 상태임.

설비내역

위생 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 6층 건물의 제1종근린생활시설 건부지로 이용
되고 있음.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 대로1류(노폭35m-40m)와 북서측으로 소로 2류(폭8m-10m, 보행자 도로) 및
남서측으로 중로2류(폭 15m-20m)에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 대로1류(폭 35m-40m)(대로1류)(접합), 소로
2류(폭 8m-10m)(소로2류(보행자전용))(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(중로2류)(접합), 가축사
육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호
에 관한 법률>, 특수지역(송산그린시티)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도
권정비계획법>

공부와의 차이

본건은 건축물현황도상의 호실별 표시 및 배치도와 현황의 호실별 표시 및 위치에 차이가
있음(평가의견 중 "5.그밖의 사항" 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음(임대관계는 미상임)

물건 비고

일괄매각, 토지 별도등기 있음, 공부상의 호실 구분과는 관계없이 편익에 따라 내부 칸막이를 설치하여 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경69304 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프피에스에이치2309유동화전문

1.2. 소재지 및 개요

소재지: 경기도 화성시 새솔동 99-5 엠폴리스2 1동 3층301호

용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층, 지상6층 건물 (사용승인일: 2020.01.15)

본건은 3층 301호이며, 건물 총 면적은 477.74㎡ (약 144.51평)입니다.

토지 면적: 176.28㎡ (약 53.32평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 기타

감정가: 2,305,000,000원

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 별도등기

주의사항: 일괄매각, 토지 별도등기 있음, 공부상의 호실 구분과는 관계없이 편익에 따라 내부 칸막이를 설치하여 사용 중임.

집합건물 등기부 요약: 총 채권액 5,165,268,346원. 모든 권리는 말소될 예정입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "새솔동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 각종 근린생활시설, 아파트단지, 나대지, 공원 등이 혼재하여 있어 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근 대로변에 버스정류장이 소재하여 교통 사정은 무난한 편입니다.

본건은 북동측으로 대로1류(폭 35-40m), 북서측으로 소로2류(폭 8-10m, 보행자 도로), 남서측으로 중로2류(폭 15-20m)에 접하여 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티)으로 지정되어 있습니다.

또한, 대로1류, 소로2류, 중로2류에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 특수지역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리인 경기남부수산업협동조합 근저당(2021-04-12 접수) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상이며, 이에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층, 지상6층이며, 본건은 3층 301호입니다.

건물 외벽은 외장석재 붙임 및 일부 강화유리 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다.

4.2. 이용 상태 및 공실 여부

과거 의료시설(한방병원) 및 스포츠시설로 이용되었으나, 현재는 폐업 상태로 공실입니다.

4.3. 주변 상권

주변에 각종 근린생활시설 및 아파트단지가 혼재하여 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 현재 본건은 공실 상태임을 감안해야 합니다.

주변에서 폐기물 매립장 설치 반대 관련 집회가 있었으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 각종 근린생활시설이 소재하고 있으며, 아파트단지와 공원이 인접해 있어 생활 편의성은 보통으로 판단됩니다.

5.2. 교육 환경

본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 수익성

현재 폐업 상태로 공실 중이므로, 즉각적인 임대 수익 창출이 어렵습니다. 향후 상권 회복 및 임대차 계약 성사 여부가 수익성에 중요한 영향을 미칩니다.

6.2. 공부상 현황 차이

건축물현황도상의 호실별 표시 및 배치도와 실제 현황의 호실별 표시 및 위치에 차이가 있을 수 있습니다. 이는 내부 칸막이 설치 및 사용으로 인한 것으로, 실제 이용 면적 및 구조에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

6.3. 토지 별도등기

주의사항 및 특수물건정보에 "토지 별도등기 있음"으로 명시되어 있습니다. 이는 토지에 대한 별도의 등기나 권리 관계가 존재할 수 있음을 시사하므로, 잠재적인 권리 침해나 추가적인 부담 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 복잡한 권리 관계

유동화물건, 공동담보 등으로 설정된 점은 권리 관계의 복잡성을 나타냅니다. 비록 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 예정이나, 경매 절차 진행 시 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 새솔동에 위치한 근린상가 물건으로, 일반상업지역 및 송산그린시티 지구단위계획구역 내에 있어 장기적인 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 주변에 생활 편의시설이 갖춰져 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며, 공부상 현황과 실제 이용 현황 간 차이, 그리고 "토지 별도등기 있음"과 같은 특이사항은 투자 시 반드시 확인해야 할 중요 리스크 요인입니다. 권리 관계는 복잡하게 설정되어 있으나, 매각으로 소멸되는 권리가 대부분이므로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 가격 메리트

감정가 대비 낙찰가를 합리적인 수준으로 결정할 경우, 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 입지 잠재력

송산그린시티 개발 등 화성시 서부 지역의 발전 계획과 연계하여 장기적인 성장 가능성이 있습니다.

8.3. 상권 회복 기대

주변의 아파트단지 및 상업시설 밀집 지역의 특성상, 향후 지역 경제 활성화와 함께 공실 해소 및 상권이 재활성화될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

본건은 현재 공실 상태이며, '토지 별도등기 있음'과 같은 특이사항 및 내부 구조 확인 등 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

따라서, 시장 조사, 주변 시세, 본건의 현재 상태 및 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

현재 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으나, 임대 관계 미상인 점을 감안하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.