나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경3609 [1] 경기도 남양주시 화도읍 창현리 765 경향아파트 101동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지일감정 · 평가일 2024.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 "창현초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하고 전반적인 교통 여건은 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 13층 중 12층 1204호로서
(사용승인일 : 1997.12.13)
외벽 : 세멘 몰탈 위 페인팅 마감
내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임
창호 : 샷시 창호임

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 발코니, 반침, 현관 등)로 이용 중이며,
내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

상하수도, 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기설비 등을
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(창현택지지구), 중로1류(폭 20m-25m)(보조간선도로)
(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(마석고), 상대보호구역(마석중학교), 상대보호
구역(창현유치원), 상대보호구역(창현초등학교), 배출시설설지제한지역, 자연보전권역,
공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 765 경향아파트 101동 12층1204호에 소재한 아파트로, 사건번호는 남양주지원 2024타경3609(1)입니다. 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 382,000,000원입니다.

1.2. 소재지 및 토지/건물 현황

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 창현리 765 경향아파트 101동 12층1204호

토지 면적: 60.94㎡ (약 18.44평)

건물 면적: 114.51㎡ (약 34.64평)

용도: 아파트

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 382,000,000원

토지 면적: 60.94㎡ (약 18.44평)

건물 면적: 114.51㎡ (약 34.64평)

매각 방식: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 "창현초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(창현택지지구)에 속하며, 중로1류(폭 20m-25m)(보조간선도로)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(마석고, 마석중학교, 창현유치원, 창현초등학교), 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 이전 내역과 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 내역이 확인됩니다. 말소기준권리는 2012년 12월 18일 접수된 화도농업협동조합의 근저당권(228,000,000원)입니다. 본 경매는 2024년 6월 28일 접수된 화도농업협동조합의 임의경매 신청으로 개시되었습니다. 기타 등기부상의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 296,550,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건의 경우, 인수할 보증금 합계가 0원인 것으로 확인되었습니다. 임대 관계는 조사 결과 미상으로 파악되었습니다. 다만, 임차인 현황 중 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 남양주시 화도읍 창현리는 지역 내 주거 단지가 형성되어 있으며, 창현초등학교 등 교육 시설과 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의성은 확보된 지역입니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 창현경향

건축 연도: 1997년 12월 13일 사용승인

총 동수: 4동

총 세대수: 312세대

최고층: 13층

주차 대수: 총 261대 (지상 12대, 지하 12대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

5.2. 편의시설 및 주거 환경

단지 인근으로 창현초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다. 차량 진입이 용이하고 대중교통 이용도 비교적 편리하여 주거 환경은 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

건축된 지 20년 이상 경과한 아파트로, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 경매 물건의 특성상 예상치 못한 점유 관계나 법적 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 투자 포인트

본 건은 경기도 남양주시의 신흥 주거 지역에 위치한 아파트입니다. 비교적 양호한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있으며, 단지 내 편의시설도 구비되어 있습니다. 최근 실거래가와 감정가를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

남양주시 화도읍 창현리에 위치한 본 아파트는 안정적인 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수 부담이 없으며, 시장 가격 대비 합리적인 금액으로 취득할 경우 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 다만, 건물의 노후화 및 경매 특유의 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례(114.51㎡ 기준, 3층 323,000,000원, 11층 382,500,000원)와 감정가(382,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 약 360,000,000원에서 370,000,000원 사이로 예상됩니다. 이는 감정가의 약 94.2% ~ 96.8% 수준이며, 최근 고가 거래 사례보다 낮은 금액으로, 잠재적 수익률 확보를 고려한 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.