나이스옥션 법원경매 수원 2024타경69304 [3] 경기도 화성시 새솔동 99-5 엠폴리스2 1동 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김호감정 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "새솔동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며.주변은
각종 근린생활시설, 아파트단지, 나대지, 공원 등이 혼재하여 있는 지대로서 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근 대로변에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층, 지상6층 건물 내
제3층 제301호 외 18개호로서(사용승인일:2020.01.15)

외벽 : 외장석재 붙임 및 일부 강화유리 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 일부 타일붙임 마감.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

의료시설(한방병원) 및 스포츠시설로 이용중이었으나, 현재는 폐업상태로 공실 상태임.

설비내역

위생 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 6층 건물의 제1종근린생활시설 건부지로 이용
되고 있음.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 대로1류(노폭35m-40m)와 북서측으로 소로 2류(폭8m-10m, 보행자 도로) 및
남서측으로 중로2류(폭 15m-20m)에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 대로1류(폭 35m-40m)(대로1류)(접합), 소로
2류(폭 8m-10m)(소로2류(보행자전용))(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(중로2류)(접합), 가축사
육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호
에 관한 법률>, 특수지역(송산그린시티)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도
권정비계획법>

공부와의 차이

본건은 건축물현황도상의 호실별 표시 및 배치도와 현황의 호실별 표시 및 위치에 차이가
있음(평가의견 중 "5.그밖의 사항" 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음(임대관계는 미상임)

물건 비고

일괄매각, 토지 별도등기 있음, 전체를 호실 구분없이 하나의 시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경69304 (3)

소재지: 경기도 화성시 새솔동 99-5 엠폴리스2 1동 6층601호

용도: 근린상가

감정가: 1,267,000,000원

토지면적: 116.07㎡ (약 35.11평)

건물면적: 314.55㎡ (약 95.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

* 본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "새솔동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 각종 근린생활시설, 아파트단지, 나대지, 공원 등이 혼재되어 있는 지대로서 환경은 보통 수준입니다.

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근 대로변에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 무난한 편입니다.

* 송산그린시티의 동측지구 시범도시로서 대규모 개발이 진행 중이며, 향후 지역 발전 가능성이 있는 지역입니다.

* 서해선 원시역, 수인분당선 야목역 등으로 대중교통 이용이 가능하나, 버스를 이용해야 하는 거리가 있습니다.

* 본건은 북동측으로 폭 35-40m의 대로1류, 북서측으로 폭 8-10m의 소로2류, 남서측으로 폭 15-20m의 중로2류 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티)에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 특수지역(송산그린시티), 성장관리권역 등 관련 법규의 제한을 받습니다.

* 주변 조사 결과, 해당 물건지 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 4월 12일 접수된 경기남부수산업협동조합의 근저당권(채권액 49억 4천만원)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 가압류(메리츠캐피탈주식회사, 주식회사 쉐프푸드) 및 임의경매 개시 결정 등 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 현재 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 등기부 요약: 총 채권액은 약 51억 6천 5백만원 규모이며, 다수의 담보 및 압류 채권이 등기되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 건축물현황도상의 호실별 표시 및 배치도와 현재 현황 간에 차이가 존재하는 것으로 파악됩니다.

* 특이사항: 본건은 유동화물건, 공동담보로 설정되어 있으며, 토지에 대한 별도 등기가 있습니다. 또한, 전체를 하나의 시설로 이용 중입니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 화성시 새솔동은 송산그린시티의 동측지구 내 핵심 지역으로, 중심상업단지와 주거단지가 혼재되어 있습니다.

* 주변에는 각종 근린생활시설, 아파트단지, 나대지, 공원 등이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능 수행이 가능한 환경입니다.

* 과거 의료시설(한방병원) 및 스포츠시설로 이용되었으나, 현재는 폐업 및 공실 상태입니다.

* 대규모 개발이 진행 중인 송산그린시티 내 위치하여 향후 배후 수요 증가에 따른 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

* 북동측 대로변, 남서측 중로변 등 우수한 도로 접근성을 바탕으로 지역 내 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

* 본건 인근에는 새솔동 행정복지센터가 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

* 주변에 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 주거 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 교통망 측면에서 대로변 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 가능하며, 이는 지역 내 이동 및 수도권 접근성을 높입니다.

* 대규모 개발 계획이 진행 중인 송산그린시티 내에 위치하여 향후 편의시설 및 생활 인프라 확충이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 현재 물건은 폐업 및 공실 상태로, 공실 위험이 존재합니다. 신규 임차인 확보 또는 재활성화 방안 마련이 필요합니다.

* 건축물현황도와 실제 현황 간의 호실 표시 및 위치 차이가 있어, 건물 이용 및 관리 시 혼란이나 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 토지에 대한 별도 등기가 존재한다는 점은 토지 이용권 확보에 잠재적인 이슈가 될 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

* 유동화물건 및 공동담보 물건이라는 점은 복잡한 금융 구조와 관련된 추가적인 위험 요소를 내포할 수 있습니다.

* 주변 조사 시 화성시 내 타 지역에서 폐기물 관련 시설 설치에 대한 주민 반대 사례가 있었으나, 본건 물건지 바로 인근에서 직접적으로 확인된 혐오시설은 없었습니다. 다만, 대규모 개발 지역의 특성상 향후 발생 가능한 환경 관련 이슈에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 송산그린시티 내 일반상업지역에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인)의 근린상가 물건입니다. 우수한 도로 접근성과 개발 잠재력을 가진 입지 조건을 갖추고 있습니다.

현재는 공실 상태이나, 과거 의료 및 스포츠 시설로 활용되었던 점, 주변에 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재된 점 등을 고려할 때, 안정적인 임차인 확보 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

다만, 건축물현황도와 실물 간의 차이, 토지 별도 등기 등 확인이 필요한 사항들이 존재하며, 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)로 건물의 노후도가 낮습니다.

* 송산그린시티 지구단위계획구역 내 일반상업지역에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 대로변 및 중로변에 접한 우수한 도로 접근성을 확보하고 있습니다.

* 임차인 인수 보증금(0원)이 없어 추가적인 부담 없이 투자가 가능합니다.

* 주변의 개발 계획 및 인프라 확충에 따른 수혜가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,267,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 감정가 및 시장 상황, 본건의 잠재적 리스크 요인, 투자자의 자금 계획 및 수익률 목표 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 향후 안정적인 임대 수익 확보 또는 시세 차익을 목표로 하되, 공실 위험 및 권리 분석 시 확인된 제반 사항들을 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. (정확한 예상 입찰가는 별도의 시장 조사 및 수익률 분석을 통해 결정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.