나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경86352 [2] 경기도 남양주시 금곡동 404-151 주건축물 1동 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 금곡동에 소재하는 "남양주금곡초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로써 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경춘선(금곡역) 등이 소재하는 등 대중 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층, 지상9층 건물 내 제3층 제301호, 제5층 제501호, 제8층 제801호, 제8층 제802호, 제8층 제806호로서, (사용승인일 : 2020.08.19)

외 벽 : 석재 붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등 마감,
창 호 : PVC 창호 등 마감입니다.

이용상태

공히, 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, CCTV설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 5필지 일단의 세장형의 토지로서, 주거용 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[ 금곡동 404-151, 금곡동 404-152, 금곡동 404-190, 금곡동 404-314, 금곡동 404-318 ]
도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경86352 (2)

소재지: 경기도 남양주시 금곡동 404-151, 주건축물 제1동 5층 501호

건물 구조 및 용도: 철근콘크리트 경사지붕, 지상 9층 건물 중 5층 501호 (주거용 오피스텔)

면적:

토지 면적: 8.51㎡ (약 2.57평)

건물 면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

감정가: 177,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

1.1. 입지조건

주위환경:

본건은 경기도 남양주시 금곡동에 소재하는 "남양주금곡초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주거용 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 경춘선 금곡역 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

의정부지방법원 남양주지원 2024타경86352 사건의 강제경매개시결정일(2024년 12월 04일)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리 이후에 등기된 모든 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 주택도시보증공사(김도희) (주의: '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하거나 배당을 통해 변제받아야 하는 사항이므로, 실제 인수 여부는 반드시 확인해야 합니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김도희)

보증금: 138,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024년 11월 19일

확정일자: 2024년 10월 14일

배당신고일자: 2025년 02월 26일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 138,000,000원에 대한 인수 가능성을 고려해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기와는 상반되는 정보이므로, 입찰 전 법률 전문가와 상담하여 명확히 파악해야 합니다.

집합건물 등기부 요약:

소유권 보존 등기 이후 신탁 관련 등기가 있었으며, 여러 건의 강제경매, 가압류, 압류가 설정되었으나, 말소기준권리에 따라 대부분 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

주변 상권 특성:

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설 또한 발달되어 있어 배후 수요가 안정적인 상권입니다.

최근 실거래가 분석:

최근(2024년 11월) 인근 유사 면적(32.25㎡)의 오피스텔이 4층 및 8층에서 220,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 본건의 전용면적(29.93㎡, 약 9.05평)을 기준으로 환산 시, 평당 약 22,564,000원 수준입니다.

시세 대비 감정가 평가:

본건의 감정가는 177,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 약 19% 낮은 수준입니다. 시세 대비 저평가된 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 고려하여 최종 투자 비용을 산정해야 합니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

남양주금곡초등학교, 경춘선 금곡역 등 교육 및 교통 시설 접근성이 양호합니다.

주거환경:

건축물은 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, CCTV, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 양호합니다. 주거용 오피스텔로서 실거주 및 임대 목적으로 활용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인(보증금 138,000,000원)의 존재입니다. 이 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 경우, 총 투자 비용이 증가하여 수익성이 악화될 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 추가 확인이 반드시 필요합니다.

중복병합사건:

본건은 중복병합 사건으로 진행되고 있어, 사건 처리 과정에서 예상치 못한 지연이나 복잡성이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한:

일부 토지 이용 규제(가축사육제한, 역사문화환경보존 등)가 존재하여 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축된 오피스텔로, 시세 대비 낮은 감정가로 인해 투자 매력이 있을 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 매우 중요한 변수이며, 이로 인해 총 실질 투자 비용이 예상보다 훨씬 커질 수 있습니다. 중복병합 사건이라는 점도 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세 차익 가능성이 있습니다.

주거용 오피스텔로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

건물 면적 대비 토지 지분 비율이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

건물 전용면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

감정가: 177,000,000원

최근 실거래가 기반 추정 시세 (평당 약 22,564,000원 적용): 약 204,215,000원

대항력 있는 임차인의 보증금 138,000,000원을 제외한 예상 입찰가:

경매 감정가 대비 할인율을 고려하여, 약 85%~95% 수준에서 검토할 수 있습니다.

이는 약 150,000,000원 ~ 167,000,000원 범위가 됩니다.

주의사항:

상기 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산한 금액입니다. 하지만 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금(138,000,000원)을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 만약 보증금을 인수해야 한다면, 총 실질 투자 비용은 '예상 입찰가 + 138,000,000원'이 됩니다. 이는 최근 실거래가(220,000,000원)를 초과하는 금액이 될 수 있으므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

권고 입찰가:

잠재적 리스크(대항력 있는 임차인)를 충분히 인지하고, 명도 가능성 및 총 투자 비용을 감안하여, 140,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정할 것을 권장합니다. 이 경우에도 총 지출액(입찰가+인수 보증금)이 시세 대비 적정 수준인지 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.