나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경86352 [4] 경기도 남양주시 금곡동 404-151 주건축물 1동 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 금곡동에 소재하는 "남양주금곡초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로써 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경춘선(금곡역) 등이 소재하는 등 대중 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층, 지상9층 건물 내 제3층 제301호, 제5층 제501호, 제8층 제801호, 제8층 제802호, 제8층 제806호로서, (사용승인일 : 2020.08.19)

외 벽 : 석재 붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등 마감,
창 호 : PVC 창호 등 마감입니다.

이용상태

공히, 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, CCTV설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 5필지 일단의 세장형의 토지로서, 주거용 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[ 금곡동 404-151, 금곡동 404-152, 금곡동 404-190, 금곡동 404-314, 금곡동 404-318 ]
도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경86352 (4)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 백OO (등기부 요약상 백연진)

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 남양주시 금곡동 404-151 주건축물 1동 8층802호

용도: 오피스텔

감정가: 201,000,000원

토지면적: 9.18㎡ (약 2.78평)

토지지분: 9.18㎡ (약 2.78평)

건물면적: 32.25㎡ (약 9.76평)

건물지분: 32.25㎡ (약 9.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 금곡동에 소재하는 "남양주금곡초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경춘선(금곡역) 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사

보증금: 144,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2023-06-05

확정일자: 2023-05-23

배당신고일자: 2025-02-26

대항력: 있음

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

말소기준권리: 2020-09-03 접수된 소유권보존등기 (갑1) 이후, 2024-12-04 접수된 백연진의 강제경매개시결정(갑6)이 말소기준권리입니다.

등기부채권 총액: 81,819,300원 (가압류, 압류 등)

* 갑1: 소유권보존 (2020-09-03)

* 갑3: 소유권이전 (2021-09-09)

* 갑6: 강제경매 (2024-12-04, 권리자: 백연진, 권리금액: 106,098,629원) - 말소기준권리

* 갑7: 가압류 (2025-03-04, 권리자: 중소기업은행, 권리금액: 81,819,300원) - 매각으로 소멸

* 갑8: 압류 (2026-04-06, 권리자: 남양주세무서장) - 매각으로 소멸

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 임차인 현황 참조)

3.4. 특이사항 (중복병합, 대항력)

* 본 건은 중복병합사건으로, 여러 경매 사건이 통합되어 진행 중입니다.

* 임차인 주택도시보증공사는 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 144,000,000원을 인수할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계: 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 주거용 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

4.2. 최근 거래 사례

제공된 JSON 정보에 따르면, 2024년 11월 본건과 동일한 건물의 8층과 4층 오피스텔이 각각 220,000,000원에 직거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(201,000,000원)보다 높은 수준입니다.

4.3. 임대 현황

임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 남양주금곡초등학교가 인근에 위치합니다.

5.2. 편의 시설

* 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과 포함)

* 인근 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 직접적인 혐오시설 정보는 검색되지 않았습니다.

* 남양주시에 광역자원회수시설(쓰레기 소각 및 매립 관련 시설)이 운영 중에 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 인접성은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 주택도시보증공사 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 144,000,000원의 존재는 낙찰자가 인수하거나 배당을 통해 회수될 때까지 주의가 필요합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있더라도, 대항력 있는 임차인의 권리는 우선적으로 고려되어야 합니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

* 중복병합사건으로 진행됨에 따라, 복잡한 절차나 추가적인 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계가 미상이라 실제 임대 현황 및 수익률 파악이 어렵습니다.

7. 종합 의견

7.1. 강점

* 비교적 최근에 신축(2020년 사용승인)된 오피스텔입니다.

* 최근 실거래가가 감정가보다 높게 형성되어 있어 시장 가치가 견고함을 보여줍니다.

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 양호합니다.

7.2. 약점

* 대항력 있는 임차인의 보증금(144,000,000원)은 잠재적인 부담 요인이 될 수 있습니다.

* 임대 현황이 불명확하여 실제 수익률 예측에 어려움이 있습니다.

* 중복병합사건으로 인한 절차적 복잡성이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시장 가치

최근 220,000,000원의 실거래가 형성은 본건의 현재 시장 가치를 뒷받침합니다.

8.2. 신축 건물

2020년에 사용승인된 건물로, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

8.3. 임대 수익 가능성

안정적인 임대 수요가 기대되는 지역이며, 임차인 문제가 해결될 경우 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 201,000,000원, 최근 실거래가 220,000,000원을 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 220,000,000원 내외로 판단됩니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 144,000,000원의 존재와 임대관계 미상 등의 리스크를 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 낙찰자가 보증금을 직접 인수하지 않아도 될 가능성을 시사하지만, 임차인의 배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

따라서, 입찰가는 최근 실거래가인 220,000,000원에서 리스크 요인을 고려하여 10% 정도 할인한 190,000,000원에서 200,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 임차인 관련 배당 여부 등 추가 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.