나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경86352 [6] 경기도 남양주시 금곡동 404-151 주건축물 1동 8층805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 금곡동에 소재하는 "남양주금곡초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로써 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경춘선(금곡역) 등이 소재하는 등 대중 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층, 지상9층 건물 내 제3층 제301호, 제5층 제501호, 제8층 제801호, 제8층 제802호, 제8층 제806호로서, (사용승인일 : 2020.08.19)

외 벽 : 석재 붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등 마감,
창 호 : PVC 창호 등 마감입니다.

이용상태

공히, 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, CCTV설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 5필지 일단의 세장형의 토지로서, 주거용 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[ 금곡동 404-151, 금곡동 404-152, 금곡동 404-190, 금곡동 404-314, 금곡동 404-318 ]
도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(홍릉과유릉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경86352 (6)

소재지: 경기도 남양주시 금곡동 404-151, 주건축물 1동 8층 805호

용도: 오피스텔

감정가: 193,000,000원

토지면적: 8.84㎡ (약 2.67평)

토지지분: 8.84㎡ (약 2.67평)

건물면적: 31.07㎡ (약 9.39평)

건물지분: 31.07㎡ (약 9.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 백OO

사용승인일: 2020년 8월 19일

주요 용도: 업무시설(오피스텔)

2. 입지조건

주위환경: 본건은 "남양주금곡초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 주거용 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경춘선(금곡역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 시설: 검색 결과, 남양주시 금곡동 일대에서 수십 년간 방치된 불법건축물 철거 후 시민 휴식 공간 조성 계획이 있으며, 이는 부정적인 영향을 미칠 혐오시설과는 거리가 먼 지역 환경 개선 사업입니다. 최근 남양주 왕숙2지구 인근에 쓰레기 소각장(자원회수시설) 설치와 관련하여 주민들의 우려가 제기된 사례가 있으나, 본건 소재지인 금곡동 404-151번지 주변에서 직접적으로 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 8월 20일 접수된 한국양봉농업협동조합의 근저당권 (을1, 64,800,000원)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 강제경매, 가압류, 압류 등)가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임지훈

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2021년 9월 1일

배당신고일자: 2025년 2월 27일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (본 임차인은 대항력이 없어 보증금을 배당받을 예정이며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

등기부요약:

소유권보존 (갑1, 2020-09-03)

소유권이전2번신탁등기말소 (갑3, 2021-08-20)

근저당권 (을1, 2021-08-20, 한국양봉농업협동조합, 64,800,000원) - 말소기준권리

근저당권 (을3, 2024-05-09, 임지훈, 148,570,000원) - 말소

강제경매 (갑4, 2024-12-12, 임지훈, 2024타경5940) - 말소

가압류 (갑5, 2025-03-04, 중소기업은행, 81,819,300원) - 말소

임의경매 (갑6, 2025-05-27, 한국양봉농업협동조합, 2025타경71708) - 말소

압류 (갑7, 2026-04-06, 남양주세무서장) - 말소

등기부채권 총액: 295,189,300원

4. 상권분석

위치: 경기도 남양주시 금곡동에 위치한 준주거지역 내 오피스텔입니다.

주변 환경: 주거용 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 주거 기능이 유지되고 있습니다. "남양주금곡초등학교"가 인근에 있습니다.

교통: 차량 진입이 원활하며, 대중교통으로는 노선버스정류장 및 경춘선 금곡역을 이용할 수 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역에 해당합니다.

5. 생활정보

주거 형태: 본 건은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

건물 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 소화전, CCTV, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설: "남양주금곡초등학교"가 인근에 위치하며, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

중복병합사건: 본 사건은 중복 병합으로 진행되고 있어, 경매 절차 및 관련 서류에 대한 세심한 확인이 필요합니다.

토지이용계획 상 규제: 해당 토지는 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 용도지역 및 제한구역에 해당하여 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

임대 관계: 기타 참고사항에 '임대관계는 미상'으로 기재되어 있으나, 명시된 임차인(임지훈)의 대항력이 없는 점을 감안하면 명도에는 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 금곡동에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 오피스텔입니다. 교통 및 생활 편의성이 보통 수준이며, 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리 사항은 없습니다. 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 다수의 토지이용 제한사항이 존재하고 중복 병합 사건으로 진행된다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 권리 상태를 취득할 수 있습니다.

임차인의 대항력이 없어 명도 절차에 대한 리스크가 매우 낮습니다.

준주거지역에 위치한 오피스텔로, 지역 내 꾸준한 수요가 예상됩니다.

경춘선 금곡역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 193,000,000원

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 건물(404-151번지) 8층 오피스텔이 2024년 11월 27일에 220,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다 [cite: JSON 데이터 분석]. 이는 감정가 대비 약 114% 수준입니다.

현재 시장가는 22,000만원 수준으로 파악되며, 이는 본 건의 감정가 대비 높은 편입니다.

전용면적 31.07㎡ (약 9.39평) 기준, 최근 실거래가 22,000만원은 평당 약 23,430,000원 수준입니다.

본 건의 감정가는 평당 약 20,550,000원 수준입니다.

따라서, 최근 실거래가 수준 또는 그 이상으로 입찰이 진행될 가능성이 있습니다. 임차인의 보증금은 인수되지 않으므로, 감정가 대비 약 10~20% 상향된 금액을 고려하여 약 210,000,000원에서 230,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

권장 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.