나이스옥션 법원경매 수원 2024타경69304 [2] 경기도 화성시 새솔동 99-5 엠폴리스2 1동 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김호감정 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "새솔동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며.주변은
각종 근린생활시설, 아파트단지, 나대지, 공원 등이 혼재하여 있는 지대로서 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근 대로변에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층, 지상6층 건물 내
제3층 제301호 외 18개호로서(사용승인일:2020.01.15)

외벽 : 외장석재 붙임 및 일부 강화유리 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 일부 타일붙임 마감.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

의료시설(한방병원) 및 스포츠시설로 이용중이었으나, 현재는 폐업상태로 공실 상태임.

설비내역

위생 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 6층 건물의 제1종근린생활시설 건부지로 이용
되고 있음.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 대로1류(노폭35m-40m)와 북서측으로 소로 2류(폭8m-10m, 보행자 도로) 및
남서측으로 중로2류(폭 15m-20m)에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 대로1류(폭 35m-40m)(대로1류)(접합), 소로
2류(폭 8m-10m)(소로2류(보행자전용))(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(중로2류)(접합), 가축사
육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호
에 관한 법률>, 특수지역(송산그린시티)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도
권정비계획법>

공부와의 차이

본건은 건축물현황도상의 호실별 표시 및 배치도와 현황의 호실별 표시 및 위치에 차이가
있음(평가의견 중 "5.그밖의 사항" 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음(임대관계는 미상임)

물건 비고

일괄매각, 토지 별도등기 있음, 중앙 복도부분을 확장 설치한 후 사용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

1.1. 1.수원지방법원 2024타경69304 (2)

1.2. 소재지

1.2. 1.경기도 화성시 새솔동 99-5 엠폴리스2 1동 4층401호

1.3. 용도

1.3. 1.근린상가

1.4. 감정가

1.4. 1.1,463,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1.토지면적: 128.92㎡ (약 39.0평)

1.5. 2.토지지분: 128.92㎡ (약 39.0평)

1.6. 건물면적

1.6. 1.건물면적: 349.41㎡ (약 105.7평)

1.6. 2.건물지분: 349.41㎡ (약 105.7평)

1.7. 매각대상

1.7. 1.토지/건물일괄매각

1.8. 경매구분

1.8. 1.부동산임의경매

1.9. 채권자

1.9. 1.에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.10. 건물 정보

1.10. 1.사용승인일: 2020년 1월 15일

1.11. 특이사항

1.11. 1.유동화물건, 공동담보, 별도등기, 중앙 복도부분 확장 설치 후 사용중

1.11. 2.공부상 호실 표시와 현황 위치에 차이 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

2.1. 1.경기도 화성시 새솔동 소재 "새솔동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치합니다.

2.1. 2.주변은 각종 근린생활시설, 아파트단지, 나대지, 공원 등이 혼재된 지역으로서 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

2.2. 1.본건까지 차량 출입이 용이합니다.

2.2. 2.인근 대로변에 버스정류장이 소재하여 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.2. 3.북동측으로 대로1류(폭 35-40m), 북서측으로 소로2류(폭 8-10m), 남서측으로 중로2류(폭 15-20m)에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용상태

2.3. 1.인접 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 6층 건물의 제1종근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 개요

3.1. 1.본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

3.1. 2.말소기준권리는 경기남부수산업협동조합의 근저당권(2021-04-12 접수, 4,940,000,000원)으로, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

3.2. 기타 권리사항

3.2. 1.소유권이전(매매): 임서은 (2021-04-12 접수)

3.2. 2.신탁등기말소: 주식회사삼정개발 (2021-04-12 접수)

3.2. 3.가압류: 메리츠캐피탈주식회사 (2024-02-22 접수, 206,853,941원)

3.2. 4.가압류: 주식회사쉐프푸드 (2024-04-16 접수, 18,414,405원)

3.2. 5.임의경매: 에프피에스에이치2309유동화전문 (2024-02-22 접수, 4,192,380,079원)

3.3. 채무 총액

3.3. 1.등기부채권 총액은 약 5,165,268,346원입니다.

3.4. 임차인 현황

3.4. 1.인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 2.임대관계는 미상으로 확인되었으므로, 실제 점유 관계 및 별도의 임대차 조건은 현장 확인이 필요합니다. 금액이 미상인 임차인이 없더라도, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지역 위치

4.1. 1.본 물건은 일반상업지역 및 지구단위계획구역(송산그린시티)에 속해 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

4.2. 1.인근에 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동은 가능합니다.

4.2. 2.아파트 단지가 인접해 있어 배후 수요는 확보될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

4.3. 이용 현황

4.3. 1.과거 의료시설(한방병원) 및 스포츠시설로 이용되었으나, 현재는 폐업 상태로 공실입니다.

4.4. 상권 평가

4.4. 1.주변 환경은 혼재되어 있으나, 대로변에 접하고 있어 가시성 및 접근성은 좋은 편입니다.

4.4. 2.현재 공실 상태라는 점은 상권 활성화 및 임대 수익 창출에 대한 고려가 필요함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

5.1. 1.주변에 근린생활시설, 아파트 단지, 공원 등이 위치하여 일상생활 편의성은 보통 수준입니다.

5.1. 2."새솔동 행정복지센터"가 인근에 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 및 접근성

5.2. 1.차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

5.2. 2.주요 도로에 인접하여 타 지역으로의 이동성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

6.1. 1.건축물 현황도상의 호실별 표시 및 배치도와 실제 현황의 호실별 표시 및 위치에 차이가 있습니다.

6.2. 건물 구조 관련 특이사항

6.2. 1.중앙 복도 부분을 확장 설치하여 사용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 건축물대장과의 불일치로 이어질 수 있으며, 추후 법적 또는 행정적 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.3. 공실 및 활용 방안

6.3. 1.현재 공실 상태이므로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다.

6.3. 2.임대 또는 재활용을 위한 추가적인 시간, 비용, 노력이 필요할 수 있습니다.

6.4. 복잡한 권리 관계

6.4. 1.유동화 물건, 공동담보, 별도등기 등 특수 물건 정보가 기재되어 있어 권리관계 확인에 신중을 기해야 합니다. (말소 예정 권리가 많으나, 확인 절차 필수)

6.5. 높은 채무 총액

6.5. 1.등기부상 채무 총액이 약 51억 원으로 높은 수준입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

7.1. 1.본 물건은 경기도 화성시 새솔동에 위치한 2020년 사용승인된 신축 근린상가 건물 내 일부 호실입니다.

7.2. 입지 장점

7.2. 1.대로변에 접한 우수한 접근성과 일반상업지역이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다.

7.3. 주요 고려사항

7.3. 1.공부상의 면적/위치 차이 및 복도 확장 사용 등의 현황상 특이사항은 명확한 확인 및 해결이 필요합니다.

7.3. 2.현재 공실 상태이며, 높은 채무 총액과 복잡한 권리관계는 투자 시 신중한 검토를 요구합니다.

7.4. 투자 가능성

7.4. 1.지역 개발 잠재력과 신축 건물이라는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있으나, 위에서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 미래 가치

8.1. 1.송산그린시티 개발 등 지역 개발 계획과 연계되어 향후 성장 가능성이 있는 지역입니다.

8.2. 접근성 및 가시성

8.2. 1.대로변에 위치하여 뛰어난 접근성과 가시성을 확보하고 있습니다.

8.3. 건물 상태

8.3. 1.2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 시설 노후화에 따른 수리비 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

9.1. 1.1,463,000,000원

9.2. 인수 부담금

9.2. 1.인수 보증금 합계는 0원이며, 말소 예정인 권리들이 대부분입니다.

9.3. 입찰가 산정 유의사항

9.3. 1.예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 명도 비용, 복도 확장 부분의 법적/행정적 문제 해결 비용, 공실 기간 동안의 예상 수익 손실 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

9.3. 2.현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 실제 현장 조사 및 권리 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.